Вложения средств в покупку квартиры в России рассматриваются как долгосрочная инвестиция. Но в 2024 году вопрос, вкладываться ли в покупку недвижимости, требует детального рассмотрения. На решение могут повлиять сразу несколько факторов:
- Текущая ситуация на локальном рынке. В некоторых регионах страны наблюдается устойчивый рост цен на жилье, особенно в крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург. Это может говорить об устойчивом спросе и потенциале для роста цен в будущем.
- Состояние экономики. Пока считается, что она стабильна, всплеска увольнений или значительного повышения оплаты труда не предвидится, а значит нет предпосылок для резкого снижения или роста спроса.
- Новое в законе. С 2024 года отменен нулевой налог на добавленную стоимость (НДС) для апартаментов, разрешение на строительство которых получено после 1 января.
- Ключевая ставка. В Банке России дают понять, что возвращение ключевой ставки на уровень 4% реально. Но пока инфляционное давление остается высоким, хотя и не таким, как в ажиотажную осень 2023, внутренний спрос продолжает значительно опережать предложение, и ждать быстрых дезинфляционных тенденций пока не стоит.
Общее — коротко
На рынке квартир России наблюдается избыток предложения и нехватка спроса, что привело к увеличению объема нераспроданных новостроек. Стала очень заметной разница между ценами на первичном и вторичном рынках. По сравнению с 2022 годом, разрыв между средней ценой квадратного метра в новостройке и вторичке увеличился на 113% в целом по России, и в 9 раз в столице. Связано это с:
- ипотечными изменениями прошлого года — усиление требований вызывало снижение спроса;
- неопределенностью ключевой ставки во второй половине 2023 г.
В долгосрочной перспективе квартира всегда дорожает, и для покупателя, который не рассчитывает на быструю прибыль и заработать в короткое время, это может быть вполне выгодно. Но именно сейчас совет вложить средства вообще не про прибыль, хотя от инфляции деньги сбережет.
Купить на этапе котлована: плюсы и минусы
В последние годы привлекательность инвестиций в недвижимость снижается. На это влияет и общий рост цен, и трудности с дальнейшей перепродажей, и то, что застройщики изначально закладывают предстоящие издержки в стоимость на этапе котлована. По данным ЦИАН, цены на новостройки в Московском регионе от старта продаж до даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию в среднем растут на 38%. Кроме того, много нераспроданных лотов на высоких стадиях готовности, есть сложности с продажей на вторичном рынке, и это сильно снижает эффективность инвестиции. В самых интересных новых проектах годовая доходность не превышает 8–9%, а цена квартир на вторичном рынке может быть даже ниже, чем стоимость жилья на этапе «котлована».
Купить и сдавать — выгодно?
Это популярная стратегия инвестиции. Сегодня средняя арендная доходность квартиры в Москве составляет 5,2%, и это выше, чем в 2023 году (4,5%). Но реальная доходность сильно зависит от конкретной квартиры, ее состояния, где она находится, какова транспортная доступность и других факторов. Наиболее выгодны сегодня с точки зрения вложений небольшие квартиры с современным ремонтом, расположенные в районах с хорошей транспортной доступностью.
Но из-за сложившихся условий рынка покупка «под аренду» в кредит будет невыгодной, поскольку ставки по ипотечным программам сейчас достигают 17–18% годовых, и перекрыть ипотечный платеж будет сложно. Легче понять это с помощью цифр (они усредненные, поэтому показывают только лишь тенденцию). Причины этого:
- средняя стоимость московской «однушки» на вторичке — 9,3 млн руб;
- Платеж по ипотеке за такую квартиру составит 112,1 тыс. руб. (при первоначальном взносе 20%, ставке — 18%, сроке кредита — 30 лет);
- арендная ставка будет в среднем около 47 тыс. руб.
Выгоды мало. Как вариант, покупать со льготной ипотекой, но тогда необходим большой первоначальный взнос и нужно ждать сдачи объекта.
Так что же делать?
Эксперты предполагают, что если снизится ключевая ставка, то спрос активизируется, цены тоже пойдут вниз. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина говорила о том, что регулятор видит возможности снижения ключевой ставки, планирует его проводить, но не раньше второй половины 2024 года. Из-за нестабильности в данный момент любая стратегия инвестиции в жилую площадь не может считаться выгодной ни при краткосрочном, ни при долгосрочном планировании. Потенциальным инвесторам рекомендуется:
- Разместить средства на вкладе на короткий срок под высокий процент;
- Ориентироваться на политику ЦБ по ключевой ставке;
- При ее изменениях отслеживать ставки по кредитам;
При снижении цен рассмотреть для себя возможность вложить средства в покупку жилплощади.
Читайте также:
Информация подготовлена компанией Sky View.