Речь пойдет о том, каков сегодня самый дешевый способ поселится в большом городе, имея стандартный для этого города уровень комфорта. Или даже выше стандартного.
Это не ипотека, ни выстраивание сложных инвестиционных цепочек и не что-то противозаконное. Хотя, если вы находитесь, например, где-нибудь в Амстердаме, я бы посоветовал вам стать сквотером. То есть человеком, который селится в чужом пустующем (и обычно заброшенном) жилье. Это получится совсем дешево, практически задаром. Да, это накладывает некоторые ограничения на ваш образ жизни, но это реально самый дешевый вариант, так сказать, на первое время. Однако, если говорить о Москве, Санкт-Петербурге или каком-то ином большом городе в РФ, тут такая методика, скажем так, не проканает.
У нас сегодня менее социально ориентированное законодательство, которое права сквотеров не то что не защищает, а делает их нарушителями закона, то есть преступниками. Другой совсем бесплатный способ жить в большом городе РФ - стать бомжом – вас, вероятно, не устроит. Хотя бомжи тоже где-то живут, но эти места намного менее привлекательны и менее комфортны, чем места обитания голландских сквотеров. Ну, и климат другой.
Большинство людей переезжает в большой город все-таки не ради такой жизни, поэтому инструкция ниже будет именно для них. Для тех, кто хочет жить в большом городе нормальной респектабельной жизнью, но не выкладывая астрономические деньги за жилье.
На самом деле, вариантов может быть много. Вы покупаете или арендуете трейлер или покупаете гараж и ставите не него жилую бытовку – описание подобных вариантов жизни людей в той же Москве можно найти немало. Мы же поговорим о капитальной недвижимости, со своим кадастровым номером и всеми стандартными для города удобствами.
Но сначала о том, какие навыки вам для этого пригодятся, чтобы получить такое жилье за небольшие деньги или вообще задаром.
Технология совсем не нова. Пословица не имей сто рублей, а имей сто друзей была придумана еще во времена Российской Империи, когда стоимость рубля другой. Сейчас, когда мы вступаем в постиндустриальное будущее, это тоже работает, но уже на новом уровне.
Не так давно я писал о том, как наиболее оптимальным способом обзавестись загородным домом. Навыки тут потребуются те же самые. А именно, способность организовывать людей в сообщество. Это вообще универсальный навык, который помогает его обладателю в разных ситуациях.
В школе нас этому не учат. Учат скорее противоположному, я бы сказал, учат строго прогнозируемому управляемому извне социальному поведению, нахождению своего места в рамках некой социальной иерархии правил и ценностей, которые придумали другие. Это работало в условиях индустриального общества, в постиндустриальном мире это вам в плюс не пойдет.
Короче, от вас потребуется социальная самостоятельность и активность. Я не научу вас ни тому ни другому, но тем, у кого не иссякла тяга к продвижению, я бы рекомендовал это освоить. Я только о том, как это применить на рынке недвижимости.
Попутно за мечу, владение технологиями создания сообществ само по себе сделает вас успешным человеком. Если их применять правильно. У вас может быть низкий IQ, вы можете не иметь никаких других талантов, кроме этого, но вы всегда будете востребованы.
Цель организовываемого сообщества понятна. Это сообщество людей, которым нужно жилье в каком-то районе города, и у которых нет достаточно средств, чтобы купить квартиру. Или они хотят сэкономить. Или иметь то, что не предлагает рынок, или предлагает, но за неадекватные деньги.
Таких людей можно найти в большом количестве, но к ним нужно применить два критерия отбора. Первый – локация. Если один хочет жить на Севере, а другой га Юго-Западе, объединить их интересы будет сложно. Если, конечно, вы не будете заниматься несколькими проектами.
Второй момент сложнее. Люди должны быть социально ответственны. Настолько, чтобы интересы дома и подъезда, в котором они живут, ставились если не вровень с своими любимыми, то хотя бы учитывались.
И третий – у них должны быть близкие взгляды по многим вопросам, от стилистических до политических. То есть у них должен быть какой-то вменяемый уровень взаимопонимания, они не должны раздражаться соседством друг друга. Они должны чувствовать себя в сообществе как в своей дружественно среде
И четвертый момент – он во многом зависит от организатора сообщества – люди должны доверять друг другу. Конечно, не как самому себе, но определенный градус доверия должен быть.
Конечно, создание такого сообщества непростое дело. А как быть, если вы никакими навыками создания сообществ не владеете? Тут есть три пути, изучить технологию создания таких сообществ, найти в своем окружении человека, который такими навыками обладает или присоединится к уже готовому сообществу и попробовать направить его в нужном направлении.
Куда направить? Что происходит дальше?
Есть такой девелоперский бизнес. Девелопер покупает нежилое помещение в нужной локации, нарезает его на апартаменты, и продает. Доход от такого бизнеса бывает весьма ощутимым. Апартаменты в Москве, недалеко от метро, площадью 15 квадратных метров, которые на рынке стоят около 5-6 миллионов рублей обходятся девелоперу в 2 – 3 миллиона рублей. Конечно его прибыль в реальности меньше 50%, т.к. многое делается на кредитные деньги, и не все такие проекты доводятся до конца, но в среднем она есть и ощутимая.
Суть идеи в том, что вы и ваше сообщество можете стать сами себе девелопером. Найти такой объект, и, что не заменит никакой девелопер, оборудовать его «под себя», по свое сообщество.
Второй этап – поиск объекта – имеет смысл начинать почти одновременно с первым. Сообществу нужно предложить какой-то план решения квартирного вопроса, и это план у вас должен быть.
Пока в пешей доступности от метро (или электрички) можно найти какие-то старые здания институтов, мастерских, опытных производств и прочие похожие объекты. Эти здания обычно имеют несколько собственников, сдаются под офисы, студии и даже склады.
Что нужно искать?
Предположим, вы рассчитываете на сообщество из десяти человек. Каждому их них нужна площадь для жизни около 40 квадратных метров. Или 25, но с возможностью устройства 2-го уровня. На самом деле, для комфортной ночевки человеку достаточно и 15-ти квадратных метров, но мы усложним задачу.
Сообщество ищет помещение площадью 350 – 450 квадратных метров в котором в принципе можно жить, устроив что-то типа лофтов.
Что значит можно жить? Там должен быть минимум коммуникаций. Например, некоторые электрические мощности, и, что очень важно, канализация. Или реальная возможность подключения к этой канализации.
Проблема в том, что, покупая такое помещение, часто нельзя предвидеть, с какими проблемами вы столкнетесь. Например, в пределах МКАД есть нежилые здания, водоснабжение которых осуществляется от скважин. Скважины заиливаются, ломаются установленные в них насосы и т.п. И, самое печальное, скважина может принадлежать не вам, а вашему соседу, который использует первый этаж как склад, и его потребности в воде невелики. Здание может быть по каким-то причинам отключено от услуг Мосводоканала и т.п..
То есть тут есть риски, которые бывает трудно просчитать на стадии покупки. Хорошая новость в том, что такие нежилые помещения обычно продаются по ценам, обусловленными их арендной отдачей. То есть, если на какой-то стадии проект начинает буксовать, у сообщества остается недвижимость, которая способна приносить некоторый арендный доход в том виде, в котором она есть. И, пока решаются непредвиденные вопросы, этот доход идет в фонд сообщества или просто распределяется среди участников.
Какие ништяки вы получите?
Во-первых, вы будете иметь то, что вам нужно и там, где вас это устраивает.
Во-вторых, вокруг будут не случайные люди, а те, кто вас относительно хорошо понимает, с которыми вы если не на одной, то на близкой волне.
В-третьих, вы не будете зависеть от управляющих компаний и будете иметь ту степень свободы, которой у вас не будет, если вы купите простую квартиру в обычном жилом доме. Да, у вас будут определенные ограничения, но их будет намного меньше.
Ну, и в четвертых, вы в целом будете иметь за меньшие деньги намного больше, чем тот, кто купил обычную квартиру в одноразовом человейнике.
Нюансов поиска нужного объекта, его реконструкции, подключения к коммуникациям может быть много. Как и вариантов организации сообщества и его финансирования. Можно зарегистрировать юридическое лицо, а можно ограничится договорами о взаимных обязательствах или вообще токенами проекта. Некоторые застройщики уже так и поступают, о принципе такого решения вопроса я писал еще пару лет назад. Можно брать кредиты, а можно привлекать коммерческих дольщиков-инвесторов. Просторы для творчества тут большие.
На каких-то этапах имеет смысл привлечь риэлторов, на каких-то архитекторов и визуализаторов, на каких-то юристов. Идеально, если среди вашего сообщества такие люди есть, но, если и нет, вы знаете, где их искать.
Понимаю, многие, кто дочитал до этого места немного разочарованы. Рецепт не самый простой, а хочется, чтобы все было легко, быстро и просто. Это естественное желание, и оно сегодня кормит громадное количество людей, которые утверждают, что «знают как» и могут этому научить. Я пишу только о реальных вещах и стараюсь не забывать о тех сложностях, которые эти реальные вещи обуславливают. И не зову вас ни на какие курсы.
Хотя, это возможно и самый бестолковый текст, который я написал для «Механики недвижимости». Дело в том, что, если вы обладаете навыками и опытом организации вокруг семя или каких-либо проектов сообществ заинтересованных людей, подозреваю, квартирный вопрос перед вами уже давно не стоит. Потому что вы вполне самостоятельный успешный человек, и вопрос, где жить, определяется только вашими личными предпочтениями, а не финансовыми возможностями.
Но, если хотя бы один из это все осиливших загорится такой идеей, освоит методы организации сообществ и самоуправляемых систем, и воплотит ее в реальность, я все-таки написал это не зря. И не зря выложил. И хотя бы немного изменил мир.
А мир, конечно, нужно менять. Иначе он будет меняться сам и не факт, что в лучшую для вас сторону. И та часть мира, которая представляет из себя рынок недвижимости не исключение.
Как меняется эта самая часть мира я пишу тут и тут, подписываться не призываю, только, если вам интересно.
Удачи!
