Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаём) и передавать свои права и обязанности по договору найма другому лицу (перенаём) (ч. 2 ст. 615 ГК РФ).
Субаренда (или поднаём) — это договор, с помощью которого жилец может сдать имущество, которое уже находится у него в аренде, другому лицу — субарендатору.
В чём суть: это тоже договор аренды, но в нём происходит рокировка, как в шахматах. Арендатор становится арендодателем, а субарендатор — арендатором. Но по своим обязательствам по договору отвечать будет первоначальный съёмщик.
Как это выглядит: вы взяли двухкомнатную квартиру в аренду, одной комнатой не пользуетесь, а деньги за неё платите. Чтобы сэкономить, вы сдаёте эту комнату в аренду своему другу или родственнику. Ответственным за эту комнату всё равно остаётесь вы.
Теперь разберём перенаём.
Перенаём — это документ, с помощью которого первоначальный арендатор передаёт свои права и обязанности по договору другому человеку.
В чём суть: первоначальный арендатор уходит, но оставляет вместо себя новое лицо.
Как это выглядит: девушка снимает квартиру в аренду, но ей не пользуется: молодой человек предложил съехаться. Её съёмное жильё хочет арендовать подруга. Девушка передаёт квартиру ей. Условия, права и обязанности для подруги остаются те же, что были прописаны в первоначальном договоре.
Отличие субаренды от перенайма
Чтобы было удобнее и проще, мы разберём, чем отличается субаренда от перенайма, по нескольким пунктам.
Договор поднайма нельзя оформить на период, который будет превышать время действия первоначального договора аренды — и субаренда отличается от перенайма в первую очередь. А если хозяин жилья решит расторгнуть договор аренды досрочно, то и субаренда тоже прекратится — по статье 618 ГК РФ.
С перенаймом получается другая ситуация: арендодатель и субарендатор общаются напрямую и сами определяют детали договора. При этом первоначальный арендодатель исключается из всех договорённостей и никак не влияет на происходящее. Но если вы решили воспользоваться перенаймом, помните, что не сможете на время исчезнуть из обязательства, а потом вернуться.
Если получить прибыль от субаренды возможно, в случае перенайма это крайне сложно. По закону, любой договор возмездный, если иное не прописано в соглашении (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Поэтому можно сдавать имущество в субаренду и передавать права и обязанности за определённую плату. Но с перенаймом всё немного сложнее. Есть мнение, что это соглашение само по себе возмездное, потому что одновременно с правами передаются и обязанности.
Например, вы заключаете договор перенайма квартиры. Бывший арендатор говорит, что вы будете вносить арендную плату и дополнительные платежи, пока не погасите его долги, которые накопились за время аренды этой квартиры — это и будет вознаграждением за то, что он уступает новому жильцу своё право найма.
Однако есть риск, что такое соглашение о перенайме признают недействительным. Поэтому, оформляя соглашения, стоит установить конкретное вознаграждение за право стать новым арендатором. Определить размер можно исходя из того, какие именно права и обязанности передаются.
Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой: берём на себя сдачу квартиры полностью. А вы будете получать деньги на карту всегда вовремя, даже если жилец задержит оплату.