Если вы – доктор, люди стремятся поговорить с вами о здоровье, и как его не потерять. Если вы риэлтор, с вами пытаются поговорить о рынке недвижимости, и как не потерять на нем деньги. Что поделать, такие профессии. Но мне не всегда хочется говорить с людьми о недвижимости, поэтому пишу этот текст. Возможно, у тех, кто его прочитает, возникнет мысль поговорить со мной о чем-то еще.
Сам в это плохо верю, но ладно...
А специально для тех, кто не переносит, когда букв много - сразу короткий ответ. Который я обычно и даю. Деньги имеет смысл вкладывать в ту недвижимость, которой вы будете пользоваться, в которой вы будете жить.
Однако, часто на этом не заканчивается. Услышав такой ответ, люди понимающе кивают, после чего, сделав серьезное доверительное лицо, спрашивают, а мне тут предложили вот это и это, что думаешь, «это» подорожает?
Специально для таких людей написаны все следующие буквы. Простите, если их будет много, но лучше потратить один час, чтобы это написать, чем 100 часов повторять одно и тоже.
Начнем с того, что есть два принципиально разных типа покупки недвижимости. Первая – для себя. То есть для использования собой любимым. Для жизни, для бизнеса, для отдыха, для самовыражения, наконец. И второй - по принципу «Чтобы вложить». Принципиальное различие тут в том, что первая недвижимость повышает ваш уровень жизни, улучшает или просто разнообразит ваше бытие, чтобы не происходило с рынком недвижимости. Вторая – инвестиции. Соответственно, первое, что вы должны сделать, ответить на вопрос, к какой категории относится эта покупка?
Конечно, бывают пограничные случаи, когда предполагаемая покупка вроде бы не относится ни той, ни к другой категории. Например, вы часто бываете в каком-нибудь городе, и возникает дилемма, каждый раз тратить деньги на гостиницу или вложить часть своих капиталов в квартиру, в которой вы будете останавливаться?
Если вы видите в этом выборе дилемму, это означает, что можете обойтись и без такой квартиры, и ответ на вопрос в значительной мере зависит от того, будет ли удачной такое вложение. А вдруг в этом городе цены рухнут?
То есть мы смотрим уже с другого конца, со стороны денег.
Реалисты понимают, что деньги сейчас не самый лучший актив. Хотя и самый ликвидный. Дело в том, что изменения, которые сегодня атакуют наш старый мир со всех сторон, работают на разорение именно держателей денег. Если ваша квартира в центр Москвы забита пятисотевровыми купюрами, вы тот, против кого работает время. Поэтому, при всех возможных ограничениях, которые в перспективе могут коснуться и держателей недвижимости тоже, недвижимость выглядит предпочтительнее вкладов.
Почему, какая тут механика, и какие риски – тема следующей статьи. Но многие сейчас покупают недвижимость именно из этих соображений, как следствие, совет, вкладывать в ту недвижимость, в которой живете, оказывается исчерпывающим не всегда.
Таким образом, для некоторых сейчас стоит вопрос, не какую недвижимость купить, а в какую недвижимость инвестировать.
На этот вопрос нет простого ответа. Как и во многих случаях, когда мы имеем дело с реальными процессами. Его нет, даже тогда, когда я даю консультацию по конкретному объекту. Соответственно, и тут я могу дать только удочку, то есть инструкцию.
Чтобы инструкция была короче, я не буду повторять все, уже написал в предыдущих статьях, а только дам на них ссылки. Ниже коснусь только основных моментов, которые нужно понимать.
Вложение в недвижимость, это вложение в будущее. Если недвижимость инвестиционная, нужно иметь представление не только о своем будущем, что тоже важно, но и о будущем конкретной недвижимости. А оно зависит от двух моментов: типа недвижимости и ее локации.
Начнем с типов. Какие-то типы недвижимости будут востребованы в будущем больше, чем сейчас, а какие-то меньше. Это обширная тема, в каком направлении тут вероятны изменения, можно прочитать тут, тут и тут. Держа в голове все вышеизложенное, вы можете понять, насколько актуален тот или иной объект в будущем, исходя из его типа.
Ну, и не забывайте, какое сейчас время. Ситуацию трудно назвать устойчивой, а из неустойчивого положения процесс может пойти как в одну, так и в другую сторону. Следите за происходящим. Некоторые моменты, симптоматичные для рынка недвижимости есть в моем канале в телеграмм. Но не ограничивайтесь этим, держите руку на пульсе.
Теперь – нечто противоположное. Вроде бы даже взаимоисключающее. Делая инвестицию, неплохо иметь план. А как иметь план, когда все неустойчиво?
Во-первых, неустойчивость тоже можно анализировать. Нормальный человек, если он не смотрит телевизор и не читает СМИ, обычно в состоянии сопоставить вероятность хороших новостей и поворотов и вероятность плохих. Соглашусь, что тут можно и ошибиться, но план лучше все-таки иметь, чем не иметь совсем. Ведь, если все пойдет согласно плану, вы точно выиграете, а если не по плану, вам будет все равно, был он или не был.
Нормальный план как минимум содержит тот срок, на который вы делаете инвестицию, и/или ее цель. Срок может исчисляться в годах, цель - наступлением каких-то событий.
Например, вы покупаете торговое помещение в какой-то локации, и в этой локации намечается увеличение спроса на аренду. В этом случае у вас могут быть два разных плана. Первый – дождаться, пока аренда не достигнет величины, при которой срок окупаемости становится, например, шесть лет, а лучше пять. Стоимость помещения при этом возрастает, предположим, на 30%, но ее дальнейший рост будет уже не таким бурным, поскольку событие, повысившее стоимость локации, например, открытие метро, уже отыграно. Поэтому вы протаете это помещение, и покупаете другое, стоимость аренды которого на следующем временном отрезке будет расти, по мнению экспертов, быстрее.
Второй план – просто получать прибыль от аренды и продать помещение тогда, когда вам понадобятся деньги. Например, лет через десять, когда вы собираетесь прикупить дом загородом. Он проще, но обязательно хуже.
Два разных плана обуславливают и два разных подхода к выбору объекта инвестирования. В первом случае вы ищите помещение, которое будет расти в цене, во втором то, которое сохранит ценность как минимум в течение следующих десяти-пятнадцати лет. А это не одно и то же.
Ну, и относительно инвестиций в новостройки.
В цену новостройки сейчас заложен низкий процент по ипотечному кредиту. Например, если вы покупаете объект в строящемся доме напрямую у застройщика, и на покупку этого объекта вы можете получить кредит, скажем, по ставке 3% в год. А тот, кто его у вас купит, должен будет платить за кредит уже около 8.5%, поскольку это будет покупка не у застройщика. Соответственно, по той цене, по которой его покупали вы, этот объект на рынке уже не так интересен. Ведь со своими 8.5% покупатель будет платить больше вас. Поэтому покупатель пойдет не к вам, а застройщику. А к вам только тогда, когда вы снизите цену так, что ежемесячная выплата при его 8.5% будет не больше вашей при 3%.
Теперь о локации.
До прошлого года, если ваша инвестиция делалась на 3 – 5 лет, этот вопрос стоял менее остро. Картина распределения локаций, которые пользовались спросом, менялась медленно, и эти изменения можно было прогнозировать. Сейчас более турбулентные времена, и какие-либо глобальные изменения рынка локаций могут произойти достаточно быстро. И будут для многих неожиданными.
Эта тема не менее обширна, чем выбор типа помещений. Некоторые ее аспекты, которые нужно иметь в виду, я достаточно подробно описывал тут, тут и тут. Или вот тут (про Москву). Но, и в этом отношении тоже совершенно не лишним будет наличие плана. И понимание срока, на который делается инвестиция.
Теперь несколько слов о недвижимости за рубежом.
Общие соображения на эту тему изложены здесь. Сейчас, недвижимость в другой стране стала менее доступна гражданину РФ не только из-за того, что, начиная с ковидных мер крепчает «железный занавес». Ряд стран ведет ярко выраженную политику против всех лиц, имеющих российский паспорт.
Не буду давать оценку такому поведению властей этих стран. Но это тревожный симптом. Есть вероятность, что ваше право собственности может повторить судьбу прав собственности судетских немцев, а до этого - литовских евреев, а еще до этого рижских шведов и прав многих, многих других лиц, которые были нарушены по соображениям принадлежности, так сказать, к «чужим». Да, в нашей с вами истории есть примеры и пострашнее, но следует понимать, выбравшись за границы отечества, вы сейчас тоже попадете не в рай.
Что тут делать? Как вариант совета, возьмите карту мира, отметьте места, где история экспроприации недвижимости по принципу расовой принадлежности или гражданства выглядит наиболее ярко, и отметьте эти места красным кружком. Увы, такими кружками разной яркости покроется значительная часть глобуса. Даже Франция, которая спасла недвижимость тех наших соотечественников, кто все потерял после 1917-го года, окажется под вопросом. Многие россияне, вложившие во французскую недвижимость свои деньги в конце прошлого века и начале нынешнего, сейчас ее лишены. И я говорю совсем не о тех персонах, чьи активы сейчас заморожены или арестованы в связи с СВО. Хотя эти группы отчасти и пересекаются. Ну, а о том, как поступили с некоторыми россиянами в Чехии, я уже как-то писал.
Однако, пора подводить итоги.
Если вы хотите вложить деньги, сравнимые со стоимостью вашей недвижимости, просто купите более хорошую квартиру или дом вместо тех, в которых вы живете сейчас. Ваши деньги точно будут работать на вас. Если недвижимость, которой вы пользуетесь, вас удовлетворяет на все 100%, а сумма, которую хотелось бы вложить, больше, чем в первом случае, осознайте, что вы инвестор.
В этом случае сначала посмотрите вокруг. Возможно, вы увидите, что можете вложить деньги более эффективно, чем купив третью квартиру или второй дом. А, если все-таки речь идет о недвижимости, подумайте, в какую недвижимость имеет смысл инвестировать. Именно инвестировать. Делать инвестиции это тоже работа, и ее надо выполнять качественно, как и всякую работу.
Понимаю, что написал тут далеко не все, даже с учетом информации, которая в ссылках. Постараюсь вскоре восполнить этот пробел. Следите за каналом. А пока не восполню… что ж, при встрече спрашивайте.
Удачи!
