Ипотеку под 30% не берут, продажи первички и вторички падают, но цены где-то растут. Что происходит-то?

Новости с рынка недвижимости России идут одна хлеще другой, особенно во второй половине 2024 года. Самое интересное - нет единого тренда или направления движения рынка. Первичка - сама по себе, вторичка - сама. В каких-то регионах все падает, где-то - стоит, колосится и растет. Объемы выдачи ипотеки рухнули, но ипотеку берут. А давайте-ка попробуем понять, что же происходит:

Ипотека: кому она по карману?

Давайте начнем с главного — ипотечные ставки взлетели до небес. 27-33% годовых — это вам не шутки. Кто в здравом уме возьмет такой кредит? Разве что отчаянные или те, кому деваться некуда.

По данным исследования Банки.ру, за девять месяцев 2024 года выдача ипотеки упала на 26% в количественном и на 28% в денежном выражении по сравнению с прошлым годом. Это говорит о том, что люди просто не могут себе позволить такие кредиты.

Кто все-таки берет ипотеку?

1. Те, кому срочно нужно жилье
2. Люди, рассчитывающие на рефинансирование в будущем
3. Заемщики, планирующие быстро закрыть кредит (например, после продажи имеющегося жилья)

Интересно, что средний чек ипотеки снизился на 4% и составил 4 млн рублей.

Люди стали брать меньше, но чаще.

Цены на недвижимость: куда мы катимся?

Теперь давайте посмотрим на цены. Тут картина неоднозначная.

Новостройки: рост продолжается

Цены на новостройки продолжают расти. Причины:

• Удорожание стройматериалов
• Сохранение спроса в крупных городах
• Госпрограммы (та же льготная ипотека) еще живы

Эксперты прогнозируют рост цен на 5-7% в 2024 году. Вот казалось бы - кто их покупает? Но факты говорят об обратном.

Вторичка: возможно снижение

А вот на вторичном рынке возможно снижение цен. Почему? Да потому что ипотека стала недоступной для многих покупателей после повышения ключевой ставки ЦБ до 21% в октябре 2024 года. А никаких стимулов для покупателей на рынке вторичного жилья нет - только дисконт и снижение цены продавцами.

Региональные особенности: где жить хорошо?

Давайте посмотрим, что происходит в разных регионах России.

Москва и Санкт-Петербург

Столицы, как всегда, в своей тарелке. Здесь прогнозируется рост цен на 3-5% в 2024 году. Почему? Да потому что спрос стабильный, экономика более-менее устойчивая, инфраструктура развивается, продолжается приток населения в этих мегаполисах. А новым жителям нужна недвижимость.

Краснодарский край

А вот где действительно жарко, так это в Краснодарском крае. Ожидается рост цен на 7-10%.

Причины:

• Приток населения продолжается из многих регионов
• Развитие инфраструктуры
• Новые активное жилое строительство

Краснодар: особый случай

В самом Краснодаре ситуация еще интереснее. К концу 2024 года средняя цена квадратного метра может составить:

• 115-120 тыс. рублей на вторичном рынке
• 135-145 тыс. рублей в новостройках

Что происходит со спросом на жилье?

Теперь давайте посмотрим на спрос. Тут тоже есть интересные моменты.

Новостройки: держатся молодцом

По данным Сбербанка, в сентябре 2024 года было оформлено 17,3 тыс. кредитов на покупку квартир в новостройках. Это всего на 1,6% меньше, чем месяцем ранее. Неплохо, да?

Интересно, что в некоторых регионах доля сделок с новостройками очень высока:

• Москва — 49,7%
• Новосибирская область — 45,9%
• Санкт-Петербург — 44,9%

Вторичка: стабильность — признак мастерства

А вот на вторичном рынке ситуация более стабильная. В сентябре Сбербанк выдал 29,1 тыс. ипотек на вторичное жилье. Это всего на 8,4% меньше, чем в августе.

В некоторых регионах доля сделок со вторичкой просто зашкаливает:

• Чеченская Республика — 95,8%
• Республика Коми — 79,6%
• Курская область — 79,4%

О чем думают девелоперы?

Теперь давайте поговорим о том, что творится в головах у девелоперов. Настроения у них далеко не самые радужные, не смотря на то, 2024 год в целом для рынка новостроек заканчивается неплохо.

Проблема №1: Падение спроса

Первая половина 2024 года показала снижение спроса на жилье на 25-35%

Это серьезный удар по бизнесу девелоперов.

Что они делают?

1. Пересматривают свои проекты
2. Ищут новые способы привлечения клиентов
3. Думают о снижении маржинальности
4. Начинают распродавать земельные участки, которые покупали под будущее строительство

Проблема №2: Рост себестоимости

Стройматериалы дорожают, рабочая сила тоже. А цены на жилье не могут расти бесконечно — иначе его просто никто не купит.

Что делают девелоперы?

1. Оптимизируют процессы
2. Ищут новых поставщиков
3. Внедряют новые технологии строительства
4. Ищут за счет чего можно снизить себестоимость. Увы, часто за счет снижения качества строительства.

Проблема №3: Финансирование

С ростом ключевой ставки кредиты для девелоперов тоже подорожали. А без кредитов в этом бизнесе никуда.Что они предпринимают?

1. Ищут альтернативные источники финансирования
2. Пересматривают инвестиционные планы
3. Думают о партнерствах и слияниях

Мультипликативный эффект: как падение спроса на недвижимость влияет на экономику в целом

Теперь давайте поговорим о том, как все это влияет на экономику в целом. Падение спроса на недвижимость — это не просто проблема девелоперов. Это проблема всей экономики.

Смежные отрасли: кто страдает?

1. Производители стройматериалов
2. Мебельные фабрики
3. Производители бытовой техники
4. Транспортные компании
5. Строители-отделочники-дизайнеры

Все эти отрасли чувствуют на себе падение спроса на недвижимость. Меньше новых квартир — меньше новой мебели, меньше перевозок, меньше продаж холодильников и плит.

Банки: не все так плохо?

А вот банкам, как ни странно, не так уж плохо. Да, они теряют комиссии от ипотечных сделок. Но зато растут процентные ставки по кредитам, а это значит, что маржа банков увеличивается.

Как жить дальше? Стратегии для девелоперов

Теперь давайте подумаем, что делать девелоперам в этой ситуации. Как выжить в условиях сжатого спроса?

Стратегия №1: Фокус на качество

В условиях падающего спроса побеждает тот, кто предлагает лучший продукт. Девелоперы начинают больше внимания уделять качеству строительства, планировкам, инфраструктуре.

Стратегия №2: Новые форматы жилья

Появляются новые форматы: апартаменты, коливинги, микро-квартиры. Это позволяет снизить стоимость квадратного метра и привлечь новых покупателей.

Стратегия №3: Цифровизация

Внедрение новых технологий позволяет оптимизировать процессы и снизить себестоимость. От BIM-моделирования до онлайн-продаж — все это помогает девелоперам оставаться на плаву.

Что делать простым смертным?

А теперь давайте поговорим о том, что делать нам с вами — обычным людям, которые хотят купить жилье или инвестировать в недвижимость.

Покупать сейчас или ждать?

Это вечный вопрос. Я считаю, что если у вас есть потребность в жилье и финансовые возможности — покупайте. Цены могут упасть, но могут и вырасти. А жить где-то нужно уже сейчас.

Инвестировать или нет?

Если вы рассматриваете недвижимость как инвестицию, то сейчас самое время для тщательного анализа. Ищите недооцененные объекты, анализируйте районы, прогнозируйте развитие инфраструктуры. Если раньше можно было действовать проще - выбрал стратегию на рост стоимости и пошел по ней работать: купил объект - дождался, пока он вырастет вместе с рынком в цене - продал, купил следующий и так далее. То теперь так не сработает. Точнее - может сработать, а может и нет. Поэтому надо подбирать объекты таким образом, чтобы они приносили доход и на растущем и на падающем рынке. Рассказываю о таких объектах в своем тг-канале - заходите. А уж рост стоимости объекта расценивать как дополнительный бонус за грамотную инвестицию.

Альтернативные стратегии инвестирования в недвижимость

1. Рассмотрите возможность покупки жилья в регионах с высоким потенциалом роста
2. Подумайте о коммерческой недвижимости — она может быть более стабильной в кризис
3. Не забывайте о возможности рефинансирования ипотеки в будущем

Заключение: что нас ждет?

Итак, друзья, давайте подведем итоги. Ситуация на рынке недвижимости сложная, но не безнадежная. Да, спрос падает, ипотека дорожает, девелоперы нервничают. Но это не конец света, а новая реальность, к которой нужно адаптироваться, потому что она пришла надолго и так, как было раньше - уже не будет. Ну и хорошо. Каждое время дает свои возможности.

Что нас ждет в будущем? Я думаю, что мы увидим:

1. Более качественные проекты от девелоперов
2. Новые форматы жилья
3. Более гибкие условия покупки и ипотеки, надеюсь и на вторичном рынке тоже
4. Возможно, небольшое снижение цен на вторичном рынке

Главное — не паниковать и принимать взвешенные решения. Анализируйте рынок, считайте свои финансы, и помните — кризис всегда открывает новые возможности для тех, кто умеет их видеть.

А чтобы быть в курсе последних новостей и трендов рынка недвижимости, не забывайте читать мой блог. Удачи вам, и до новых встреч!

Также рекомендую:

Ставьте 👍, если понравилась статья, подписывайтесь на мой канал, делитесь статьей с друзьями и пишите свои вопросы в комментариях ниже 👇👇👇