Вы долго искали и наконец нашли квартиру мечты — но оказывается, там есть перепланировка, которая не узаконена. Каковы в этом случае риски, и стоит ли вообще связываться с таким объектом?
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). В Дзене делюсь с вами своим взглядом на рынок недвижимости и полезными советами.⏏️
В случае с перепланировками есть две принципиально разные ситуации — когда перепланировку реально узаконить и когда это в принципе невозможно.
Что можно, а что нельзя
Напомню, что любые работы, из-за которых вид квартиры отличается от плана в выписке из ЕГРН — это перепланировка. Многие думают, что снести встроенный шкаф в хрущевке или сдвинуть дверной проем на метр-полтора — мелочи, которые можно не согласовывать с администрацией. На самом деле это не так.
Другое дело, что узаконить такие изменения можно, хоть это и потребует временных и финансовых затрат. Вот еще варианты перепланировки, которые разрешаются по закону, но требуют согласования:
· расширить «мокрую» зону за счет нежилых помещений (коридора, кладовки),
· увеличить коридор за счет санузла,
· перенести ненесущие перегородки в комнатах,
· расширить жилое пространство за счет коридора.
Но есть изменения, которые узаконить чрезвычайно тяжело, а некоторые — и невозможно, например:
· снести несущие конструкции,
· демонтировать вентиляционный короб.
· перенести батарею на лоджию или балкон,
· увеличить площадь комнаты за счет балкона или лоджии,
· перенести мокрые зоны в жилые комнаты.
· объединить газифицированные помещения с жилыми комнатами.
Это виды перепланировки, которые критически отражаются на каркасе жесткости здания, перегружают инженерные сети и подвергают опасности других жильцов. Поэтому такую перепланировку согласовать очень проблематично.
Как понять, что в квартире неузаконенная перепланировка
Совсем очевидные случаи видны невооруженным глазом. В остальных случаях — заказать выписку из ЕГРН или экспликацию из БТИ и тщательно изучить площади помещений и их границы, а также расположение плиты, ванны, унитаза и раковин. Если есть расхождения, значит, налицо перепланировка или переустройство квартиры. Стоит поинтересоваться у собственника, есть ли на перепланировку соответствующие разрешения.
Переустройство — это перенос инженерных сетей и оборудования, которые указаны на плане: раковины, плиты, ванны, батареи. И да, это тоже надо согласовывать. Бывает и перепланировка, и переустройство одновременно: например, собственник перенес санузел в другое помещение.
Итак, вы увидели, что реальная планировка квартиры отличается от технического плана, указанного в ЕГРН. То есть, это перепланировка, и она не узаконена. Что теперь делать?
Покупать ли квартиру с перепланировкой
В принципе, неузаконенная перепланировка никак не препятствует купле-продаже квартиры. Юридически это возможно. Сейчас даже банки довольно лояльно относятся к изменениям в плане квартиры — разумеется, только тем, которые в принципе можно узаконить. И некоторые наши клиенты охотно покупают квартиры с неузаконенной перепланировкой, потому что они часто продаются дешевле рынка.
То есть, купить можно. Но надо отдавать себе отчет: как только вы стали собственником квартиры, ответственность за эту перепланировку ложится на вас. Аргумент: «Тут уже так было, я ни при чем» — никто во внимание не примет. И вам, в случае чего, придется платить штраф и возвращать все как было. А если решите продавать квартиру — то уже вы будете вынуждены давать покупателю немаленькую скидку.
Совет: если вы покупаете квартиру с перепланировкой — то с такой, которую в принципе можно узаконить. И если продавец не хочет заниматься этим сам, то займитесь вы. Уже существующую перепланировку можно узаконить только через суд. Если о перепланировке пока никто не знает, можно попытаться узаконить ее в административном порядке. Но в любом случае, надо это сделать, и чем скорее, тем лучше.
Да, с неузаконенной перепланировкой можно жить долгие годы. Никто ведь сейчас не ходит и не проверяет квартиры на предмет соответствия техническому плану — если только не произойдет такого, из-за чего соседи на вас пожалуются в управляющую компанию. И многие так живут. Но одно дело, если это перепланировка, которая разрешается законом, хотя и тут могут быть серьезные проблемы. И совсем другое — перепланировка, которую закон строго запрещает. В этом случае справедлива пословица: «Сколько веревочке ни виться, а конец будет». Обычно такие ситуации заканчиваются совсем не радужно, в том числе и отъемом квартиры.
Что будет, если не согласовывать?
Как только управляющая компания, администрация или БТИ узнают о перепланировке в вашей квартире, они отправят к вам комиссию. Которая зафиксирует факт вмешательства в технический план объекта, выпишет вам штраф в 2,5 тысячи рублей и предпишет за свой счет «вернуть все как было».
Послушайтесь и сделайте как было. Если вы до этих пор не озаботились согласованием перепланировки — то теперь надо действовать строго в рамках закона. Потому что иначе дело может зайти далеко.
Может быть, кто-то помнит дело о перепланировке квартиры, которое рассматривалось в Асбесте несколько лет назад. Супруги решили сделать ремонт и присоединить кладовку к кухне. Вентиляционный короб в стене им мешал, они его просто демонтировали, в результате чего у соседей под ними пропала тяга в вентиляции. Соседи пожаловались в управляющую компанию. После визита специальной комиссии супругов оштрафовали и обязали восстановить вентиляционные каналы, на что они никак не отреагировали. Дело дошло до суда. В итоге квартиру у собственников изъяли и продали с публичных торгов.
Еще раз повторю: в ряде случаев купить квартиру с неузаконенной перепланировкой будет вполне целесообразно. Но только если вы хорошо понимаете последствия — и если скидка на такую квартиру будет достаточна, чтобы перекрыть ваши затраты по согласованию перепланировки.
🔔 Сделки, связанные с куплей-продажей вторичной недвижимости, всегда сопровождаются повышенными рисками. Но опытный специалист вовремя увидит возможные риски при сделке — и поможет их избежать. Если вы живете в Екатеринбурге, обращайтесь! Пишите в WhatsApp: +79089250595.
Другие статьи о покупке недвижимости:
📍 Покупка вторичной квартиры в 2024 году: пошаговая инструкция
📍 «Да нет у меня никакой жены!»: как проверить, не обманывает ли продавец квартиры
📍 Покупали квартиру с мебелью, а купили голые стены: что делать?
📍 Непростая квартира: 7 ситуаций, в которых покупателям можно смело просить скидку
