Есть две причины для использования поднайма и перенайма.
- Помещения или земельные участки, взятые в аренду на продолжительный срок, никак не используются. Например, человек арендовал дом, но ему неожиданно пришлось уехать в другой город. Дом нравится, всё устраивает, но арендатор там не бывает, а терять хорошее жильё не хотелось бы.
- В арендованном имуществе есть много свободного места, в котором арендатор не нуждается. Например, семья взяла в аренду на долгий срок большой дом с надеждой, что будет там часто собираться. Но что-то пошло не так, и тот самый двухэтажный дом с множеством спален пустует.
В обоих случаях получается невыгодная ситуация: имущество не используется, а платить всё равно приходится. Здесь можно либо расторгнуть договор, который стал невыгодным, либо сдать жильё в субаренду или передать свои арендные права и обязанности другому лицу.
Если это возможно, обычно просто расторгают договор — но такие возможности существуют не всегда. Нередко по договору запрещено расторгать договор в одностороннем порядке, а за нарушение этого пункта необходимо выплачивать крупную неустойку. При этом самому арендодателю не хочется терять прибыль, и он игнорирует проблемы арендатора.
Из интересного: субаренду можно использовать как бизнес. Да, этим могут заниматься не только компании, но и физические лица: для этого придётся оформить ИП или самозанятость, чтобы платить налог с прибыли.
Как оформить субаренду и перенаём
Что важно прописать в договоре субаренды?
- Условия, которые страхуют жильё и арендодателя от ущерба. Если субарендатор что-то испортит и исчезнет, арендатору не с кого будет спросить за испорченный шкаф и некому будет выставить огромный счёт за горячую воду.
- Условия, на которых принимают субарендатора. Чем он сможет владеть и пользоваться, как планирует использовать помещение. Если он вместо тихой и спокойной жизни организует в квартире танцевальный клуб, то можно расторгнуть договор и взыскать убытки (ст. 615 ГК РФ).
- Адрес, размеры, кадастровый номер и расположение помещения (ст. 607 ГК РФ). Если сдаётся часть, то её нужно отметить на плане квартиры, который есть в кадастровом паспорте.
- Сумма аренды и дата, в которую нужно вносить платежи. Арендатор сам выбирает размер арендной платы: он может и повышать плату, но не чаще 1 раза в год.
- Обязанности субарендатора. Сюда нужно вписать все важные бытовые условия: например, кто делает уборку, меняет лампочки и чинит холодильник (ст. 616 ГК РФ).
Арендную плату можно начислять после того, как будет подписан акт приёма-передачи. В этом документе нужно перечислить всю мебель и технику, которые сдают вместе с помещением. Если что-то испортится или пропадёт, ущерб можно будет обоснованно спросить с нового жильца. Когда договор субаренды заканчивается, арендатор и субарендатор также составляют и подписывают акт.
Пусть субарендатор проверит помещение. Если найдётся что-то сломанное, арендатор должен это исправить (ст. 612 ГК РФ). Но если субарендатор знал о сломанном кране и неработающем холодильнике и не попросил ничего починить, то арендатор не будет нести ответственность.
Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой: берём на себя сдачу квартиры полностью. А вы будете получать деньги на карту всегда вовремя, даже если жилец задержит оплату.