Уже не раз твердили миру и я писал о том, что нет у нас полноценной аналитики по рынку жилья в стране. С этим просто беда бедовая. Различные агентства, аналитики, эксперты, игроки рынка, собственно создатели и компиляторы этой информации, даже официальные органы берут данные иногда непонятно откуда и непрояснённым до конца для широких масс по методике способами.
Несводимое
Все базы у нас до сих пор разрознены, отчёт по реальным продажам застройщиков никто так и не обязал предоставлять в полном объёме и в установленные сроки. Плюс они там по-прежнему многое могут "крутить-вертеть" и в своих цифрах внутренней "кухни", и в цифрах итогов своей работы на рынке.
Теоретически всё можно из разных мест собирать и "складывать" в одно, и сегодня даже есть такой "бизнес", где как раз зарабатывают на сборе, сведении и некой первичной интерпретации в первую очередь о реальных результатах продаж.
Я уже не раз упоминал о таком положении дел с реальной статистикой рынка жилой недвижимости в России. А вот теперь появился повод немного "пройтись по верхушкам" и после покопаться в одном из примеров того, как выглядит информация, но что при этом за ней стоит.
Под недавней публикацией о моём видении текущего положения дел на рынке жилья в стране, подписчик Слава С. изначально поблагодарив за статью, выразил пожелание потребности в "объективных данных":
Ну, необъективен я, выходит, порой. Такие дела.
Как всем известно, критикуешь - предлагай! И Вячеслав (надеюсь, так будет правильно уважительно обращаться с моей стороны к Славе С.) указал, что надо, например, взять и всё раздать людям поровну "цены на недвигу поделить на зарплату", и предоставил некоторые данные. Из чего был проведён анализ и сделан вывод, что как могли купить ранее полквадрата бетона московского, так и теперь тот же полуквадратик и "светит" аки незнакомая звезда. Не более того. Но и не менее.
Как раз касательно того, что он заявлял изначально в конце первого своего комментария - "Анализ показывает, что полквадрата как могли купить, так и остаётся". Как аргумент была представлена вот такая диаграмма:
Где заявлено, что показано соотношение средней зарплаты к цене недвижимости за квадратный метр в частном случае Москвы. Сразу вопрос возникает, правда - а где тут аж "полквадрата"? Выше даже 0,4 и не поднималось вообще никогда. "коридор" от 0,2 до 0,4.
Сам же Вячеслав добавляет:
Ну, во-первых, это действительно у нас "рисуют". Но вот даже если брать и по реальным сделкам и ценам, а не ценникам в объявлениях, то всё равно не срастается полквадрата пресловутых. Хоть в Москве, хоть где, кстати. Хотя сегодня только на Москве и остановимся.
Подход не тот
Ничего личного, но к таким подходам нельзя даже "придраться", ибо даже и придираться не к чему, потому что они вообще не просто не показательны, а в целом неприменимы для имеющей хоть какой-то смысл аналитики.
Вот именно, можно сказать, что это всё в буквальном смысле "рисуют" непонятно кто и непонятно как, о чём написал и сам Вячеслав.
Но даже если и есть какие-то объективные основания под такими данными, всё равно они непоказательны, потому что за ними истинных реалий жизни людей не видно.
Всё подобное у нас - это опосредованные показатели, по которым можно только иногда в какой-то мере понимать тренды. Но и то - понимать их часто совсем неверно.
Кстати, часто узнаю на всяких графиках и диаграммах такой некий "подход" как раз "игроков на бирже"). Ну, вот как раз да, с акциями вот это вот отслеживание "трендов" более применимо. Ты видишь что-то (курс акции или другое, какую-нибудь цену золота в моменте), ты видишь реальную среднюю цену покупки или продажи, видишь, куда что-то идёт и в целом - ОК.
Сложности бетонометров и доходов
В жилой недвижимости всё сложнее. И в том числе в любых попытках анализа, "завязанных" на доходы россиян. На все эти "средние и медианные зарплаты".
И в том числе "сколько квадратных метров жилья сможет купить россиянин за свою зарплату." В этом последнем даже сам подход к постановке вопроса по сути изначально неверный и неточный.
Дело в том, что никакая средняя или медианная зарплата не покажет вам реального положения дел в "общем".
Потому что этого "общего" в реальности вообще и не существует.
Можно, например,считать по каким-то группам. Плюс и с самим жильём не проще.
Надо всё обязательно рассматривать в различных ценовых "нишах" жилой недвижимости . Иначе вообще теряется весь смысл анализа.
С точки зрения рассмотрения зарплат и доходов основополагающий нюанс в том, что никто не тратит всю зарплату (или доход) на покупку каких-то метров жилой площади. Из зарплаты вначале должны быть исключены реальные текущие траты на жизнь.
И по факту нужно говорить о снижении или росте покупательной способности некоего "остатка" после текущих трат, который можно отложить, и вот на него "виртуально" купить какую-то часть виртуального квадратного метра.
А у нас даже прожиточный минимум считается без полноценного учёта всех трат на, например, ЖКХ и ЖКУ. А у нас, на минуточку, не тропики и экватор, а довольно холодная климатически территория. Где вот именно что такие деньги - это ровно наоборот - "не-прожиточный" уровень.
Для всего этого надо считать не только доходы, но и полные расходы, если уж всё по-правильному, а это также всё у всех разное, и потому подсчёт и верный учёт их также затруднительны. Так что проще считать так: заработал 100 тысяч - купил полбетонометра при его средней цене в 200 тысяч за квадрат. Ну проще же? Казалось бы - таки и да.
Но в жизни так не работает.
Так что надо и это учитывать при рассмотрении любой статистики и аналитики
Но самый основной вопрос - откуда и на основании какой информации собираются и сводятся данные.
Давайте оценим это и на примере тех данных, что находятся под ссылками от Вячеслава.
Первая ссылка по ценникам на цены квадратных метров:
Москва "зажигает") - звонят колокола, и средний ценник по данным с сайта rosrealt.ru аж под 400 тысяч рублей за квадрат.
А вот индекс цен от сата irn.ru:
Да вроде бы Москва в средних ценах отродясь выше 275 тысяч рублей не поднималась...
По данным Сбериндекса похожее - максимум под 278 тысяч рублей, а сейчас и подавно 264 тысячи:
Ещё у кого-то эти цены под 300 или за 300 тысяч по Москве, у других - уже и за 350. И у всех эти цифры "плавают".
Где истина? Да нет её сейчас.
Есть много "правд" - у каждого своя. Своим особым образом рассчитанная. Или опирающаяся на другую систему расчёта при тех же исходных источниках.
В ЦИАН - считают так, в Авито - вот эдак, в агентстве Х - уже по-третьему, а в компании Y - вообще по-десятому. Да как бы пусть считают.
Только всем и нам от этого не легче. Ну нет у нас единых, окончательных и действительно общепризнанных верных данных в жилой недвижимости.
Как нет у нас и объективно и полноценно подтверждённых данных по реальным зарплатам и особенно - доходам (а это про разное) - всех россиян.
Ну, по зарплатам ещё поговорим ниже - потому что будем разбирать информацию по присланной Вячеславом ссылке со сведениями по Москве.
Но что касается более адекватного подхода именно в жилье - всё-таки необходимо разбиение на различные ниши и их отдельное рассмотрение.
Потому что слишком "общий" взгляд просто вызывает неадекватность данных в сравнении с реальной, а не расчётной действительностью.
Укрыться в нише
Надо смотреть строго в различных нишах - эконом, базового, стандарта - отдельно. А также некий "средний" кусок (то что вроде как бизнес и комфорт+, и то - "вроде как", ибо нет реальных общепринятых установленных границ хотя бы "понимания" серединки на рынке) и отдельно "элитка".
Потому что две эти последних из приведённых ниш рынка, малых по объёмам, но высоких по ценам, очень сильно искажают общую катину реальной ситуации.
Вообще нельзя всё подобное рассматривать в общей каше, на "одной шкале". Цифры-то всегда можно какие-то вырастить, но они будут "битые", не показывающие реальное положение дел.
Полноценной статистики с таким подходом нишевого разделения и адекватным разбиением у нас никто не завёл и не ведёт.
Любому желающему понять истинную и полную картину надо самому что-то выцарапывать отовсюду, и по разному "вариативить" полученное.
Я этим заниматься, конечно же, пока не буду). А просто посмотрю на Луну с другой стороны.
Потому теперь вернёмся к данным по зарплате в Москве с подачи Вячеслава с сайта goldomania.ru:
Чем "плохи" для объективного анализа подобные данные? Нет учёта всего другого, что произошло за это время. Но это общая беда подобных данных. А у нас чего только не успевает происходить буквально за стандартно считаемую "жизнь поколения" всего-то в какие-то 25 лет.
Здесь же в графике вызывают вопросы также и конкретные цифры значений по годам. Конечно, по данным Мосстата всё очень хорошо:
Но даже здесь уже есть "маленькая хитрость" - это "начисленная" заработная плата. Реальная, выходит, минус 13 % = 111273 рубля.
Но смотрите, как она "надбавилась" за период с января по апрель" 2023 года:
"По сравнению с январем-апрелем 2022 года среднемесячная зарплата больше всего выросла у москвичей, занятых деятельностью по оказанию помощи на дому лицам с ограниченными возможностями развития, душевнобольным и наркозависимым, - в 4 раза, производством электрических аккумуляторов и аккумуляторных батарей - в 3,7 раза (привет "Москвичу-3е" - прим. моё), сбором и заготовкой пищевых лесных ресурсов - в 3,6 раза, добычей и обогащением железных руд - в 2,3 раза."
И суммарный итог поэтому всего за 4 месяца - аж 4,8 %. Неплохо так. И особенно мощно "приподнялись" в зарплатах - кто бы подумал - соцработники в Москве! В соцработники хочу, пусть меня научат. Всего за 4 месяца - в 4 раза! Ай да молодцы московские власти, не жалеют, ни зовут, не плачут беспокоятся о повышении уровня ЗП у помощников.
Постойте-ка, а где это у нас в Москве такой "сбор пищевых лесных ресурсов"? И вот это вот - "добыча и обогащение железных руд"? Кто-то видел в Москве массовый рост сбора ягод и грибов в лесах зимой и весной? Или что там ещё под именно "пищевыми лесными ресурсами" подразумевается? И что-то мне карьер железных руд не попадался и уж тем более обогатительный завод на территории Москвы... Странно или он там есть - невидимый, но реальный?
Ах вот оно что, это просто у нас в управляющих конторках в Москоу-сити сидят все управленцы управляющие, в том числе - и делами этими чудными по сбору и обогащению. Вот у них поди зарплаты и выросли? А с чего бы это именно в январе, например? Что, грибочки лесные уже пошли январские? Или в апреле обогащение железных руд резко "обогатилось"?
Хорошая статистика. Огонь! Вот ещё немного из последнего в ней, изложенного в той же "Российской газете":
"Выше среднемесячного уровня зарплата сложилась в финансовых и страховых организациях - 270,9 тыс. рублей, а так же тех, кто занимается добычей полезных ископаемых - 268,5 тыс. рублей, деятельностью в области информации и связи - 189,7 тыс. рублей."
Старая статистическая "фишечка": у Васи Помидорова зряплата ажно под 3 млн рубликов, а у Дуси Огурцовой, что кассиром или уборщицей в Пятёрочке или Магните где-нибудь в Выхино или Некрасовке работает, сами догадайтесь - какая.
И всмотритесь ещё раз, вслушайтесь и вдумайтесь - вот у банкиров, например, СРЕДНЯЯ месячная зарплата - свыше 270 тысяч рублей. Там или уборщицы получают по 200 тысяч. Или управляющие - по 2 млн.
Я вот понимаю - это вот как будто и про меня написали. Но в целом по стране это кому-то даст среднюю, но РЕАЛЬНУЮ картину истинного положения дел в целом по стране среди всех 90 % тех россиян, кто не пристроен пока к какому-то "раздавальщику звёздных даров"?
Но у всех в целом - "хорошо". Хотя и 111 тысяч для Москвы - довольно небольшая зарплата и ничего хорошего. Столица как город для качественного уровня жизни, а не прозябания и выживания - объективно довольно дорогой, и "сосёт" деньги как хороший пылесос.
Спасибо Мосстату, но верить я во всё вот это, конечно же, не буду.
Что имеем в итоге?
Ладно даже, что данные "битые" и непонятно откуда и как "выросшие". Пусть так, какие есть. Но особо интересно, что на основе их видна в целом картина маслом. И она совсем другая, чем та, если её рисовать белилами, акварелью или гуашью.
Пусть цены в Москве под 300-400 тысяч за квадратный метр сегодня . Зарплата плюс-минус 100 тысяч. Просто быть "святым духом" и не только не есть-не пить, но и вообще "не жить" - 0,25 кв. метра за одну ЗП. Ну или 0,33. конечно, если считать немного "иначе" - то да, тогда и полметра можно "отхватить".
Но если верить в конце, то верить и в середине, и в начале представленных данных. В 2000 году зарплата по приведённым на скриншотах данным была в Москве на уровне не более 3000 рублей, а цена кв. метра - не более 21 тысячи. И купить такой метр было можно только за 7 месяцев. Ну, пусть - за полгода.
Выходит, неправ Вячеслав, когда говорит, что ничего не изменилось, и как и ранее, на зарплату можно купить полметра? Что всё как было, так и осталось? Но и я неправ, и высокопоставленные аналитики из Сбербанка, например, да и многие другие тоже, когда мы все вместе говорим, что, например, доступность жилья и в Москве, и в России - падает?
Смотрите же - да она выросла! Была седьмая или пусть даже шестая часть зарплаты за один кв. метр в Москве, а теперь - всего третья ну или четвёртая потребуется за него же. А если и из разных мест-"углов" свести данные в кучку - то вообще та самая поллитровая метровая красота получится - 127900 средней зарплаты от Мосстат - это почти реально и половина среднего метра от, например, Сбериндекса на сегодня - 264500 рублей.
Вот с этим и подобным можно играть чуть ли не "бесконечно". Итог один - куда захочется "повернуть дышло" - туда и повернуть и можно, и в той "стороне" и будет то, что "вышло".
Но вот вам моя экспертная оценка: ничего не осталось как прежде. Не полметра тогда на полметра сейчас.
Всё стало тяжелее и сложнее купить, если отталкиваться именно от доходов россиян. И в Москве, в частности, и - в подавляющем большинстве регионов страны (не во всех локациях, кстати). От чего это "дороже" не считай, и к каким зарплатам и доходам это не "прикладывай"...
Ну а вы вольны по-прежнему верить и статистике...
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Лайк👍, комментарий и репост 📣 поможет развитию канала! Экспертный взгляд на недвижимость, публикации - ежедневно. Присоединяйтесь✨!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто что-то пропустил или впервые оказался на канале:
