Что делает обычный человек, который хочет, чтобы его капитал, скажем из 10 миллионов рублей, пребывал не в виде цифры на экране компьютера или телефона, а из чего-то более осязаемого и приносящего прибыль? Обычный человек покупает квартиру. Продвинутый и образованный – вкладывает в то, в чем он разбирается, ценность и перспективы чего он понимает. А что делать, если вы самый обычный человек, а той прибыли, которая даст вам квартира за 10 млн. руб., явно недостаточно? Например, вы потеряли работу, вышли на пенсию или просто хотите уволится и жить свободной жизнью, а знаний, опыта и навыков, стать фрилансером, у вас нет?
Сфера недвижимости может предложить вам несколько более интересных вариантов. Они потребуют больше усилий и времени, чем просто сдача квартиры в аренду, но и денег принесут существенно больше.
Сразу скажу, что это не инвестиции с целью перепродажи. Вменяемый инвестор может инвестировать в то, в чем он разбирается, что он может контролировать. Для инвестиций в недвижимость нужно очень хорошо знать рынок и понимать его механику. Но, даже зная все это, вы не можете полностью уйти от рисков, особенно, если принимаете участие в инвестициях, которые делают другие.
О некоторых вариантах относительно безрисковых вложений я уже писал. Коротко повторю.
Во-первых, на 10 млн. в той же Москве пока можно купить вместо одной квартиры две единицы апартаментов. Которые в сумме будут приносить уже в полтора-два раза больше прибыли, чем квартира. Если, конечно, выбрать их правильно.
Во-вторых, вы можете сдавать эти апартаменты посуточно. Это еще больше денег, но это и намного больше затрат времени и, кстати, денег тоже. По сути это такой вариант работы. Не всех это прельщает, но есть люди, которые занимаются этим достаточно успешно, и еще берут в управление чужие объекты. Минус такого варианта – тут все-таки нужен некоторый опыт и хорошие навыки общения с людьми. И не только людьми, но и подчас всякими контролирующими органами.
В-третьих, можете обратить внимание на ближайшее Подмосковье – Химки, Мытищи, Реутов и т.п. Там тоже есть спрос на аренду, но можно купить уже три штуки апартаментов и денег будет, соответственно еще немного больше.
Но есть и более редкие варианты, о которых я еще не писал, но которые можно найти на рынке, если хорошо поискать. Сегодня опишу один из них. Он подходит тем, кто любит загородную жизнь, любит обустраивать эту жизнь и чувствует себя в этой жизни лучше, чем в городской.
Мы знаем, что вокруг Москвы, часто в достаточно дорогих и престижных местах можно найти старые СНТ еще советских времен. Причем некоторые из них имеют отличную транспортную доступность. Сегодня участки по 6 соток среди небольших дачных домиков часто продаются по цене земли, поскольку то, что там стоит, имело свою цену во времена СССР, но сейчас обычно идет под снос. То есть для большинства покупателей имеет отрицательную цену. Для большинства, но не для вас.
Что там нужно искать?
Во-первых, конечно, правильные локации. Лучше ограничится локациями внутри малого бетонного кольца (ныне ЦКАД) в пешей доступности от станций электричек. Среди этих локаций выбрать те, в которых есть газ. И возможность круглогодичного проживания, т.е. те, где расчищают снег, кто-то использует свой дом для постоянного жилья и т.п. В хороших локациях обычно все так и есть, но внимание на этот момент все равно нужно обратить.
Среди таких участков следует найти те, где есть возможность купить соседний участок. Объясню почему. Потому что на 12 сотках можно построить три небольших дома, каждый из которых можно сдавать в среднем за 40-45 тысяч в месяц. Можно построить и четыре, но люди арендуют такие дома ради того, чтобы почувствовать себя за городом, среди природы, а природы на 12 сотках при 4-х домах будет уже не так много. Да, у таких объектов тоже будут арендаторы, но уже немного другие. Впрочем, все зависит от того, как это сделать.
Скажете, что уложится в 10 миллионов тут никак не получится? Если потратить на поиск нужного места и объекта достаточно времени и иметь некоторый опыт загородной жизни, то вполне можно.
Ну, и к этому нужно подходить творчески. Хорошо, если на одном из участков уже есть дом, и его еще какое-то время можно использовать по назначению. Не лишним будет получить консультацию грамотного архитектора. А примерный проект и его визуализация сэкономят вам намного больше денег, чем вы потратите на эти услуги.
Как еще сэкономить? Найти уже готовый объект такого типа. Это, конечно, не так просто, я, во всяком случае, среди продающегося сейчас знаю только один такой, а, когда вы будете читать этот текст, его скорее всего, может уже не быть в продаже, но приведу его хотя бы в качестве примера и иллюстрации метода.
Итак, объект в СНТ «Ветеран», находится в 10-ти минутах пешком от ст. Жаворонки. Место довольно престижное, знаменитая Николина Гора в нескольких километрах, до Москвы 30 минут езды, много людей в этом СНТ живут круглогодично. Бывал там зимой, в общем, транспортная доступность близка к эталонной.
Что там есть? На 12 сотках построена усадьба-трансформер. В составе усадьбы 3 полноценных отдельных дома + павильон с отдельными самостоятельными помещениями. Все удобства, газ, канализация, круглогодичное водоснабжение. Дома и павильоны соединяют крытые галереи в центре которых беседка, оборудованная для барбекю, есть нечто вроде банного комплекса, включая закрытый бассейн, который сейчас, правда, не используется, но там никто и не живет, поскольку усадьба выставлена на продажу. Во всех домах полноценные санузлы, есть каминный зал, 3 кухни, 6 спален. В павильоне еще три самостоятельный номера. Могут использоваться для персонала, гостей арендаторов или просто под сдачу.
Ну, и сколько все это стоит? – прищурится читатель – скептик. Стоит это сегодня, когда я все это пишу, 9.5млн. рублей. Построено все не так давно, оборудование современное, но обновить кое-что, наверное, нужно. Постройки из дерева раз в несколько лет нуждаются в подкраске, но все уже сейчас готово к работе, и эти дополнительный вложения можно делать уже в процессе.
Какие у этого объекта недостатки? На мой взгляд, он немного избыточен. Например, баня, это нормально и большой плюс, но бассейн уже вещь, которая требует ухода, и при самостоятельном запуске аналогичного проекта без него можно обойтись, это сэкономит деньги, а дополнительный доход, который дает его наличие, не такой большой. Хотя кого-то его наличие, безусловно привлечет и будет веско причиной арендовать именно это жилье, а не что-то еще.
Именно этот объект будет идеален для того, кто будет жить в нем и сам. Его концепция дает большую гибкость при дальнейшей эксплуатации. Но, если вы будете запускать такой объект самостоятельно, уложится указанные 10 миллионов будет уже сложно. Имеет смысл оптимизировать проект, если вы, конечно, сами не строитель и у вас нет своей бригады и вариантов приобретения стройматериалов «по цене ниже рынка».
Зато в случае самостоятельного проектирования такого объекта, можно где-то сэкономить и заложить какие-то свои ништяки. Но я не рекомендую экономить на локации, консультации с риэлтором и проектировании. Разработка концепции и ее визуализация – это, на мой взгляд, необходимые вещи, если вы, конечно, не закончили архитектурный институт и не обладаете навыками визуализации экстерьеров в 3d max.
Ну, и не обойдусь без саморекламы. Если вы хотите сделать нечто подобное, можете обратиться и к нам тоже. У нас есть не только риэлторы, которые подберут то, что нужно, оформят в собственность, помогут, в случае необходимости, с кредитом а потом помогут сдать, но и сертифицированные (и не сертифицированные) архитекторы и визуализаторы, показывающие «как будет». К слову, найти где-то в другом месте такой комплекс услуг от одной команды – а брать их по отдельности у разных людей имеет мало смысла – довольно сложно. Или дорого.
Ну, и теперь, о минусах такого бизнес проекта.
Главный минус заключается в том, что он требует больше времени, чем бизнес по сдаче в аренду квартиры. Если вы все время заняты на работе, и эта работа где-то далеко от объекта, с таким бизнесом ваша жизнь станет однозначно более напряженной.
Второй минус в том, что, если вы совсем не разбираетесь в таких вещах, как строительство дома, не понимаете, как прибить гвоздь, отпилить кусок доски, поменять кран или закрутить шуруп, у вас должен быть компаньон, который все это умеет или хотя бы понимает как. Ну, и опыт содержания своего дома или проведения ремонта в квартире будет очень кстати. При таком бизнесе этот опыт монетизируется на все 100%.
Такой проект очень хорош для начинающих пенсионеров. Для людей, которые устали от города, офиса и работы «от звонка до звонка», людям, которым нужно время на творчество, хобби или просто больше свободы. А, если вы молоды, и у вас есть силы потянуть несколько таких проектов, под них достаточно реально получить кредит. То есть, масштабировать этот бизнес в определенных границах тоже реально.
В общем, пока писал этот текст, подумал, а почему бы все не бросить и не заняться всем этим самому. Надо будет на досуге подумать. А, пока я не бросил заниматься недвижимостью и знакомить всех желающих с механикой этого рынка, читайте канал, и следите за тенденциями, многие симптомы которых я помещаю в одноименном телеграмм-канале.
И, удачи!
