Госдума приняла законопроект с поправками в 214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Основная цель - обеспечить единообразный подход к определению размера и пределов ответственности застройщиков перед дольщиками. Рассмотрим, как изменится ситуация на рынке недвижимости после вступления поправок в силу.
Текущая ситуация: "потребительский экстремизм" дольщиков
В последние годы участились случаи, когда дольщики намеренно выискивают недостатки в новых квартирах, чтобы взыскать с застройщиков максимальные компенсации. Иногда такие компенсации превышают стоимость самой квартиры.
По данным судебного департамента ВС РФ, в 2023 году по всей стране велись споры на общую сумму 26,3 млрд рублей. Суды удовлетворили претензии дольщиков на 5,7 млрд. Эти деньги зарабатывают не только сами дольщики, но и специалисты по приёмке квартир и юристы, выстроившие бизнес на претензиях к застройщикам.
Для максимальных выплат дольщики используют сразу два закона - о долевом участии (214-ФЗ) и о защите прав потребителей. В иск обычно включают стоимость устранения недостатков, неустойку в размере 1-3% от суммы за каждый день просрочки, штраф 50% от суммы иска, компенсацию морального вреда, расходы на экспертизу, юриста, госпошлину и т.д. Только одна неустойка за месяц может превысить стоимость ремонта.
Интернет пестрит услугами подобных "помощников", предлагающих заработать на застройщиках.
Поправки с 1 сентября: ограничение ответственности застройщиков
Принятый законопроект фактически лишает возможности дольщиков ссылаться на закон о защите прав потребителей. Все санкции теперь прописаны внутри 214-го закона:
- Неустойка за просрочку устранения недостатков - 1/150 от ставки рефинансирования за каждый день (сейчас 0,12% в день)
- Если квартира куплена для бизнеса, неустойка ещё меньше - 1/300 от ставки ЦБ
- Общая сумма неустойки не должна превышать стоимости ремонта
- Штраф за неисполнение требований снижается с 50 до 5% от присуждённой суммы
- Гарантийный срок на квартиру сокращается с 5 до 3 лет
Закон вступит в силу с 1 сентября 2024 года.
Мнения экспертов: снижение интереса "профессиональных юристов" и необходимость досудебных переговоров
Застройщики в целом приветствуют поправки, так как они снизят остроту проблемы и переведут диалог в цивилизованное русло. Интерес "профессиональных юристов-вымогателей" к таким делам снизится.
Однако существенного снижения количества исков ждать не стоит. Жалобы на качество квартир во многих регионах РФ не редкость, просто большинство из них не доходит до суда - дольщики договариваются с застройщиками.
Директор по правовым вопросам ГК "А101" Павел Антонов уверен, что самый действенный способ урегулирования споров - досудебные переговоры. По его оценкам, в досудебном порядке удаётся решить 99% разногласий.
Оценка поправок: унификация законодательства или уход от ответственности?
Поправки направлены на унификацию законодательства, чтобы было чёткое понимание, что должен сделать застройщик для устранения недостатков в сданной квартире. До последнего времени после сдачи дома дольщикам звонили юристы и предлагали свои услуги, что никак не влияло на сроки и качество устранения недостатков, а лишь обогащало юридические компании.
Однако уменьшение гарантийного срока с 5 до 3 лет может фактически привести к невозможности привлечь застройщика к исполнению гарантийных обязательств, так как часть недостатков проявляется через несколько лет. Остаётся открытым вопрос, отвечает ли застройщик за дом по истечении гарантийного срока - это вопрос судебного разбирательства.
В целом, поправки призваны защитить застройщиков от необоснованных претензий и "потребительского экстремизма" дольщиков. Однако важно найти баланс интересов и не допустить ухода застройщиков от ответственности за качество строительства. Ключевую роль будет играть судебная практика по применению новых норм.
Советую почитать: