Самое главное для продавца недвижимости — правильно определить ее стоимость: с одной стороны, не продешевить, а с другой — не ждать покупателя бесконечно долго. Как понять, сколько на самом деле стоит ваша квартира?
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). В Дзене делюсь с вами своим взглядом на рынок недвижимости и полезными советами.⏏️
В принципе, сам алгоритм определения рыночной цены на объект недвижимости известен многим: сравниваем свой объект с конкурентами, определяем примерную цену, корректируем цену в зависимости от спроса.
Кажется, что просто. На самом деле, тут масса нюансов, и запросто можно ошибиться: как недооценить, так и переоценить свою квартиру.
Переоценить: почему и как это происходит?
Давайте на примере. Елена Павловна продает двушку-хрущевку на Уралмаше. Подходит к делу ответственно: смотрит Авито, Циан, УПН, Яндекс.Недвижимость — и находит 5 конкурентов в своем и соседних домах, с ценами от 4,5 до 4,8 млн рублей.
«Прекрасно, — думает Елена Павловна. — У меня в ванной плитка итальянская, в коридоре шкаф-купе новый, могу еще диван оставить. Все-таки на фоне того, что я посмотрела, моя квартира выгодно выделяется. Поэтому поставлю 5 млн рублей, это справедливо». Публикует объявление и ждет звонов. Но интересующихся или нет, или очень мало — да и те сразу спрашивают, может ли она скинуть полмиллиона. На такое Елена Павловна, конечно же, не согласна: ведь она мониторила рынок, и ей известны рыночные цены. Поэтому ждет дальше.
Но что при этом бывает? Из пяти квартир, которые она анализировала, две — это просто фейки, выставленные другими продавцами, чтобы «набить цену» собственным объектам. Еще две в итоге продадутся с существенной скидкой. А одна вообще висит на досках объявлений уже пару лет. И поэтому цена, которую Елена Павловна определила за свою квартиру, не релевантная. Что, собственно, доказывает и отсутствие звонков.
Проблема многих продавцов в том, что они не могут психологически отстраниться от своей квартиры. Их квартира для них — самая лучшая. Это естественное и понятное ощущение, но оно мешает продавцу посмотреть на объект со стороны и выставить рыночную цену.
Слишком дешево тоже бывает!
А некоторые продавцы, наоборот, недооценивают свои квартиры. И это тоже проблема.
Давайте возьмем ту же Елену Павловну с ее двушкой. Она смотрит на объявления, анализирует конкурентов и вычисляет, что рыночная цена ее квартиры — 4 млн рублей. Потому что у нее ремонт обычный, а вот в этом объявлении дизайнерский, шикарный, значит, ее квартира стоит меньше. И окна вот у этих во двор, а у нее — на улицу, а у этих пол с подогревом и т.д. Она публикует объявление и радуется, что угадала с ценой: в этот же день ей позвонили несколько человек, трое приехали на просмотр, а один внес аванс сразу, как только переступил порог.
Квартиру Елена Павловна продает мгновенно. И при этом даже не догадывается, что могла бы продать ее дороже тысяч на 200. Потому что у нее с объектом на самом деле все отлично: чистая продажа, один собственник, в доме недавно сделан капремонт: отремонтирована крыша, поменяны стояки. Из конкурентов, которых она анализировала, один — это срочная продажа, у второго несколько собственников, часть из которых за границей, а на третий объект уже несколько раз снижали цены, потому что квартира на последнем этаже, а крыша протекает. Эти продавцы пытаются завлечь покупателей именно низкой ценой — и она отнюдь не рыночная.
Какую цену ставить?
Чтобы понять, что реально происходит с недвижимостью в конкретном районе, надо активно исследовать рынок не пару дней, а хотя бы пару недель. И знать цены, по которым реально проходят сделки. Потому что часто они существенно отличаются от рекламных.
К сожалению, программы, которая бы более или менее точно определяла рыночную стоимость квартиры, пока не существует. Существующие сервисы с этой задачей пока не справляются. Объективную картину видят только агентства недвижимости — и то не все, а те, которые проводят по несколько сотен сделок в год и ведут свою статистику.
Если вы действуете без риелтора — то сначала постарайтесь определить примерные границы рыночной цены, интервал «от – до». Кстати, небольшой лайфхак. Если вы знаете, что кто-то из ваших соседей по дому или знакомых недавно продал квартиру — спросите у них, за сколько они в итоге договорились с покупателем. Это покажет вам тенденцию на рынке и поможет точнее определить цену.
Примерно определились с ценой? Теперь экспериментируйте и наблюдайте.
1. Нет звонков. Если ваше объявление размещено на всех популярных ресурсах, если у вас сделано нормальное описание и стоят приличные фотографии (об этом еще поговорим в отдельной статье) — значит, цена слишком высока. Полная тишина в течение 2-3 дней означает, что надо принимать меры. То есть, понемногу снижаться.
2. Много звонков и просмотров. Если сразу после публикации объявления вы получили несколько звонков, покупатели хотят немедленно посмотреть квартиру, а кто-то готов даже заранее внести аванс — это определенно значит, что цена ниже рынка. Если у вас не срочная продажа, стоит немного поднять цену и посмотреть, что будет.
3. Много звонков, но просмотров нет. Бывает, что объект покупателям нравится — особенно если в экспозиции объективно дефицит предложений, но за такую цену они покупать не готовы и сразу спрашивают о величине торга. Если несколько покупателей, услышав вашу цену, отказываются от просмотра — это знак, что цена слишком высока.
Что влияет на цену
Если на рынке есть несколько более или менее похожих предложений в одном районе, то итоговую цену будут определять несколько факторов:
Состояние дома. Год постройки, проведен или нет капремонт, есть ли козырьки над подъездами.
Состояние квартиры. Имеются в виду именно базовые параметры: ровные стены, напольное покрытие, окна, двери, коммуникации. Косметический ремонт добавит квартире свежести и привлекательности, но на цену он повлияет незначительно. Да и нужен далеко не всегда — в некоторых «убитых» квартирах лучше вообще всё ободрать и продавать голые стены. Будет выгоднее.
Дорогой ремонт — это отдельная история и боль. Потому что хозяин квартиры выложил за него кругленькую сумму, и он, естественно, планирует «отбить» свои затраты при продаже квартиры. А в реальности ремонт очень слабо влияет на стоимость объекта. Потому что, во-первых, люди в 99% случаев покупают квадратные метры, а во-вторых — повторю банальную истину, на вкус и цвет товарищей нет.
Состояние подъезда и двора. Мусорные баки под окнами и изгаженный подъезд очень снижают впечатление покупателя. Он понимает, что если в квартире он все сделает как ему надо — то вот с этими баками и подъездом что-то сделать будет трудно.
Юридические сложности. Свежее наследство; несовершеннолетние собственники; очень пожилые собственники; прописанные члены семьи, в свое время отказавшиеся от приватизации; перепланировка, которую невозможно узаконить, — всё это чревато для покупателя повышенными рисками. За которые покупатель обычно просит значительную скидку.
Напоследок скажу: планируете продавать квартиру — продавайте! Цены на вторичном рынке медленно, но неуклонно катятся вниз, поэтому самое время реализовать недвижимость по хорошей цене. А мы вам во всем поможем! Если вы хотите продать или купить квартиру в Екатеринбурге, пишите на WhatsApp: +79089250595.
Другие статьи о продаже недвижимости:
👉 «Заколдованная какая-то»: почему некоторые квартиры так долго продаются
👉 Налог с продажи недвижимости: как уменьшить или не платить вовсе?
