Сегодня всех беспокоят всего несколько самых важных вопросов текущего положения дел в стране. Один из них - что будет дальше с рынком новостроек в России и во всем рынком жилой недвижимости, включая вторичное жильё?
Сегодня хотел бы ответить на ключевой вопрос из этого списка: каковы основные сценарии развития ситуации на рынке новостроек и всей сферы жилья в стране.
А началось всё вот с чего. Как-то тут разбирал я тут с вами на канале, стала ли московская недвижимость у нас за последние 20 с лишним лет доступнее в два раза? Как иногда может показаться из некоторой статистики.
И вот появился ответ от подписчика канала Вячеслава в продолжение темы с попыткой понять, что стало с московской недвижимостью. Как же считать то, что с ней произошло и происходит? Опережает ли она по росту цен всё прочее в России или же отстаёт от других товаров в российской экономике? Может, всё-таки ещё надо поднимать и поднимать ценник на всё жильё в стране? В пересчёте на случившуюся даже официальную инфляцию - вот прямо отстаём же?
Вот этот пост:
Слава С., и вам спасибо за содержательный пост по смыслам.
Насчёт предложенного вами варианта разреза рассмотрения ситуации не буду углубляться, и такой взгляд имеет право на жизнь.
Но вот в некоторой части выводов хочу всё-таки не согласится).
Запутанность
На мой взгляд есть некая ошибка в путанице с ценами и стоимостями. Она довольно распространена, и я об этом уже писал не раз, так что ничего удивительного.
Ценник не равен цене, цена не равна ценности (хотя от неё может и зависеть), и цена совсем не равна истинной стоимости.
Я уже подробнее разбирал не раз это на канале.
Поэтому здесь пока только коротко рассмотрим на основе тезисов от Вячеслава.
"Методика сайта по ценам предложения видимо завышает реальные цены особенно в последнее время с значительными скидками от цены предложения"
"Цена предложения" - это по сути не цена, а ценник. Это как раз вопросы к ИРН, ЦИАН, Авито, Яндекс.Недвижимость и прочим платформам - "заборам" с объявлениями хотелок продавцов.
Ценность сейчас нам не нужна для рассмотрения, а то вообще завязнем).
Цена - это то, что выросло в реальности на точке пересечения цен спроса и цен предложения. Это уже статистика реальных продаж.
Но к реальной стоимости чего-либо это имеет только опосредованное отношение. В том числе и к реальной стоимости квартир.
👉 Цена - это как её только вот в конкретной сделке в конкретный момент времени оценили. Может, "по достоинству", может - нет. Кто там кого "продавил". И как что кто-то подал с одной стороны и смог оценить с другой. И так далее. Ещё есть нюансы.
В рублевых ценниках цена не объективна до конца. Никогда. Также как и любая цена в любых местных ОЗ - фиатных фантиках в какой-либо другой стране мира.
"Т.е. рост цены на недвижимость даже ниже роста на продукты питания, бытовые услуги и т.д."
- на что-то так, а на что-то и нет. Что-то опережает всегда, что-то - на время отстаёт. Всё по-разному. Потому что, как я описал выше, на самом деле затруднительно оценить достоверно, что и насколько относительно чего выросло или упало именно в цене.
Но не так в стоимости. Она показывает истинное соотношение цены относительно других товаров.
Об этом чуть ниже.
"Есть основания утверждать, что мы с т.з. экономики топчемся последние 10 лет на месте"
- да, в целом - согласен.
"... а правительство постепенно увеличивая денежную массу просто обесценивает рубля"
- да, и не только этим.
"... а цены на недвигу даже отстают в этой гонке"
- а вот здесь не совсем согласен.
Не факт, что даже рублёвые цены сегодня "отстают" от инфляции. И в общем это не совсем про то, о чём надо говорить.
А о чём же тогда говорить? Ведь вроде бы инфляция - это же важно? Да, важно. Но в гораздо меньшей степени для недвижимости, чем многих других товаров. Я уже писал об этом, что часто инфляция - растёт, а цена на недвижимость - падает при этом.
Почему? Потому что вот так). Все деньги могут уходить на другие жизненно важные товары, и на недвижимость уже их не будет оставаться, например. Подробнее об этом уже есть немало публикаций на канале.
Именно как раз потому, что это не товар постоянного, повседневного спроса. Вы же не покупаете квартиры каждый день, как хлеб)? Но не только. И потому, что у неё свои особенности, и своя структура себестоимости, например.
Экскурс в прошлое
Просто давайте вспомним - никто особо не жаловался на рынке новостроек, что вынужден торговать себе в убыток по ценникам 2019 года. Всё устраивало застройщиков. И тут по разным всем известным причинам появился покупательский ажиотаж в 2020 году.
Что, инфляция случилась бешеная? Нет. Что, ценники на стройматериалы прямо вот за считанные дни и месяцы выросли в 2 раза? Нет. Ничего из этого не было. Первичным был рост ценников собственно в самой первичной недвижимости. И только потом потянулись следом "последствия" в том и этом.
Вот именно такое и есть - "пузырь". Необоснованный, не-рыночный рост на ажиотаже из-за нелогичного, не полностью или вообще неподкреплённого объективными изменениями обстоятельств в формировании ценников, кроме одного - чисто спекулятивного роста ценников и впоследствии - цен на фоне роста "хотелок" зрястройщиков.
С чего бы это якобы из-за инфляции рублёвый ценник должен был срочно расти и в недвижимости? Покупателей ранее в целом всё устраивало? Ну, более-менее. Цены бы пониже только им хотелось бы, как и всегда, да и всё). Ну и качества на высоте, соответствующей ценнику. Застройщиков? Да. Что, в себестоимости имеется аж 90-99% каких-то чувствительных к инфляции или к курсу ВЗ составляющих? Нет такого.
Только желание больше получать за то, что столкьо на самом деле не стоит. Именно "не такое по цене". А "столько не стоит".
Потому что квартиры не стали больше, они не стали лучше, качественнее. В них не вложили какую-то новую инвестиционную составляющую (как арматура и цемент были сто лет назад, такими же они и остались плюс-минус).
И как я уже писал ранее, прямо сейчас на наших глазах у нас происходит и рублевое снижение ценников и цен, но, главное, уже случился и пока имеет тенденцию к продолжению настоящий обвал реальной стоимости жилой недвижимости в России! Измеренной в единственном адекватном "инструменте" для подобного измерения - именно в ВЗ.
А как же это могло так случится, спросите вы? Как же обваливалась реальная стоимость квартир, а мы и не знали? И тем более, что мы же видели - ещё в 2022 году ценники в рублях-то - росли! А до того - и подавно!
Ответ прост: легко. Легче лёгкого). Подробнее про это я рассказывал, к примеру, вот здесь. А тут короткая выжимка итогового правила:
Рублёвые ценники (в ОЗ) могут расти даже при одновременном снижении реальной стоимости товара в ВЗ
У нас так и происходит в недвижимости прямо сейчас.
Могут цены в ОЗ (рублёвые) расти, а не только падать. А реальная ценность и стоимость квартир при этом может тем не менее продолжать одновременно снижаться. Парадокс? Нет. О парадоксе будет ниже.
Это прямой показатель некой "банановости" любой страны как колониальной - когда ценники в ОЗ и ВЗ - "разъезжаются" в разные стороны. В разных научных экономических и теориях это по разному и называется, и трактуется, но суть одна - периферия, дающая больше зарабатывать некоему "центру" за счёт снижения своей доли в общем "пироге".
А как следствие вот это вот всё, что мы имеем в стране в целом, и на рынке жилья в частности.
На каком-то конкретном рынке эта ситуация также как и в целом характеризуется буквально визуальным "веером": любые индикаторы в ОЗ - вверх, в ВЗ - на месте или вниз. Уже не раз показывал на совмещённом графике от того же irn.ru:
Поэтому в местном ОЗ и цена и ценник ничего порой не говорит о росте или падении реальной стоимости.
Вот удивительный парадокс сегодняшнего времени на рынке жилой недвижимости в целом. Который и приводит к заявленному выше утверждению.
В нашем случае через рублёвую цену адекватно не измерить реальный рост или падение стоимости какого-либа актива.
Цена в любых местных единицах ОЗ всегда только относительна.
Стоимость недвижимости можно понять в реальном истинном её заместительном, и восполнительном измерении только через её возрастание или падение именно в ВЗ.
В том ВЗ, который сегодня "единый общемировой уравнитель" и "единый всеобщий сравнитель и заменитель всего и вся". Эти вот все функции у нас и во всём мире несёт в себе только ВЗ.
Раньше ВЗ это было золото, которым мерилась истинная стоимость чего-либо. Теперь у нас ВЗ - это американский доллар. Всё остальное не поменялось. Ну, кроме того, что доллар теперь не обеспечен этим самым предыдущим всемирным заменителем. И потому также по сути своей фиатный фантик, как и любые остальные страновые ОЗ. Тем не менее, всё остальное по-прежнему в нём и с ним работает также, как и ранее при золоте в роли ВЗ.
Поэтому нельзя напрямую только через измерение в рублях в нашем случае утверждать, что сейчас в цене как-то жилая недвижимость отстаёт в росте от других товаров или чего бы то ни было ещё.
Но главное - вот это вот необычное, можно даже сказать, довольно парадоксальное "разъезжание" векторов рублёвых и долларовых цен одно нам может многое сказать о том, какое будущее ждёт рынок жилой недвижимости России.
Такая ситуация нетипична для нормального развития экономики страны в целом и рынка жилой недвижимости в частности. Но она очень показательна.
Вот какие выводы можно сделать, исходя из этого:
Дальнейшее расхождение цен в ОЗ и в ВЗ у жилой недвижимости (то есть всё большее отдаление "дутой" рублёвой цены от истинной оценки стоимости недвижимости в ВЗ) приведёт только к двум разным вариантам сценария развития событий, который всё равно идут к одному итоговому результату, но двумя разными дорогами:
👉 1. Реальная и окончательная "банановая республика" на какое-то довольно продолжительное время, где недвижимость - только для относительно "богатых". А условные "нищеброды" новую себе не смогут позволить буквально никак, ни чучелом, ни тушкой, ни в ипотеку, ни в никуда.
Весь рынок будет постепенно сдуваться к "предыдущему остатку" и к развалюхам, потере технологий, упрощению и вынужденному "удешевлению" жилья. Происходит через постепенное скатывание в затяжную стагнацию. Является одним из вариантов продолжения движения в сторону апплоуизма и развития гнобономики.
👉 2. Всё-таки довольно быстрый (относительно, в исторических масштабах) вход в фазу классического или неоклассического "кризиса перепроизводства", ведущий к реальному стопору и коллапсу рынка в относительно короткий срок. Характеризуется обвальным падением цен. В этом случае болезненность рынка проявляется резче и глубже, но обычно "проходит" быстрее, чем в варианте 1.
И там и там ничего хорошего не предвидится, к сожалению.
Как всё это "лечится"?
Да разными способами. Реальный рост доходов населения, реальное длительное укрепление рубля, введение М2 через правильные "каналы", инвестиции не в крупный бизнес "сверху", а в средний и "снизу". Отказ от существующих подходов, стандартов и нормативов финансовой политики и налогового законодательства. Снижение цен с "упреждением". Ещё кое-что имеется в возможном "арсенале" мер и действий.
Много чего можно сделать. Проблема в том, что пока у нас не видно ни единого шанса возможности использования любых шагов из этого списка.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Поддержите канал подпиской, лайком, репостом, комментариями! Идём на 10 тыс. подписчиков)! Вы в деле😉? Заходите и сюда - тут всё остальное!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто что-то пропустил или впервые оказался на канале:
