Если в 2022 году вы продали квартиру, дом или иную недвижимость — не забудьте, что до 2 мая этого года вам надо задекларировать доход с продажи и заплатить НДФЛ. А это, напомним, 13% с величины полученного дохода. Суммы там иногда получаются совсем не маленькие. Есть ли легальные способы сократить налог?
Разумеется, такие способы есть, и напомнить о них совсем не лишне. Иногда люди сильно переплачивают, при том, что могли существенно и совершенно законно сократить сумму.
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). В Дзене делюсь с вами своим взглядом на рынок недвижимости и полезными советами.⏏️
На всякий случай напомню: НДФЛ в размере 13% платят только налоговые резиденты РФ. Если человек в календарном году пробыл за границей больше 183 дней, то он теряет статус налогового резидента, и налоговая ставка для него возрастает до 30%.
И еще напомню, что если вовремя не подать декларацию о доходах с продажи квартиры — то ФНС начислит штраф — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки. А если не оплатить сам налог до 15 июля, то придется заплатить еще один штраф в размере 20% от суммы налога. Или даже 40%, если налоговая докажет, что вы не заплатили умышленно.
Когда налог вообще платить не надо?
1. Прошел минимальный срок владения
По закону собственники, которые владеют жильем больше 5 лет, не платят налог. Срок сокращается до 3 лет, если квартира:
• перешла по наследству;
• подарена близким родственником;
• досталась от государства бесплатно и была приватизирована;
• является единственным жильем;
• передана по договору пожизненного содержания с иждивением.
Если минимальный срок владения прошел — то вам не надо ничего платить, вы даже не обязаны сообщать налоговой службе о том, что продали квартиру.
2. Вы не получили дохода от продажи
Если вы продали жилье за ту же цену (или меньше), что ранее купили — то налогооблагаемая база равна нулю. Налога нет, но декларацию все равно подать надо. При этом расходы на покупку, естественно, должны быть подтверждены документально.
3. Недвижимость продали меньше чем за 1 миллион
Это правило распространяется на квартиры, комнаты, дома и земельные участки. Для гаражей «безналоговая» сумма ниже — 250 тысяч рублей. При такой продаже декларацию подавать не нужно. Но сначала убедитесь, что сумма, по которой вы продали объект, не ниже 70% от его кадастровой стоимости.
4. У вас двое детей, и вы улучшили жилищные условия
С 2022 года работает закон, согласно которому семьи с двумя и более детьми не должны выплачивать НДФЛ с продажи недвижимости, если это связано с улучшением жилищных условий. Критерии следующие:
- в семье воспитываются двое детей в возрасте до 18 лет или до 24 лет (при очном обучении);
- новое жилье приобретено в тот же календарный год либо до 30 апреля следующего года;
- площадь и кадастровая стоимость нового жилья выше, чем проданного;
- кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн руб.;
- на момент продажи налогоплательщику и членам семьи не принадлежит более 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого.
Как можно уменьшить налог?
Если вы не подпадаете ни под один из перечисленных выше пунктов — то НДФЛ с продажи недвижимости вам платить нужно. Посмотрите, как можно сократить сумму налога.
1. Вычесть расходы
Доход от продажи жилья можно уменьшить на расходы по его приобретению. Тогда НДФЛ платится только с оставшейся суммы. То есть: если вы покупали квартиру за 3 000 000 рублей, а продали за 3 800 000 — то 13% вам нужно будет заплатить только с суммы 800 тысяч рублей. Расходы, повторим, должны быть подтверждены.
Кстати: если квартира вам подарена или вы получили ее в наследство — то доход можно уменьшить на расходы дарителя или наследодателя.
2. Применить налоговый вычет
Если у вас нет документов, которые бы подтверждали ваши расходы — то вы, по крайней мере, можете использовать налоговый вычет в 1 млн рублей, который предоставляется всем гражданам РФ. Если брать пример выше: 3 000 000 рублей — 1 000 000 рублей = 2 000 000 рублей. Налог платится с этой суммы.
3. Использовать другие вычеты
Если вы в том же году, например, проходили дорогостоящее лечение или потратили значительную сумму на обучение детей — эти суммы можно дополнительно вычесть из налогооблагаемой базы. Но здесь, опять же, надо будет собрать подтверждающие документы.
4. Вычесть маткапитал
Если часть квартиры оплачена маткапиталом — его сумму можно учесть в составе расходов, которые уменьшают налоговую базу.
5. Вычесть уплаченные проценты по ипотеке
Если квартиру купили в ипотеку и платили банку проценты по кредиту, то их можно и нужно учесть в составе расходов. Налоговая об этом обычно не напоминает — поэтому проявите инициативу сами: в личном кабинете банка закажите справку и укажите в расходах общую сумму уплаченных процентов. Иногда это весьма значительные цифры!
6. Зачесть имущественный вычет с покупки
Если человек еще не использовал имущественный вычет на покупку жилья или использовал его не полностью — то на эту сумму также можно уменьшить налог с продажи недвижимости. На сегодня это сумма до 260 000 рублей на одного человека.
Это лишь некоторые способы сэкономить на уплате НДФЛ. Есть еще уменьшение доходов от продажи детских долей на расходы родителей, уменьшение доходов одного супруга на расходы другого — и еще масса тонкостей, о которых не расскажешь в одной статье. Но даже если вы будете знать самое основное — это уже убережет вас от многих ошибок при расчете налога.
🔔 Клиентов, которые продают с нами квартиру, мы бесплатно консультируем по поводу налогов с продажи квартиры. Если вы живете в Екатеринбурге и собираетесь продавать квартиру, имейте это в виду :) Пишите на WhatsApp: +79089250595.
Другие статьи о продаже недвижимости:
👉 «Заколдованная какая-то»: почему некоторые квартиры так долго продаются
👉 «А не продешевил ли я?» Как узнать рыночную цену свой квартиры
👉 Ваша квартира арестована — а вы и не знаете об этом! Что происходит?
