Недавно сданный комплекс «Ильменский 17» от ГК «ПИК» построен в очень конкурентной локации промзоны Ильменского проезда в районе Западное Дегунино. Стройка на ближайших улицах запланирована ещё на многие годы вперёд. Чем выделяется этот ЖК на фоне конкурентов? Стоит ли обратить внимание на эту локацию с точки зрения инвестиций в будущее? Удобно ли сейчас жить в новостройке в этом районе Севера Москвы? Ответы — в новом обзоре агента северного офиса Vysotsky Estate Владимира Малахова.
Локация
Ближайшее окружение комплекса такое:
📌 На востоке — сосед ЖК «Селигер Сити» (обзор на него можно почитать здесь). Позиционируется как дом более высокого класса и является главным конкурентом на рынке.
📌 С юга простирается ещё не обустроенная промзона. Дни её сочтены: всю территорию выкупил «ПИК», и скоро там появятся дома очень похожие на этот комплекс.
📌 С запада ЖК граничит с большим транспортно-логистическим центром «Коровино», сразу за которым — железная дорога (будущий МЦД-3) и СВХ. Это соседство отпугивает многих потенциальных покупателей.
📌 С севера находится «старая» часть района, правда не очень приглядная, состоящая из недостроенного многоэтажного паркинга, центра социальной адаптации и старых административных зданий.
Как итог, мы имеем окружение из других новостроек, сомнительных промзон и транспортных артерий. Я бы сказал, типичный набор для домов от «ПИК».
Транспортная доступность
Ближайшее станция метро — «Селигерская» Люблинско-Дмитровской линии. Идти до него 600-700 метров, это в пределах 10 минут, что можно назвать хорошей шаговой доступностью. Однако сама дорога вдоль Пяловской улицы в постоянном ремонте из-за строительства ТПУ.
Второй минус — чтобы попасть на станцию, пешеходу нужно преодолеть два светофора. Это уже сильный просчёт градостроителей, поскольку с каждым годом количество людей на этой дороге будет расти.
В центр города и в сторону области можно уехать по Дмитровскому шоссе, которое находится в 600 метрах от домов.
В пределах двух километров есть съезды на МСД и СВХ. До МКАД —
6 километров.
Кому удобно передвигаться на будущем МЦД-3 — могут дойти до станции «Моссельмаш». Это 1 километр и 15 минут пешком.
Резюмируя, оценю транспортную доступность как хорошую для спального района. От дома до центра города можно добраться в пределах 30-40 минут как на общественном транспорте, так и на автомобиле.
Инфраструктура
Несмотря на то, что жилой комплекс находится в реорганизуемой промзоне, социальная инфраструктура района Западное Дегунино довольно хорошо развита и находится в шаговой доступности.
Образование
Ближайшая школа № 2100 — 5 минут пешком.
Ближайшая рейтинговая школа № 2098 — 20 минут на общественном транспорте.
Муниципальный детский сад при школе № 2100 построен застройщиком и введён в эксплуатацию. Находится во дворе ЖК и начнёт свою работу в 2023 году.
Медицина
До детской поликлиники — 7 минут пешком.
До взрослой поликлиники — около 20 минут пешком. Ближайшая поликлиника сейчас находится на капитальном ремонте. Когда он будет закончен, расстояние уменьшится.
В пределах 15 минут на машине расположены Институт микрохирургии глаза им. С.Н. Федорова, НИКИ педиатрии им. Ю.Е. Вельтищева, ГКБ им. В.В. Вересаева и роддом №17 Вересаева.
Торговля и развлечения
Почти все коммерческие помещения на первых этажах работают. Можно найти практически любой товар и услугу в шаговой доступности. Однако на момент написания обзора в рамках новых ЖК не было ни одного полноценного кафе, только кофейни и пабы. Надеюсь, ситуация изменится.
В шаговой доступности несколько фитнес-центров, правда без бассейнов.
Около Дмитровского шоссе расположен большой торговый центр XL. Для 2023 года он уже устарел, но там есть большой супермаркет, фудкорт и кинотеатр.
Сейчас строится новый торговый центр в рамках ТПУ Селигерская. Сроки переносятся, но по стадии готовности возможно открытие в 2024 году.
Зелёные зоны
Ближайший парк им. Святослава Федорова — в 10 минутах пешком. Парк не большой, но ухоженный.
До больших зелёных зон Ботанического сада и Тимирязевского парка дорогая займёт порядка 15 минут на машине.
Архитектура
«Ильменский 17» представляет собой классический современный жилой комплекс от «ПИК», который можно встретить уже практически в любом районе Москвы за пределами ЦАО.
📌 Сборный железобетон и навесные панели.
📌 6 башен по 23 этажа суммарно на 1617 квартир.
📌 Закрытый внутренний двор без машин.
📌 Планировочные решения от 19 до 78 метров.
📌 Преобладают евро-планировки.
📌 На -1 этаже есть индивидуальные кладовые комнаты, которые можно купить отдельно.
Из главных недостатков выделю отсутствие подземного паркинга, который встречается во многих аналогичных проектах. Вместо него возведён многоэтажный паркинг, отделяющий дома от ТЛЦ. Места в нём продаются на вторичном рынке примерно за 1,5 миллиона рублей.
Из плюсов отмечу внутренний двор. Он значительно меньше соседнего двора ЖК «Селигер Сити», но спроектирован грамотно и качественно. Взрослая площадка вынесена за территорию двора, чтобы шум не мешал жителям. Сам двор поделён на зоны. Часто во время визитов в этот район замечаю, что количество детей на детских площадках «Ильменского» больше, чем в «Селигере».
Часть двора занимает детский сад, но, так как он муниципальный, это можно простить.
Мнение местных жителей и проблемы с ТЛЦ
Большинство покупателей довольны своим выбором. Нравится закрытый двор, вход без пандусов, инфраструктура. Классические жалобы на работу УК, плохую шумоизоляцию, качество ремонта от застройщика.
Некоторые признались, что иногда ходят гулять во двор «Селигер-Сити». Туда легко попасть, а охрана не следит за посторонними посетителями.
Мне было интересно узнать, как мешает жителям ТЛЦ, ж/д дорога и хорда, располагающиеся к западу от ЖК, поскольку такое соседство сильно смущает. По факту всё оказалось не так страшно: шум от транспортных узлов минимальный, поездов почти не слышно (возможно, тут положительную роль играет построенный паркинг). Люди, у которых окна выходят на запад, оптимистично замечают, что это хороший вид, который не закроют новыми домами.
Проблема обнаружилась в фурах на Пяловской улице, которые едут к логистическому центру. Их частое движение создаёт больше шума и грязи, чем сам ТЛЦ.
Важно отметить, что сейчас ТЛЦ занимает площадь около 5 га, но есть проект его расширения до 40 га. Правда когда он будет реализован — неизвестно. Сейчас никаких работ не ведётся.
Сравнение с конкурентами
Этот участок города активно застраивается многими застройщиками, которые по факту создают новый микрорайон.
Ниже на карте я указал эти комплексы:
📎 Красный — «Ильменский 17».
📎 Зелёный — готовые ЖК или на финальной стадии готовности.
📎 Жёлтый — идёт стройка.
📎 Фиолетовый — планируемые к постройке объекты.
На половине территории промзоны стройка ещё не началась. С учётом того, что первые ЖК были сданы уже 5 лет назад, можно сделать вывод, что полное благоустройство района может затянуться до 30-го года.
В квартирографии проектов виден сильный перекос в сторону студий и 1-комнатных квартир. В результате уже сейчас квадратный метр в 2- и 3-комнатных квартирах сравним с более мелкими площадями. «Ильменский 17», имея в глазах продавцов более низкий класс дома, уступает по средней площади квартир только II очереди «Селигер Сити».
Из реализованных проектов в конкуренты можно не записывать «Дегунин» и Myspace. Это проекты редевелопмента, которые, скорее, вредят облику района, чем развивают его.
Apartville — тоже проект редевелопмента, обладающий уникальными и самыми дорогими лотами в локации, но статус апартаментов и нестандартность планировок делает его «продуктом в себе».
ЖК «Дуэт» и ЖК «Любовь и Голуби» выбирают люди, которым интересен район, но они хотят жить не в окружении стройки, а, скорее, в окружении панелек из 90-х. Продавцы пытаются позиционировать их как бизнес-класс, но по факту дома сравнимы с проектом «ПИК», имея как ряд преимуществ, так и недостатков.
«Тринити» и «Талисман» находятся в достаточном удалении от «Ильменского 17», но их вполне можно назвать конкурентами.
«Селигер Сити» — соседний ЖК. Часто встаёт выбор, что лучше выбрать из двух проектов и стоит ли переплачивать за более высокий класс.
Дальше приведу анализ цен в объявлениях 2-комнатных квартир и «евро-трёшек» площадью 50-60 метров:
Из анализа мы видим, что «Ильменский 17» на 2 миллиона дороже аналогичных квартир в домах по реновации и на 3 миллиона дешевле, чем «Селигер-Сити». С учётом отделки сравним с вариантами без отделки от «Тринити» и «Любовь и Голуби».
Если сравнить дома от «ПИК» и дома по реновации, то к плюсам «Ильменского, 17» могу отнести:
✅ Закрытый двор,
✅ систему умного дома,
✅ современные планировки,
✅ развитую коммерческую инфраструктуру нового района,
✅ однородный социальный состав.
Дома по реновации выигрывают наличием лоджий.
При выборе квартиры в «Селигер Сити» мы получаем выше высоту потолков, красивее МОП и фасады, больше внутренний двор, подземный паркинг (если готовы тратиться на него). Или в «Ильменском» просто +1 комнату в той же локации.
Резюме
Я считаю этот проект вполне успешным продуктом в реалиях текущих цен, который вполне можно рекомендовать к рассмотрению для собственного проживания, если вас устраивают проекты «ПИК» и не принципиально наличие подземного паркинга.
В то же время покупка студии / 1-комнатной квартиры в этом проекте для сдачи в аренду выглядит не самым хорошим вложением. Есть более инвестиционно привлекательные объекты.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!
Понравился обзор? Ставьте лайк!
