Куда вложить свои свободные финансы, если не в жилую недвижимость в городах, где рынок уже начал падать, но пока всё равно "перегрет" и раздут в "пузырь"?
Кроме того, на приличную и достойную недвижимость, пусть и по разумной цене, у вас может не хватить свободных фиатных активов.
Что же тогда делать?
Есть несколько вариантов инвестиций, которые мы и рассмотрим.
Акции
Моё отношение к акциям и вообще к фондовому и прочим рынкам и биржам мои постоянные подписчики и читатели моего канала знают. Если вы не в курсе, прочтите отдельную статью по теме.
Там подробно рассказано, почему акции - это вообще, скорее всего, не ваше). И что из себя он собственно представляет, этот "рынок акций" в целом.
Тем не менее, вариант возможный. А в настоящее время "местами" и выгодный. В мире биржевой кризис, если кто не знал и не слышал. Акции падают. Можно искать и находить акции компаний, которые явно сейчас стОят меньше своей адекватной текущей ценности.
Так что теоретически можно прикупить акции себе на "пенсию". Но, считайте, я вас в той своей статье предупредил, что лучше так не делать). Если только вы не инвестор с большим опытом. И то - нет никаких гарантий успеха.
Коммерческая недвижимость
В настоящее время стагнирующий рынок. И для инвестиций не особо пригодное направление.
Хотя, например, по данным компании "Nikoliers", объём инвестиций в сегменте в I полугодии 2022 года вырос на почти 16 % в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Он составил более 64 млрд. рублей по сравнению с прошлогодними чуть более 55 млрд.
Половина этих инвестиций пошла на офисы, чуть менее 30 % - на торговую недвижимость.
Но это всё “игры” больших игроков на “упавшем” в ценнике в связи с уходом большого числа иностранных ритейлеров и мировых компаний из страны.
Обычному инвестору вкладываться сегодня в коммерческую недвижимость я бы не рекомендовал практически от слова совсем.
С одним небольшим исключением.
Есть такое понятие, как “стрит-ритейл”. Маленькие площади. Выгодное для бизнесов в части проходимости и доступности месторасположение. Относительно невысокая цена (из-за малой площади) даже в крупных городах. Ценник в среднем начинается с 3-5 млн. рублей.
Но тут встаёт вопрос, что же всё-таки будет у нас в целом с экономикой, с торговлей, с развитием компаний в сфере услуг и быстрого питания.
Если хотите рискнуть - ну, рассмотрите. Но я бы даже туда сейчас не вкладывался. Если только не “подвернётся” какое-то очень интересное предложение ниже рынка.
Но совет - в таком случае проверяйте всё, и не только документы, как сам боженька, вот просто на уровне 80 lvl, не менее, если не все 100. Не можете так, и не можете это обеспечить - тогда лучше вообще "не трогайте" данный рынок).
В текущей ситуации мошенники будут плодиться как грибы, "инфа сотка", как говорит молодёжь...
Машино-места
"Отдельная" история, только для больших городов.
Пусть не обязательно столиц и городов-миллионников, но как минимум - областных и региональных центров. Так что - далеко и далеко не для всех.
Думаю, на сегодня самый проблемный и при этом сложный вид инвестиций. В наше время даже покупатели жилого бизнес-класса отказываются от машино-мест, и ставят машину на открытых стоянках.
Владельцы реально дорогих иномарок, которые теперь стоят под 20-30 млн. и более, часто крепят бумажки на номера на платных стоянках в центре Москвы и Санкт-Петербурга.
У наших "новых русских богатых" свой особый менталитет.
На стоимость одной средней квартиры в Москве во торичке, которая по данным порталов недвижимости составляет порядка 9-9,5 млн. рублей, можно взять 5-6-7 машино-мест в строящихся ЖК.
Но что вам потом сними делать, и будет ли доходность хотя бы на уровне официальной инфляции за пару-тройку лет - очень и очень большой вопрос.
Загородная недвижимость
Кто бы что не говорил, на ближние расстояния (до 30-70 км) от крупных городов, ажиотаж на загородную недвижимость, который возник в прошедшие два с лишним “болезных” года, понемногу продолжается.
Потому что до 30 км - это уже фактически сегодня сами города. Пусть и неофициально.
По данным экспертов “Инком-недвижимости”, участки без строений и подряда в "ближнем круге" (до 70 км от границы) крупных городов подорожали только за последний год на 30-35 %. Такого роста в ближайшие годы уже ожидать не стоит. Поэтому их инвестиционная привлекательность резко упала.
Казалось бы, стартовый “порог входа” на этот рынок довольно низок - правда, в московской агломерации, это верно только для дальнего Подмосковья и "начала" прилегающих к Московской области регионов.
Ценник “начинается” со средней по всем земельным участкам стоимости в 1,5-1,6 млн. рублей, и постепенно снижается и из-за удалённости, и из-за комплекса других факторов. Таких, как инфраструктура, состояние подъездных дорог, окружение и т.п.
Но, например, в Новой Москве, или под Санкт-Петербургом, УБП (участки без подряда) начинают свой “старт” уже от более чем 8 млн рублей и от 3,5 млн. рублей соответственно.
Поэтому этот ближний к большим городам "круг" земельных участков и домов в настоящий момент менее интересен для вложений.
Инвестировать теперь имеет смысл только в следующее “кольцо” - с удалённостью от 70 до 150 км от черты больших городов.
По моей экспертной оценке, доход от земельного участка при его последующей продаже, например, при условии его правильной локации и правильного выбора внутри неё, может составить до 30-50 % в течение периода в 2-3 года при сохранении существующих трендов. И даже более в отдельных случаях.
Мои компетенции в первую очередь касаются в основном южного направления от Москвы и юго-восточного и северо-восточного от Санкт-Петербурга.
Но такие цифры подтверждают и эксперты других крупных компаний, работающих на рынке загородной жилой недвижимости. Как тот же “Инком”, например.
Важно верно определить не только местоположение, но и полно и точно оценить абсолютно все факторы, влияющие на ценность участков. Которые в конечном итоге и приведут к дальнейшему росту стоимости вложений. Здесь может потребоваться помощь профессионалов.
Например, в посёлках, которые находятся под моим с партнёрами управлением, за те же 1,5 млн. рублей пока всё ещё можно приобрести уже от 3 до 5 участков в активно развивающихся локациях с максимально удобным доступом (асфальт фактически до посёлка).
А не один, как в Подмосковье.
Покупатели, ценители тихих мест, красивой природы, экологии сюда, в “средний” круг от крупных городов, с дальнейшим развитием инфраструктуры, такой, как дороги, газ и мобильный и проводной интернет, обязательно придут.
При этом в массовом количестве. И уже в ближайшие годы.
Этого не избежать в том направлении развития страны и ее экономики, что наметился в последние 3-5 лет.
При этом спрос со стороны инвесторов в этом направлении только начинает развиваться.
По данным из различных источников, количество микро-инвесторов в ИЖС, например, возросло за год с 15-17 % до 30-33 % в общем числе покупателей земучастков и домов, в зависимости от направления.
При этом большая часть, до 80-85 %, по оценкам экспертов, что и я могу подтвердить и по личному опыту текущих продаж последних лет, покупают именно земельные наделы или участки, а не загородные дома или дачи.
На этом рынке всё ещё впереди, и у многих есть шанс успеть вложиться и получить хороший и источник дохода, и интересное средство как минимум для сохранения своих активов.
