Сегодня поговорим о важных изменениях на рынке ипотеки, которые ждут нас совсем скоро. С 1 января 2025 года в России начнет действовать новый ипотечный стандарт, разработанный Центробанком. Это значит, что банки будут выдавать жилищные кредиты по новым правилам. Давайте разберемся, что это за стандарт, зачем он нужен и как повлияет на нас с вами.
Что такое ипотечный стандарт и зачем он нужен
Итак, с нового года в силу вступает "Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заёмщиков".
Звучит серьезно, правда? На самом деле, это набор правил, которые банки должны будут соблюдать при выдаче ипотеки.
Главная цель стандарта – сделать ипотеку более безопасной и прозрачной. ЦБ хочет минимизировать рискованные схемы кредитования и заставить банки честно рассказывать заемщикам обо всех условиях и рисках.
Я считаю, что это хорошая новость для нас, обычных людей. Согласитесь, когда берешь ипотеку на 15-20 лет, хочется быть уверенным, что тебя не обманут и не подсунут кабальный договор.
Какие ипотечные программы станут недоступны
Теперь давайте посмотрим, какие популярные схемы ипотечного кредитования попадут под запрет с 2025 года.
1. Ипотека с аккредитивом
Раньше банки часто использовали схему с аккредитивом при покупке новостроек. Часть денег шла не на эскроу-счет, а на аккредитив. Это позволяло банку заработать дополнительно и поделиться прибылью с покупателем в виде скидки на квартиру.
Звучит неплохо, но ЦБ считает такую схему рискованной. Дело в том, что деньги на аккредитиве, в отличие от эскроу-счета, не застрахованы. Если у банка отзовут лицензию, вы можете потерять эти деньги.
2. Ипотека с кешбэком
Еще одна популярная схема – когда часть первоначального взноса возвращается покупателю после сделки в виде кешбэка. С 2025 года это будет запрещено.
Центробанк считает, что первоначальный взнос должен быть оплачен только собственными средствами заемщика. Это снижает риск того, что человек переоценит свои финансовые возможности и в итоге останется и без денег, и без квартиры.
3. Ипотека с субсидированной ставкой от застройщика
Многие застройщики предлагают "субсидированную ипотеку" – когда они компенсируют банку часть процентной ставки, чтобы снизить ежемесячный платеж для покупателя. Звучит заманчиво, но на деле часто приводит к завышению стоимости квартиры.
С 2025 года банкам запретят получать вознаграждение от застройщиков за снижение ставки, если это ведет к увеличению цены жилья
Основные требования нового ипотечного стандарта
Теперь давайте разберем, какие еще важные моменты содержит новый стандарт.
1. Ограничение суммы кредита
Банкам рекомендуется выдавать ипотеку на сумму не более 80% от справедливой стоимости жилья.
То есть, минимальный первоначальный взнос должен составлять 20%.Это значит, что взять ипотеку с первоначальным взносом 10-15% станет сложнее. ЦБ считает, что чем больше собственных средств вложил заемщик, тем ниже риск дефолта по кредиту.
2. Ограничение срока кредита
Стандарт рекомендует заключать ипотечные договоры на срок не более 30 лет.
Это разумное ограничение, ведь чем дольше срок кредита, тем больше вы переплачиваете в итоге.
3. Ограничение долговой нагрузки
Банки должны будут учитывать показатель долговой нагрузки (ПДН) заемщика. Он не должен превышать 50%.
Это значит, что сумма всех кредитных платежей, включая ипотеку, не должна быть больше половины вашего дохода.
4.Требования к раскрытию информации
Банки обязаны будут предоставлять заемщикам подробную информацию об условиях кредита, объяснять все непонятные термины и предупреждать о возможных рисках.
Как новый стандарт повлияет на рынок ипотеки и жилья
Теперь давайте подумаем, как все эти изменения отразятся на рынке недвижимости в целом.
1. Снижение доступности ипотеки
С одной стороны, новые правила сделают ипотеку более безопасной. С другой – они могут привести к тому, что взять жилищный кредит станет сложнее.
Особенно это коснется людей с небольшими доходами или тех, кто хочет купить квартиру с минимальным первоначальным взносом. Им придется либо копить больше денег на первый взнос, либо искать альтернативные варианты финансирования.
Однако, это опасение имело влияние на рынок недвижимости еще несколько месяцев назад. Сейчас же, когда ставки по ипотеке и так перешагнули 30% и ее просто перестали брать - очередное ужесточение правил выдачи вряд ли окажет какое-то серьезное влияние на рынок недвижимости.
2. Изменение стратегий застройщиков
Застройщикам придется пересмотреть свои маркетинговые стратегии. Больше нельзя будет привлекать покупателей низкими ставками по субсидированной ипотеке или большими скидками с возвратом части денег.
Возможно, это приведет к тому, что девелоперы будут вынуждены снижать цены на квартиры или предлагать другие бонусы, например, бесплатную отделку или парковочное место.
Вот это очень важные изменения, так как именно такие стимулирующие схемы оплаты от застройщиков позволяли хоть как-то поддерживать спрос на рынке новостроек. И их запрет может оказать значительное влияние на первичный рынок.
3. Возможное снижение спроса на новостройки
Отмена популярных ипотечных программ может привести к снижению спроса на новостройки, особенно в первое время после введения стандарта. Это может заставить застройщиков более гибко подходить к ценообразованию.
4. Рост интереса к альтернативным способам покупки жилья
Возможно, мы увидим рост популярности альтернативных способов приобретения жилья, таких как жилищные кооперативы, рассрочка от застройщика или аренда с правом выкупа.
5. Повышение финансовой грамотности населения
Новые требования к раскрытию информации должны повысить финансовую грамотность заемщиков. Люди будут лучше понимать, на что они соглашаются, беря ипотеку, и смогут принимать более взвешенные решения.
Заключение
Новый ипотечный стандарт – это важный шаг к более безопасному и прозрачному рынку жилищного кредитования. Да, некоторые популярные схемы уйдут в прошлое, но в долгосрочной перспективе это должно сделать ипотеку более надежным инструментом для покупки жилья.
Считаю, что эти изменения могут создать новые возможности и изменить правила игры на рынке. Возможно, мы увидим рост спроса на альтернативные способы финансирования покупки жилья или новые интересные предложения от застройщиков.
Надеюсь, эта статья помогла вам лучше разобраться в новых правилах ипотечного кредитования. Удачных вам инвестиций и выгодных сделок!
Также рекомендую почитать: