Российский рынок недвижимости сталкивается с серьезным кризисом, аналогичным тому, что произошел в Китае. Отмена льготной ипотеки и рост ключевой процентной ставки Центробанка привели к резкому падению спроса на квартиры. В Китае это привело к банкротству и дефолту крупнейших застройщиков, государству пришлось срочно помогать им финансово. А что мы видим у нас?
А что на рынке недвижимости в России?
С 1 июля 2024 года были отменены/сокращены две ключевые программы льготного кредитования: ипотека на строящееся жилье под 8% и семейная ипотека под 6%. В то же время, ставки по ипотечным кредитам в банках превышают 20%, что делает покупку жилья для многих россиян недоступной.
Застройщики, у которых квартиры расходились, как горячие пирожки, столкнулись с обвалом продаж.
Статистика подтверждает кризисные тенденции: ввод жилья в первом полугодии 2024 года увеличился на 2,5%, но только за счет домов ИЖС. А вот ввод многоквартирных домов обвалился на 28,4%! Около 66% россиян решили отложить покупку жилья, что ставит застройщиков в сложное положение, так как к началу 2024 года 70% построенного жилья оставалось непроданным.
Депутат Госдумы Светлана Разворотнева выразила надежду на снижение цен на жилье, так как девелоперам придется распродавать свои запасы. Однако многие застройщики продолжают удерживать цены, надеясь на восстановление спроса. Накопленные за прошлые "тучные" времена финансовые запасы пока позволяют им это делать. Но вот что будет дальше?
А что было с недвижимостью Китая?
В Китае был аналогичный кризис на рынке недвижимости. С начала 2010-х годов они так много строили жилья, что его просто не успевали распродавать. Китайские застройщики поначалу также купались в деньгах, запускали новые проекты десятками, застраивали домами целые поля.
Это привело к тому, что сейчас в Китае более 50 млн нераспроданных квартир! Многие девелоперы чуть не разорились. Несколько крупнейших застройщиков (Fantasia Holdings, Sino-Ocean, Evergrande Group и Sinic) объявили дефолты по своим долговым обязательствам. И тогда по всей стране жадные застройщики были вынуждены снижать цены. Причем настолько, что китайскому правительству даже пришлось утверждать минимальную цену, продажи квартир, чтобы не обвалить рынок недвижимости окончательно.
Идеальный шторм на рынке недвижимости России
Эксперты описывают ситуацию как "идеальный шторм" - это ситуация, когда одновременно сочетаются несколько негативных факторов. По словам доцента Дмитрия Морковкина, ипотека остается основным фактором, влияющим на спрос. В 2023 году доля ипотечных сделок составила более 50%, однако растущая закредитованность населения (около 35 триллионов рублей) ставит под угрозу способность граждан погашать долги.
Добавьте сюда тот факт, что в период льготной ипотеки народ брал ипотечные кредиты, как в последний день, часто вообще не имея денег на покупку квартиры. Даже на первоначальный взнос - на него тоже брали кредит, потребительский. И вот теперь такая гремучая смесь из закредитованных граждан и отсутствия покупателей лежит под нашим рынком недвижимости. Хорошо, если не "рванет".
Ставки по ипотеке достигли 20%, что делает их неприемлемыми для большинства заемщиков. В результате, многие потенциальные покупатели вынуждены отложить приобретение жилья и рассматривать аренду, которая из-за этого также продолжает расти в цене. Наиболее востребованными остаются студии и однокомнатные квартиры, и в текущих условиях можно только порекомендовать заключать долгосрочные договоры аренды для фиксации текущих цен.
Советую почитать: