Цены на рынке вторички остаются высокими — хотя риелторы признают, что реальные сделки проходят с дисконтами. Особенно это касается так называемых «проблемных квартир». Что это за квартиры, и в каких ситуациях покупателям можно просить серьезную скидку?
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). В Дзене делюсь с вами своим взглядом на рынок недвижимости и полезными советами.⏏️
Сразу скажу: многое зависит от состояния рынка. Понятно, что при остром дефиците предложения и большом спросе покупатели особо торговаться не будут, условия в этом случае диктуют продавцы. Сейчас скорее рынок покупателя. Да, хороших предложений все еще не так много, база объектов наполняется медленно — но спрос еще меньше, и вот возможности для торга вполне есть.
В каких случаях вы точно можете просить скидку? Оставим сейчас за скобками ситуации, в которых сама квартира проигрывает по существенным параметрам: находится в удаленном районе с плохой транспортной доступностью и отсутствием инфраструктуры, имеет критические недостатки — например, постоянно мокрый потолок из-за протекающей крыши. Понятно, что такая квартира будет стоить ниже рынка.
Мы сейчас поговорим именно о юридической стороне вопроса. И хотя эта статья преимущественно для покупателей, я скажу сразу и продавцам: почти всегда можно «подложить соломки», минимизируя для покупателей юридические риски. Тогда и размер дисконта будет ниже — а может, и вовсе не будет.
1. Неузаконенная перепланировка
Квартир с такой перепланировкой на рынке много, и их никто не запрещает покупать. Сейчас даже банки вполне лояльно относятся к изменениям в плане квартиры — правда, только к тем, которые в принципе можно узаконить. Проблема в другом.
Если изменения в планировке не были узаконены продавцом, то вам потом придется делать это самостоятельно. Это ваша ответственность, ваше время и деньги, иногда существенные. А если перепланировка затрагивает интересы других жильцов — то вполне вероятно, что вас заставят вернуть всё как было. В некоторых случаях квартиру даже могут изъять и продать с публичных торгов.
В общем, неузаконенная перепланировка — это серьезно, и в этом случае уместно просить скидку. Размер зависит от масштабов перепланировки и принципиальной возможности ее узаконить.
2. «Отказники» от приватизации
Это очень серьезная тема. Я потом напишу отдельную статью, какие риски здесь есть, а пока скажу в целом.
При продаже некогда приватизированных квартир часто всплывает большой подводный камень — отказники. Это члены семьи, которые в свое время отказались участвовать в приватизации квартиры, но до сих пор там прописаны.
Закавыка в том, что эти люди имеют право бессрочного пользования квартирой: они по закону могут там жить, иметь свой угол, пользоваться кухней, ванной и туалетом. Для некоторых покупателей это становится настоящим шоком. Они купили квартиру, не проверив толком документы — а через пару лет, например, из зоны возвращается один из членов семьи продавца и заявляет, что идти ему некуда, и он будет тут жить. И суд, вероятнее всего, будет на его стороне.
Проблему эту надо решать, естественно, до заключения договора купли-продажи. Право бессрочного пользования жильем отказник теряет, если добровольно выписывается из квартиры — и почти всегда с такими людьми можно договориться, в ряде случаев нужно будет выплатить некоторую сумму в качестве отступных либо предложить выделить ему долю в альтернативной покупке.
Продажа квартиры с отказниками от приватизации — это почти всегда удлинение сроков сделки и изрядная нервотрепка, а иногда и большие проблемы. Поэтому здесь будет вполне резонно попросить снизить цену квартиры.
3. Материнский капитал
Сейчас материнский сертификат дают уже на первого ребенка, и количество сделок с вложенным маткапиталом непрерывно увеличивается.
В принципе, ничего криминального в этом нет. Все участники рынка уже привыкли к этому явлению, и большинство сделок, в которых фигурирует маткапитал, проходят сравнительно легко. Но риски для покупателей все равно есть.
Во-первых, вам точно придется ждать: продавцам придется получать разрешение опеки и подбирать встречный вариант, а это как минимум полтора-два месяца. Во-вторых, опека может попасться несговорчивая. И тогда сроки удлинятся еще больше, потому что нужно будет придумать вариант, который устроит и родителей, и опеку.
Если подводить итог: просите скидку и готовьтесь ждать.
4. Продавец стоит на учете в психдиспансере
Речь не о том, что продавец недееспособен — с официально назначенным опекуном покупать как раз безопаснее. Бывает, что человек просто стоит на учете в ПНД. Он нормально выглядит, трезво рассуждает и вполне вызывает доверие, поэтому покупатель ничего не опасается. В конце концов, все мы немножко сумасшедшие, и где она вообще — психическая норма?
С одной стороны, да. С другой стороны, пациент ПНД с зафиксированным диагнозом — это для покупателя очень рискованный вариант. И он сам, и его родные могут потом пойти в суд и признать сделку недействительной, потому что продавец «не отдавал себе отчета в своих действиях». В судебной практике бывали случаи, когда родственники продавца в день сделки специально обращались в клинику с жалобами, что состояние здоровья пациента ухудшилось.
Кроме того, заключать сделки от имени собственников с психиатрическими диагнозами — это одна из самых популярных схем аферистов. Такую сделку, повторю, легко расторгнуть.
Уточню: очень часто продавец — вполне добросовестный, здравомыслящий человек, несмотря на отметку об учете в ПНД. Сейчас многие, например, имеют диагноз «депрессия» и пьют лекарства. Стрессовая нагрузка на современного человека столь велика, что психика не выдерживает. Речь не о том, что психиатрический диагноз — это всегда черная метка. Речь о том, что такие сделки зачастую напоминают русскую рулетку: повезет — не повезет.
Если вы готовы покупать такой объект — то обязательно просите хорошую скидку. Тем более что вам еще и для верности титульное страхование придется оформлять (в этом случае очень советую!), а это тоже затраты.
5. Квартира под арестом
Это не всегда значит, что у продавца большие долги — хотя и это тоже может быть. Сейчас приставы арестовывают недвижимость за малейший просроченный штраф: неоплаченная коммуналка или непристегнутый ремень.
Но в любом случае это проблема. Потому что взаимодействие с судебными приставами порой превращается в квест и затягивается на месяцы. Например, дозвониться до пристава почти нереально. Мы всегда ходим на прием сами: это единственный способ что-то узнать, объяснить, показать документы об оплате, попросить снять арест и отправить новые данные в Росреестр.
Если у продавца есть время — то лучше разобраться со всем этим до продажи квартиры. Если нет — то покупателей придется удерживать, в том числе и дисконтом: не все будут согласны ждать снятия ареста с квартиры по несколько месяцев.
И я сейчас говорю именно о таких случаях, где продавец, в сущности, не виноват. А если арест квартиры — это результат начавшейся процедуры банкротства, то здесь, как говорится, ловить нечего. Идите смотреть другое жилье.
6. Квартира в ипотеке
Продажа ипотечной квартиры — это сейчас частая история, рынок научился работать с таким жильем. Но риски там все равно есть. Суть в том, что покупатель должен внести аванс или частичный платеж, которым продавец покроет остаток по кредиту — ведь пока объект в залоге, владелец не может его продать.
Получается, что покупатель отдает деньги на погашение кредита продавца — а дальше сидит и ждет, когда пройдут все процедуры и к нему перейдет право собственности. Если закладная на квартиру перепродана другому банку (а это обычная практика) и находится, например, в Москве, то ждать приходится до месяца, а потом еще около недели пройдет, пока документы из МФЦ придут в Росреестр и из Росреестра обратно.
Всё это время покупатель нервничает. Потому что если за этот месяц с продавцом что-то случится или он, закрыв свою задолженность перед банком, вдруг передумает продавать квартиру, то покупатель останется в крайне невыгодном положении. Свои деньги ему придется возвращать через суд.
Случается такое редко — но все-таки случается. Поэтому продавцы ипотечных квартир обычно готовы несколько снизить цену для лояльного покупателя, согласного рисковать.
Конечно, нельзя в одной статье объять необъятное, и это далеко не все случаи, когда сделка может быть «повышенной сложности». Я еще буду об этом писать, тема большая. А вас хочу попросить: напишите в комментариях, о чем вам хотелось бы прочитать? Что для вас сейчас актуально?
🔔 Если вы живете в Екатеринбурге или собираетесь туда переезжать, я могу помочь вам с любым вопросом, касающимся недвижимости. Есть что спросить? Записывайтесь на консультацию по WhatsApp +79089250595. Консультация бесплатная и ни к чему вас не обязывает — а ответы на свои вопросы вы получите!
Другие статьи о покупке недвижимости:
📍 Покупали квартиру с мебелью, а купили голые стены: что делать?
📍 Дом забирают — а денег вернут только половину. Как покупатели попали в переплет
📍 "Если он придет на сделку — я его убью". О сделках с унаследованными квартирами
