Интересный вопрос задала недавно на канале моя подписчица Наталья. Ответ на него и рассмотрение ситуации в целом может быть полезным и вам. Так что без долгих предисловий - к делу.
Как видим, нужно договорится сразу - речь идёт именно о в целом не особо и "нужной", как бы "лишней" квартире, дополнительной к вашему лично используемому жилью.
Наталья, к сожалению, сейчас пока нет полностью "хороших" и при этом "гарантированных" (с малыми рисками дизастеров различного вида) вариантов, что сделать с квартирами...
"Поезд" таких вариантов у нас ушёл.
Всё остальное в зависит от ваших конкретных реалий, ваших ожиданий и вашего порога готовности к риску. От ожиданий и желаний каждого, если уж говорить в общем.
Сразу могу обозначить свой подход к наличию в кризис "на руках" "дополнительной", не используемой лично собственности.
А у нас именно кризис. Начался он в уже далёком 2008 году, продолжился в 2014, развился в 2020 и укрепился в 2022. Без перерыва, без остановки. Фактически несколько последовательных кризисов у нас слились в один очень серьёзнейший.
Под дополнительной я подразумеваю любую (не важно, изначально инвестиционную или нет) собственность, которую вы не используете лично. Квартира - в которой вы не живёте. Машина - на которой вы не ездите. И так далее.
К такой собственности только землю именно с ВРИ (вариантом разрешённого использования) "для ИЖС" (индивидуального жилищного строительства") можно не относить. И то, правда, не во всем случаях, вариантах, не на всех территориях. Но такую землю всё-таки можно и в кризис оставлять "без движения". Почему, я уже не раз рассказывал на канале. Коротко - единственный у нас в стране очень сильно недооценённый ранее актив.
Также не раз на канале я писал и о том, что с "лишними" квартирами желательно было расстаться ранее. Уже раньше. В период конец 2021 года - самое начало 2022 года. Ну, в течении 2022 года, максимум.
Когда я сам избавился до февраля 2022 года от своих инвестиционных квартир, приобретённые ранее 2020 года, я уже писал, в частности, вот эту статью. Там и изложены аргументы ва пользу того, почему в кризис лучше входить со свободными ДС на руках, чем с практически любой физической собственностью.
Позднее я также "намекал" всем, что если есть вторичка, пора уже сейчас точно её продавать. Например, вот в этой статье от середины декабря 2022 года с "говорящим названием": "Квартиры: срочно продавать и ничего не покупать". Там, кстати, было далеко не только моё мнение об этом с немного другим, более жёстким и "перегретым", но похожим по сути "посылом", от известного в своё время игрока девелоперского рынка России.
Я и ранее предсказывал, что со вторичкой явно не будет в будущем "лучше", так что от неё лучше было бы "избавиться". Но это не моя "инвестиционная рекомендация" или "совет". Такие я даю только за ДС), и полностью выяснив всю конкретную ситуацию. И то далеко не всем.
Но что делать, если вот всё-таки остались с квартирой или чем-то иным на руках сегодня, это вам и не особо нужно в части личного применения, и, как чемодан без ручки - тащить тяжело, а отдать просто так нельзя?
Так какое может быть развитие событий с собственностью, которую "приберегают" сегодня на будущее?
Какие ваши варианты?
Конечно, не хватает важных деталей конкретики, необходимых для более взвешенного решения по ситуации с квартирой именно у Натальи, но даже без них можно многое обсудить и понять.
Давайте посмотрим, а какие есть варианты без продажи квартиры.
В идеале, в таком случае мы ждём роста её ценника и, соответственно реальной продажной цены. Чтобы не просто "вернуть" своё (затраты на покупку), но и даже "приобрести - получить дельту "сверху".
Сегодгня я не буду вас мучать тем, а получите ли вы на самом деле какой-либо реальный "доход", всеми вот этими моими ВЗ и ОЗ). Но про которые вам обязательно всё-таки всё знать и понимать. Кто ещё не в курсе, что это и с чем это едят, заходите ознакомиться после прочтения статьи.
Есть и без этого о чём поговорить. И что рассмотреть.
Если нет ремонта, то нужны дополнительные ДС на него, с целью сдачи в аренду (найм). Взять на это кредит? Сегодня это дорого. Вложить свои, если имеются? Новые затраты, которые потом также придётся "отбивать" арендой.
Тем временем даже в Москве и Питере сегодня доход от аренды пока снизился. Тут вроде как писал кое-кто из "аналитиков" о "восстании из пепла предыдущей стагнации и даже снижения" рынка найма жилья. Разные данные, но он явно даже при полной загрузке даже на малых площадях (студия) не даст уж точно хотя бы 8-10 %. Это сегодня гораздо меньше. А если посчитать все реальные расходы, с этим связанные, то - существенно меньше. Порядка от 5-6 % и до даже 3-4 % годовых. Это при долгосроке. Ведь на это влияют и резко выросшие цены на жилые метры.
Чуть "получше" при краткосрочке, то есть посуточной сдаче и аналогах. Но это фактически бизнес, и этим надо "плотно" заниматься. Плюс всё равно первичные расходы - вложения в рекламу и "раскрутку" КБ (клиентской базы), чтобы потом с неё "взять" какой-то процент повторных возвратов периодически-постоянных клиентов. Без чего практически неминуемы простои.
И всё равно процент не выше 10 % в итоге, скорее всего. Ну или надо иметь "правильные" связи в "нужных" компаниях для организации постоянного "потока туристов". Но во времена "великого сидения по домам" 2020 года и такое вас не спасло бы.
Плюс теперь и в этом сегменте всё переходит в руки как самих туроператоров или каких-то аффилированных с ними компаний, так и "крупных игроков", которые дают "массив" лотов для ТО, а вам с вашей квартиркой или двумя вообще делать будет нечего, туда будет "не пролезть".
Если же квартира будет просто "стоять" и "ждать" у моря погоды какого-то будущего роста рублёвых цен, то это вообще будет пассив - генератор убытков в текущем моменте. "Отобьётся" ли это будущим приростом ценников когда-то "потом"?
Моя оценка - в наших реалиях уже нет.
Почему? Много причин. Сразу в одной статье все и сразу не рассмотреть. Буду это делать впоследствии на канале.
Сегодня затрону только расходы на содержание квартиры.
Будущее сферы ЖКХ
Пока "эффективные собственники" и "эффективные менеджеры-управленцы" вовсю эффективно собственничали и менеджерили-управляли последние 30+ лет, у нас тем временем всё больше и больше разваливалась инфраструктура ЖКХ.
Сам вице-премьер Марат Хуснуллин и всё Правительство РФ в своей программе "Стратегия развития строительной отрасли и ЖКХ на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года" фактически признавали, что до сих пор у нас вся инженерная и прочая инфраструктура ЖКХ у нас быстрее разрушается, чем мы её восстанавливаем и замещаем новой. Фактически идёт просто "латание дыр" и поддержание существующей работоспособности во многих регионах страны.
Вот смотрите:
Да, в основных целях в том числе и "Развитие ЖКХ".
Но вот как его собственно "развивать"? Тем более, что у нас в этой сфере признанная проблема:
Я наблюдаю за созданием данной программы ещё с самого её старта - с далёкого уже от нас 2018 года. С 2019 года плотно следит за всеми версиями и изменениями. Уже в 2019 году это процент ветхих сетей в системе ЖКХ там был указан как раз как 40 %. Но обратите внимание - мы успевали заменять старое медленнее, чем прибавлялось ветхое (левая часть).
поэтому, если верить этим данным, у нас спустя прошедшие с того года 5 лет как минимум накопилось 45 %, а то и ровно половина ветхой, подлежащей замене инфраструктуры ЖКХ в стране.
Как же переломить тренд "отставания" в замене проблемных сетей ЖКХ? Вы можете догадаться, но он в том числе прямо написан и в "стартегии-2030" - см. в белом прямоугольнике в правой части.
"Изменение тарифной политики" - так это названо. Что именно стало с тех пор изменяться, я уже не раз описывал на канале вот здесь, и вот тут, а также вот здесь, и ещё вот тут, например. И это ещё не всё по этой теме. потому что вопрос реально животрепещущий. Рост расходов на ЖКХ у россиян, и скрытый, и явный, официально "прописанный" государством, растёт повсеместно и постоянно.
А я ещё в 2021 году предсказывал, что к конце программы, к 2030 году (тогда ещё программа была без этого "хвостика" - "и на период до 2035 года") мы можем получить рост тарифов на ЖКХ и ЖКУ на уровне в 3 раза в рублях, с учётом всех факторов, таких как инфляция и всё прочее, что происходит и ещё произойдёт в мире и в стране.
А в январе 2022 года уже предсказывал резкий рост тарифов ЖКХ в ближайшие три года, до конца 2025 года включительно.
К чему это я всё? Как раз к тому, что чем дальше, тем больше "держать" квартиру будет всё невыгоднее и невыгоднее.
Да, часть расходов на ЖКУ можно снизить (если нет проживающих, то не тратится вода, электричество и частично - газ, например, если применено индивидуальное отопление квартир в МКД). Но общие расходы на ЖКХ, включая всё, что туда ещё в будущем "доложат", как доложили в своё время отдельно "мусор" и "капремонт" - это неустранимая вещь.
Понятно, что относительно высокой сегодняшней цене квартир, раздутой в пузыре 20020-2022 года, все эти расходы даже в 10-15 тысяч рублей в месяц (но они могут быть и больше в будущем) кажутся относительно "небольшими". Но это минус. А не плюс. В любом случае. И кому-то и расходы за 10 лет просто на "сохранение" текущего пассива, но который в будущем мечтается, что станет активом, в размере 10х12х10000=1,2 млн рублей не покажется таким уж и "маленьким".
Сюда прибавьте страховки, налоги. Прочие возможные необходимые расходы (замены счётчиков всяких, например, и так далее). Если взять всего по 30 тысяч в год (что мизер), это будет 1,5 млн рублей суммарно. Мало точно не покажется.
При затратах на покупку квартиры в 10 млн рублей эту "добавку" придётся также "погашать" будущим ростом. То есть, чтобы получить с неё доход в 12 % годовых, нужно будет продать её через десять лет за 15 млн рублей.
И это только что-то получить "на сопоставимом уровне". чтобы такой вариант был реально "выгоднее", чем другие, надо чтобы цена возросла и более чем на 50 %.
Возможно ли, чтобы за последующие годы ценник на вторичное жильё у нас вырос на более чем 50 %? Моя экспертная оценка - нет.
Кажется, да как так-то? Ведь росло же ранее?
Можем посмотреть и всю Россию. Просто нет данных за десять лет по всей стране, чтобы прямо вот точно цены сделок. Но вот с 2016 года данные от Домклик, например:
И вы можете сказать - ну вот же - рост с 60 тысяч до 135 тысяч за квадратный метр! Больше чем на 100 %! Классно же! Правда, это первичка. Вторичка - вот:
Уже не так весело)? Но тоже ведь "бодренько" - рост с уровня 55 тысяч рублей до 96,5 тысяч, на 75 %. но всё равно же кажется "прекрасным". Ведь выше необходимых значений в 50 %?
Но посмотрите в левый угол графика. За полные пять лет с начала 2016 года по конец 2020 рост был где-то от 55 до 65 тысяч. Всего-то.
Какими по росту рублёвых цен будут следующие пять лет и десять лет? Такими же как ранее?
Нет. После роста всегда бывает обязательное падение. "Биржевики" меня поймут).
И что сегодня говорят сами банкиры, застройщики? И даже частично - представители власти? Они и сами не ждут в будущем большого роста цен.
Они говорят (не прямая речь, передаю смыслы) - "мы не будем снижать цены, мы будем ждать, пока инфляция, девальвация и прочее сделают их, даже эти ранее дико и необоснованно, не-рыночно, а в "пузыре", задранные ценники, как бы "приемлемыми" для "россиян из будущего". Когда на всё и вся остальное также существенно вырастут ценники, то и цены на жилые бетонометры покажутся им уже более адекватными, "сносными", терпимыми.
Чтобы в следующие 10 лет, например, выросли снова ценники на 100 %, например, да даже на 75 %, и даже на "всего" 50 %, у нас должна реально вырасти и развиться ВСЯ экономика России. И при этом ВСЁ население России должно получать гораздо большие доходы. Тем более, уж при росте цен на всё остальное - который, как мы все понимаем, фактически неизбежен. А второе - реальных опережающий рост доходов - у нас вовсе и не обязателен. Даже при росте цен. В последние 15 лет подавляющее большинство россиян только теряли в своих реальных доходах. Потому что они теряли в своей покупательной способности. А цены? Цены да - росли.
Почему всё вот так у нас? Я уже рассказывал о самых разных причинах, доказательствах, пруфах и прочих обоснованиях того, что нас впереди ждут скорее огромные проблемы на рынке жилья, а не продолжение "бурного роста" и рынка, и цен, что случился в предыдущий почти такой же по длительности период времени.
Читайте канал, у меня здесь уже 1200+ публикаций, и не только на темы вокруг инвестиций, недвижимости и финансов. Подписывайтесь, заходите почаще (публикации у меня ежедневно) и ничего не пропускайте. Тогда будет в курсе важнейшего, что будет двигать рынок дальше. И узнаете о том, куда он дальше пойдёт.
Ну а теперь о вариантах того, что же делать, если всё-таки удастся продать сегодня по приемлемой цене свою вторичку?
Здесь сегодня также не всё так просто, как хотелось бы многим.
Ну и напоследок в этом разделе рассмотрим утрированную семью.
У которой был ранее суммарный доход 100 тысяч рублей. Только муж и жена - для простоты. Потом он даже вырос, этот доход, а не упал (как у некоторых тем временем). Стал 120 тысяч. Но расходы были ранее 50 тысяч, а стали 80 тысяч.
А если представим, что есть ещё у семьи и кредиты, и другие долги, и затраты не на ежедневную текучку, но и не нач то-то серьёзное и существенно по стоимости? Мобильный "умер" или холодильник сломался. И прочие вынужденные траты. Так, вроде бы - "по мелочи". Но которые суммарно пусть составляют ещё 50 тысяч рублей в месяц.
Что настигнет такую семью с отрицательным балансом? Если у них каждый месяц пойдёт не плюс, и не ноль в балансе, а минус (120-80-50=-10)? А если муж или жена потеряют работу? Возможно, пара захочет иметь ребёнка. И кто-то вынужден будет или оставить работу, или перейти на ниже оплачиваемую? Или если оба потеряют работу?
Способность купить что-то дополнительное плюсом к текущим расходам на жизнь (те же новые квартиру или машину) стала больше или меньше со временем у семьи?
У нас сейчас вся такая страна - как эта "виртуальная" семья. Мы все под угрозой того и этого. Все под дамокловым мечом. Все в сложной ситуации прямо аж проблемных проблем. А не перспективы с развитием.
На основе чего тут расти ценам на существенные траты на дорогостоящие товары длительного использования? К которым и относятся квартиры. Рынок уже был создан "с ноля" ранее - сегодня поди уже не 90-е. Уже на 99 % всё в чьих-то руках и имеет хоть какого-то "хозяина".
При этом существенного роста экономики в целом у нас не было и все предыдущие более спокойные годы до 2020 года, более чем 10 лет.
Выводы лежат на поверхности. Их и озвучивать не имеет особого смысла.
Куда нести?
Куда же тогда вложить? Если уж всё-таки будет иметь смысл продавать. И получится что-то приемлемое получить с продажи в рублёвых ДС? Если задепозитить на три года, вы плюсанёте при 12 % годовых почти треть, это с учётом капитализации и налогов. Без учета их возможной оптимизации.
Вот даже некий банк в калькуляторе вкладов рекламирует себя с вкладами "до 12,5 %". И в целом можно даже с налогом получить итоговых +32 % в рублях.
НО.
"Премия" за первичку уже сегодня достигает этих же и этих 35 % и даже местами и 40 %. Я уже не раз писал, что новые квартиры стали как новые авто - только вышел с ключами от продавца - потерял почти треть ценника авто или квартиры. А то и более. Из последнего я писал об этом вот здесь.
Да, эта потеря в оценке жилья сейчас не везде в таком размере. Есть регионы, где цены вторички и первички до сих пор относительно близки.
Всё зависит от региона, города, где у вас квартира, в какой локации, в каком ЖК, и по какой собственно цене вы реально сможете её продать.
Если это Москва, и продать можно сейчас на неком небольшом пике ажиотации "подороже", с премией к ситуации ещё буквально начала этого года, то можно и продавать прямо сейчас (ещё раз - не рекомендация или совет, а мнение, поэтому помните - вся ответственность за любые ваши решения - всегда исключительно только на вас).
Варианты вложений
Самые "ходовые" общеизвестны: депозиты, валюты, металлы, акции.
Всё остальное, более сложное "в применении" - далеко не для всех по определению.
Варианты вложений всегда имеются в любой момент времени.
Сегодня выглядит более "привлекательным" валюта, завтра - металлический счёт, а когда-то - даже акции. Но последнее - лично я в целом вообще не советовал бы использовать (и это уже реально совет). Почему - подробно разбирал вот здесь. Плюс это также большая и глубокая тема. Можно и на биржах что-то "получать". Но вот реально "прирастать" - довольно сложно и тяжело.
Акциями в целом нужно заниматься как работой. Реально вот именно что прямо "пассивного" дохода на них не получить в конечном итоге. Всегда когда-то что-то да случится. И если "прозевать" это, то по финансам будет совершенно не айс.
Депозиты мы немного рассмотрели выше.
Металлические счета (не путать с физическим золотом) - это отдельная тема, и не для всех. Хотя я вот вложился в ряд "металлов". Потому что потребность мировой промышленности в них будет расти и в краткосрочной, и в долгосрочной перспективе.
Золото также интересно в целом, но это точно не среднесрочная история, а всё-таки скорее исключительно долгосрочное вложение, как на мою оценку. И это больше для "больших портфелей", как на мой экспертный взгляд. Где требуется серьёзная диверсификация больших объёмов вложений
Валюты.
Если пытаться играть на курсах, арбитражить и заниматься не ВЗ и евро, а какими-то более "специфическими" и более "местечковыми" страновыми ОЗ (такими, как йена, юань, дирхам или что-то иное) - то это снова "история" далеко не для всех.
Более "простой" пусть - покупать ВЗ (доллары) или евро (на "любителя", так как там рисков ещё больше, ибо это всё-таки не прямой "аналог" доллара, а только мульти-страновое ОЗ).
Можно даже покупать ВЗ и сейчас, по 100, потому что через три года он уж точно также будет где-то на уровне не менее 135 рублей, то есть даст эти минимальные рассматриваемые нами сегодня порядка 35 % прироста. А, скорее всего, возможно, вырастет и до 140-150. Выше не будет, сейчас не буду объяснять, почему, это отдельная тема. Частично рассказывал про это здесь ранее. Ну а более подробно разберу это на канале позже.
Что лично я сделал с ДС в рубле после продажи квартир?
Я купил на большую часть наличные ВЗ (правда, я взял их под 60 рублей, а не за 100, как сейчас 💪🤷♂️😉), и разложил их по банковским ячейкам в нескольких банках. На меньшую часть я купил кое-каких особенных металлов, в росте которых я уверен (не рекомендация, мои решения и моя зона ответственности за мои активы).
А что делать вам - вам и решать. Главное, не забывать о рисках. И о том, что в разных вложениях и их вариантах они различны.
Главное - это риски
ДС в наших местных ОЗ рублях могут и заморозить, конечно.
Теоретически могут и остановить обращение валют в стране. В частности, хотя бы ВЗ и евро. Хотя моя оценка - это у нас скорее невозможно в силу ряда причин.
Можно что угодно сделать. И всё вообще заморозить. И попытаться "зажать" у всех и всё.
Но это вариант по версии ЦБ РФ совсем уж плачевного развития событий. Как они это назвали недавно - "рисковый". По факту же - это скорее не просто рискованный, а "высокорисковый" и самый "жёсткий" для нашей страны сценарий дальнейшего хода событий. Под ссылкой рассматривал ранее подробнее, что это за такие варианты, и чем он чреваты. Такой вариант - вариант двоякий - или прямого и жёсткого противостояния нас с кем-то. Или же общемирового кризиса похлеще 2008 года.
В первое не просто не хотелось бы "верить", но я реально мало вижу причин идти событиям именно по этому пути. Второй - вполне возможен. Как и некий третий, как следствие или первого, или второго. Но про него я на Дзене вам не скажу. Это закрытые данные.
Как раз из-за наших проблем акции сейчас скорее не вариант для вложений. Они в текущем моменте "отрастают", а по верху брать в целом и неправильно. В учебниках и вживую трейдеры такому не учат).
Но главная проблема акций, как мне видится - они неизбежно снова упадут. Экономика не получает реального развития сегодня, у нас сейчас идёт трансформация экономики в вариант непроизводительный, не возместительный и не развивающий именно гражданское производство, ориентированное на потребности людей.
Есть и ещё варианты вложений и инвестиций. Часть из них я уже разбирал на канале.
Есть, например, вложения и в бизнес. Но это таже сегодня отдельная большая тема для рассмотрения. Кроме того, всегда там, где больше "приз", "доход", там всегда и выше риски. стоит помнить, что 99 компаний из 100 в конечном итоге прекращают своё существование.
Ещё дополнительные "альтернативные" источники вложений я, например, ранее рассматривал вот здесь. Как раз в конце 2022 года, когда и предлагал в очередной раз задуматься в одной из статей под одной из ссылкой здесь выше о продаже "лишних" жилых бетонометров.
Остальное ищите на канале. Ну разве что вот ещё нашёл для вас от начала года статью, где, в частности, предсказал падение рубля по отношению к доллару:
И рубль, к сожалению, в действительности не удержался. И всем теперь уже известно, что с ним стало. Он - "упал". А в будущем то ли ещё будет. Я позже обязательно расскажу в дальнейших публикациях, что именно нас ждёт с парой валют "наш ОЗ" - "их (и всеобщий) ВЗ".
Ну и заодно я также рассматривал то, как можно попытаться сохранить свои сбережения в наше непростое время в самых разных своих публикациях на канале на совсем другие темы.
Резюме
Ну и осталось время и место для итоговых выводов и общего резюме:
1. Действительно хороших вариантов сегодня для собственников вторички не осталось. Что не продавать, что продавать - вы получите не столь много в рублях, как хотелось бы. И как было ранее, во всяком случае. Ещё пару лет назад, например. Реальный "доход" вообще получить проблематично. Скорее, речь идёт всё-таки именно о сохранении. Всего. Или хотя бы большей части.
2. Пока ещё есть шансы продать что-то на неком новом "ажиотаже" осени 2023 года. Шанс новый, "свеженький", появился недавно. Долго ли протянет - неизвестно. Но моя оценка - нет, недолго).
Сей "ажиотажец" связан с очередными ожиданиями окончания действия какой-то части льготных ипотек, повышения ставки ЦБ РФ и коммерческих ставок ипотечных кредитов. А также от дальнейшей девальвации рубля и роста инфляции в стране. Хотя я не раз писал, и вы не забывайте об этом, что на недвижимость два последних фактора действуют не напрямую, а опосредованно, и иногда могут приводить вовсе не к росту, а даже к временному падению цен на любые бетонометры.
3. Основной "вес" в принятии решения по выбору "куда, как и что вложить" должно иметь понимание вашей внутренней готовности к рискам и ваша взвешенная сравнительная их оценка.
Так что на вопрос - "продать или оставить?" - вам придётся отвечать самостоятельно.
Помните главное:
1. Любой ваш актив, находящийся в "чужих руках", никогда не защищён на все 100 %.
2. Но при этом любой ваш актив, находящийся у вас "на руках", имеет больше шаснов потерять в своей реальной цене со временем, чем в ней вырасти.
Вот такая дилемма. И отдал - можешь потерять. Держишь "у себя" - может как приобрести, так и потерять.
Вспомните Алису в Стране Чудес. Теперь даже для того, чтобы хотя бы "остаться на месте", и "при своих", нужно порой хотя бы иногда бежать изо всех сил.
Но такова теперь наша жизнь. И таковы установленные правила игры.
***Дисклеймер. Никакая часть данной статьи не является финансовой или инвестиционной рекомендацией или любым другим видом принятия ответственности. Автор выражает исключительно свою точку зрения и личные сугубо оценочные суждения.
Но в любом случае желаю вам удачных покупок и продаж, а также успешных инвестиций.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Поддержите канал подпиской, лайком, репостом, комментариями! Идём на 10 тыс. подписчиков)! Вы в деле😉? Заходите и сюда - тут всё остальное!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто что-то пропустил ранее или впервые оказался на канале:
