При сдаче жилья необходимо учесть многое. Поводом для этого поста послужили реальные жизненные истории. Всё могло быть иначе, зная следующие нюансы.
📌Если потенциальный жилец попросит зарегистрировать его в квартире, имейте ввиду, что сама по себе регистрация, даже временная, никаких прав на жильё не даёт. Но в случае, если в последующем квартирант не снимется с регистрационного учёта (забудет, уедет, откажется из-за конфликта либо просто из вредности), придётся либо ждать истечения срока регистрации (если временная) или обращаться в суд.
📌В договоре обязательно следует предусмотреть срок его действия, в противном случае договор найма будет считаться заключенным на 5 лет (это максимальный срок), договор аренды – на неопределённый срок. Можно включить пункт об автоматическом продлении, тогда договор будет продлён на тот же срок.
📌Распространён вариант заключения договора до одного года (краткосрочный), как правило, на 11 месяцев. Многие ошибочно полагают, что если сдавать квартиру на такой срок, то не надо платить налог. В действительности же это влияет только на государственную регистрацию договора в Росреестре(если сдаёте по договору аренды на срок год и более).
📌Досрочное расторжение договора найма во внесудебном порядке возможно только по инициативе квартиранта, но об этом он должен предупредить заранее (по закону за 3 месяца).
По вашей инициативе закон позволяет расторгать договор найма лишь через суд и только при наличии определённых оснований, как, например, невнесение платы, порча имущества, нарушение интересов соседей.
Но на практике судьи исходят из того, что в договоре краткосрочного найма всё же могут быть предусмотрены иные основания для возможности его расторжения во внесудебном порядке. Поэтому целесообразно включать подобные основания в договор.
По договору аренды жилья всё проще: в самом законе предусмотрено, что основания для расторжения во внесудебном порядке могут быть установлены договором.
📌Другим существенным условием является плата. Пропишите размер, порядок и сроки её внесения. Все ЖКУ, которые оплачиваются не по счётчику, лучше закладывать в квартплату. Что касается коммуналки по приборам учёта, возможны разные варианты.
Представляется наиболее оптимальным –оплачивать самим по направленным вам квартирантами показаниям (можно прописать в договоре периодичность передачи показаний приборов учёта через мессенджеры). В противном случае неоплата либо расхождение с фактическими показаниями могут обнаружиться уже после того как жильцы съехали.
📌При сдаче квартиры есть риски повреждения и износа имущества, которые могут произойти неумышленно. По общему правилу, квартирант должен поддерживать имущество в исправном состоянии и за свой счёт делать текущий ремонт, зона вашей ответственности – капитальный ремонт. Хотя в договоре можно прописать иначе.
📌Убытки за испорченное квартирантом имущество, например, поцарапанную мебель, можно возместить за счёт залога (при условии, что он предусмотрен договором). Если суммы залога не хватает, то должна быть доплата. Не договорились – идите в суд. Что касается амортизации бытовой техники, сантехники, мебели и другого имущества, то это необходимо иметь ввиду и закладывать в свой бюджет.
Что может получиться, если не учесть все нюансы 🐷
Представьте себе, моя знакомая, ориентируясь исключительно на слова квартиранта, не обдуманно согласилась на содержание в квартире маленькой зверушки, минипига.
Каково же было её удивление, когда, придя с контрольным визитом, она уже на входе почувствовала его присутствие. Удивление её возросло, когда она увидела, что это «мини» вполне себе состоявшаяся крупная свинья в буквальном смысле слова🐖 Остроты ситуации добавила недружественная реакция соседей, хотя их тоже можно понять.
Мораль сей басни такова. Проговорите с потенциальным квартирантом и пропишите в договоре возможность либо невозможность заведения домашнего животного. Если всё же согласились (понимая все последствия принятого решения: запах, испорченная мебель, обои и другие «прелести»), то не очень то доверяйте хвалебным одам хозяина (типа «вообще не гадит»).
Как говорят, доверяй, но проверяй👆
