Вполне обосновано многие собственники не хотят заключать со своими квартирантами договор найма на срок больше 1 года.
Дело в том, что существует ряд дополнительных требований для договора найма, заключенного на год и более. А именно:
- регистрация договора в ЕГРН:
- приоритетное право нанимателей на перезаключение договора на новый срок и т.д.
Поэтому договор найма заключаются в основном на срок до 1 года, например, на 11 месяцев. И в него включается условие об автоматическом продлении его действия на тот же срок по умолчанию сторон.
Казалось бы, все отлично, заключил договор на 11 месяцев и живи спокойно. Но так было до недавнего времени. Теперь даже такой вариант договора не является безопасным для собственника жилья. И вот почему.
Не так давно КС рассматривал дело о расторжении краткосрочного договора, сроком до года, во внесудебном порядке. Когда жильцы, получив уведомление от наймодателя о прекращении договора, обязаны освободить помещение досрочно.
Суд отметил, что такое расторжение допустимо, если изначально были обозначены основания для этого. И причем основания должны быть связаны с существенным нарушением интереса собственника по вине жильцов.
То есть наймодатель не может выселить своих квартирантов до истечения срока договора, только если ему этого захотелось. Для этого нужно иметь веские основания. Например, задержка арендной платы, нарушение жильцами правил пользования жилым помещением.
Иначе суд не только не удовлетворит жалобу по необоснованному выселению нанимателя, но и взыщет с собственника жилья все причиненные нанимателю убытки.
При этом КС отметил, что вывод о том, что краткосрочный договор найма можно расторгнуть во внесудебном порядке не распространяется на те случаи, когда договор является краткосрочным только формально. А фактически он является долгосрочным, так как отношения между сторонами продлеваются и срок, в общей сложности, превышает 1 год.
КС не поддержал возможность досрочного расторжения долгосрочного договора найма жилья во внесудебном порядке. Поэтому сегодня нет гарантии того, что досрочное выселение нанимателей по долгосрочному договору могут признать законным без обращения в суд.
Какой из этого вывод.
Получается, что собственнику безопаснее подписывать договор найма сроком до 1 года без условий автоматического продления договора. При необходимости можно просто перезаключить договор на новый срок. Тогда наймодатель сможет в будущем воспользоваться механизмом внесудебного расторжения договора.
Шаблоны договора найма жилого помещения, которые составлены с учетом актуальной судебной практикой, доступны подписчикам моего телеграмм канала «Юридические документы».
Еще больше интересного и актуального в сфере ЖКХ, социальной и финансовой сфере, а также семейном и пенсионном праве на моем телеграмм канале «Просто о сложном». Подписывайтесь и не теряйтесь!
Четыре нововведений для собственников квартир
Когда за переустановку окна могут оштрафовать на крупную сумму
С какими трудностями можно столкнуться при регистрации и снятии с учета несовершеннолетнего ребенка
Сколько жильцов можно зарегистрировать в одной квартире
Квартиранты не оформили вовремя регистрацию. Собственник заплатит штраф.
Мужчина потребовал в суде исключить его из графы «отец» в свидетельстве о рождении ребенка.
Законодательство:
ГК ст. 683, 687
Постановление КС РФ от 2 июня 2022 г. №23-П
