В среде экспертов эту тему или активно обсуждают, или стараются ее не поднимать: спорно, сложно, слишком много влияющих на ответ факторов. С одной стороны, есть факторы, которые указывают на вероятность снижения цен. С другой — много сигналов о возможном другом повороте событий.
Аргументы за «пойдут на спад»
- Всплеск спроса. Начало было положено летом, когда были введены «заградительные ставки». До конца года, пока не закончились одобренные «старые» ипотечные кредиты, цены росли как на первичном, так и на вторичном рынке: в «старой» Москве в среднем на 5%, в новой — на 2,8%, в Подмосковье — на 1,4%. Это много. Но через такое рынок проходил в 2014 и в начале 2022 года. И эти подогретые ажиотажные периоды заканчивались падением продаж и спадом цен. Что и понятно — ипотека обходится дорого, спрос на будущее исчерпан.
- Высокая ключевая ставка. Это она привела к значительному увеличению стоимости ипотечных кредитов. Если ключевая ставка Центробанка не снизится в ближайшее время, объем запросов на вторичке серьезно уменьшится. По мнению экспертов, это приведет к росту объема предложения и, соответственно, к снижению цен в пределах 10%.
- Высокие ипотечные ставки на вторичном рынке. Эксперты называют их «заградительными», и на ипотеку под 16–17% годовых спроса правда очень мало. Поэтому и ожидается его дальнейшее снижение, а следом — и цен на вторичке. Но тут нужно помнить, что вторичный рынок не настолько динамичен, кроме того, он всегда работает «с оглядкой». И если ситуация с кредитованием не изменится, то подешевение станет заметным не раньше весны. Но цены точно не рухнут: ориентировочный тренд — минус 1,5% в месяц.
- Ценники застройщиков. Еще один существенный фактор — у застройщика есть возможности повлиять на продажи имеющихся новостроек, и снижение ценника — одна из них. Но вряд ли это станет заметной тенденцией прямо сейчас, особенно в премиальных ЖК, где покупатели не настолько зависимы от «цены» ипотеки.
Цифры не изменятся или еще поднимутся: аргументы противников
Да, и для таких прогнозов тоже есть место. На них также влияют инфляционные ожидания, предполагаемые изменения ключевой ставки, другие прогнозируемые и непредсказуемые факторы, часть которых не являются даже фактами, а только предположениями и допущениями.
- Нет срочных продаж. Сегодня сложилась уникальная ситуация: безработица низкая, открытых вакансий много, уровень неуплаты по кредитам низкий. То есть срочно продавать квартиру «потому что нечем платить» будет очень мало людей. А кто хотел продавать, те будут держать ценник на прежнем уровне, или вообще снимут лот с продажи. Заодно будут присматриваться к рынку.
- Инфляция. Для многих недвижимость — это способ сберечь деньги от инфляции. Растет инфляция (а она сейчас 7,5% официальная и 19% — по данным РОМИР) — растут рублевые ценники. Растет также стоимость обслуживания жилья, себестоимость земли и т. п.
- Неизвестность с ключевой ставкой. Если ЦБ снизит ключевую ставку, уменьшатся проценты по ипотечным кредитам на вторичном рынке. Спрос пойдет вверх, стоимость следом за ним, и, по мнению некоторых экспертов, рост может составить 10–15%.
Что в реальности?
Цены на ипотечном рынке в Москве не снижаются, более того, за январь стоимость поднялась на 1%. И все же эксперты говорят, что делать далеко идущие выводы сейчас не стоит. По их мнению, это не отображает текущей тенденции в полной мере и не является показателем будущего поведения и состояния рынка жилья. Вот что, по мнению экспертов, может свидетельствовать об этом:
- Прошло мало времени, чтобы говорить о стабилизации цен на определенном уровне.
- Январь — начало года, никогда цены в этот период не были показательными в плане перспектив и данных для оценки.
- Многие собственники и компании обозначили для себя ориентиром март — ожидают изменений на рынке и в зависимости от них будут предпринимать шаги.
- Собственники, кому нет нужды продавать жилье срочно, не спешат выходить на сделки по ценам, которые им не нравятся.
И, наконец, несмотря на все аргументы за «подорожает», средняя стоимость недвижимости в регионах России в январе уменьшилась на 2%. А это немало.
Читайте также:
Информация подготовлена компанией Sky View.