Некоторые жильцы «Берегового» никак не согласны с уровнем комплекса «бизнес». В чем проблема? В парковочных местах, проблемах с управляющей компанией и магазине эконом-сегмента. Насколько обоснованы эти претензии и что говорят другие покупатели, выяснял руководитель офиса «Vysotsky Estate Фили — Можайский» Сергей Макаров.
Об объекте
Жилой комплекс «Береговой» — детище компании «Главстрой», одного из крупнейших девелоперов России с более чем 25-летним опытом комплексного развития территорий, строительства жилой и коммерческой недвижимости. В этом ЖК компания выступила и застройщиком, и генеральным подрядчиком в одном лице.
Строительство нового жилого квартала с редеволепментом обширной промышленной зоны на месте бывшего Московского завода железобетонных изделий и труб должно было начаться еще в 2015 году. Именно тогда «Главстрой» получил от Градостроительно-земельной комиссии Москвы одобрение проекта планировки микрорайона в Западном административном округе по адресу Береговой проезд вл. 2-3.
Однако в тоже время город Москва разработал новую градостроительную концепцию, касающуюся территории «Большой Сити» — огромной площади на западе Москвы, занятой преимущественно не функционирующими промышленно-производственными территориями и жильем под реконструкцию.
Поэтому с одной стороны начались различные этапы окончательных согласований по проекту ЖК, а с другой – согласно градостроительному плану благоустройство береговой линии, которая примыкает к комплексу, должно было начаться только в 2020 году.
По замыслу проекта прибрежная локация должна была стать одним из ключевых центров притяжения комплекса. После соединения вновь образованной километровой пешеходной набережной вместе с Филевской набережной жильцы получили бы живописную прогулочную территорию с общей протяженность порядка 6 км.
В перспективе жилой квартал «Береговой» станет частью единого маршрута для прогулок и отдыха длиной 246 км вдоль прибрежной линии Москвы-реки.
В итоге разрешение на строительство комплекса было получено только в конце 2017 года. И тогда же ЖК «Береговой» стал победителем премии Urban Awards 2017 в номинации «Премьера года».
Для реализации всей концепции запланированы три очереди строительства. Общая территория квартала — 31,6 га. Общая площадь проектируемых объектов — 632,9 тысяч м², в том числе жилая часть — 388,8 тысяч, общественная застройка и места общего пользования — 125,75 тысяч.
В конце 2020 года был завершен первый этап — ЖК «Береговой-1». В его рамках построено 110 тысяч м² жилья и инфраструктуры, детский сад, подземный паркинг и коммерческая инфраструктура площадью более 5 тысяч м².
Локация
- На севере комплекс граничит с пешеходной набережной Москва-реки;
- на юге – с проектируемым проездом №2017 и выездом на Шелепихинский мост или Большую Филевскую улицу;
- на западе – с Береговым проездом с выездом на Новозаводскую улицу и далее на Большую Филевскую, напротив возводится ЖК «Береговой-2»;
- на востоке – с ЖК комфорт-класса «Мой адрес на Береговом», построенный казенным предприятием города Москвы.
Транспорт
До ЖК «Береговой-1» не очень удобно добираться пешком:
📌 станция метро «Фили» находится примерно в 21 минуте пешком;
📌 до метро и МЦК «Шелепиха» чуть ближе — около 18 минут по Шелепихинскому мосту;
📌 до станции МЦД «Тестовская» можно добраться за 28 минут.
Летом в хорошую погоду подобная пешая прогулка до метро еще может быть комфортна, чего нельзя сказать про другие времена года, когда вокруг слякоть или сугробы.
Ближайшая остановка общественного транспорта находится прямо возле комплекса по Проектируемому проезду №2017.
До съезда на Третье транспортное кольцо время в пути на автомобиле составляет:
📍 в сторону «Беговой» — около 7 минут без пробок;
📍 в сторону Кутузовского проспекта — около 8 минут.
До центра города (Манежная площадь) – около 25 минут на машине.
До МКАД по свободным дорогам можно добраться за 20-25 минут по Можайскому, Рублевскому или Звенигородскому шоссе.
9 сентября 2023 года была открыта новая вылетная магистраль — проспект Багратиона (северный дублер Кутузовского проспекта). Теперь путь от «Москва-Сити» до МКАД по платной дороге займет 10-12 минут. Стоимость проезда на этом участке составляет 600 рублей или 416 рублей с транспондером.
Дорога в центр города и обратно проходит по загруженной Большой Филевской улице. Но сначала до нее еще нужно доехать либо по узкому Проектируемому проезду №1672, либо по Новозаводской улице.
Проблема узкой и ограниченной подъездной части свойственна всем ЖК, находящимся в этом районе. Решить ее должно строительство дорожной сети от ТТК в районе метро «Кутузовская» до Новофилёвского проезда. Новая дорога пройдет по Проектируемому проезду №2017, находящегося в южной части ЖК «Береговой-1».
При этом к концу 2025 года районы Филёвский Парк и Хорошево-Мневники будут соединены 6-полосным автомобильным мостом с пешеходной частью и велодорожками. Новая дорога пройдет как раз по Береговому проезду (между ЖК «Береговой-1» и ЖК «Береговой-2») с выходом к Причальному проезду.
С одной стороны — строительство моста явно улучшит транспортную доступность территории, а с другой — пока не ясны насколько плотной будет загрузка и насколько станет шумнее.
Всего в трех минутах пешком от комплекса находится благоустроенная набережная Москва-реки, на которой предусмотрена смотровая зона с видом на «Москва-Сити» и проложена сеть пешеходных маршрутов и велодорожек.
В июне 2023 года по маршруту «Сердце Столицы-Киевская» начал курсировать речной трамвайчик. Ожидается, что в ближайшем будущем прямо на набережной перед ЖК «Береговой-1» также будет оборудована остановка этого транспорта.
Территория и МОПы
ЖК «Береговой-1» — это 10 жилых корпусов переменной этажности.
При этом фактически комплекс является 13-секционным. Двухэтажная пристройка к корпусу №1 — частный детский сад; в одноэтажной секции, примыкающая к корпусам №4 и №5, находится супермаркет «Магнит», а корпус №6 — одноэтажная секция с парадным входом, лобби.
Все здания монолитные. Их основанием выступает прочный железобетонный каркас. Здания расположены на едином стилобате, поэтому все корпуса были введены одновременно единым жилым комплексом. Внешние стены возведены из каменных блоков бесшовным методом, что дает хорошую тепло- и шумоизоляцию.
В башнях от 8 до 13 квартир на этаже и 4 лифта. В низкоэтажных корпусах от 2 до 5 квартир на этаже и 2 лифта. В ЖК установлены лифты производства финской компании KONE.
Балконов/лоджий, как и мусоропровода, в ЖК нет. Система кондиционирования централизованная.
В комплексе предусмотрены 22 частные террасы площадью 10-30 м².
В квартирах установлены энергоэффективные двухкамерные стеклопакеты. Окна панорамные, высота проемов — 210 см. То есть от пола до подоконника всего 60 см. Оконные системы в квартирах с алюминиевым профилем, это экологичный негорючий материал, который благодаря особой обработке становится устойчив к коррозии, экстремальным перепадам температур и деформации.
Одно из преимуществ проекта — расположенное между 5 и 7 секциями многофункциональное просторное лобби с высотой потолков до 6 метров и удобным доступом ко всей инфраструктуре жилого квартала. Лобби включает в себя зону для бизнес-встреч, оснащенную мебелью и техникой для переговоров, лаунж-зону, а также зону камина.
Все первые этажи ЖК «Береговой-1» нежилые. Их занимают коммерческие помещения различной направленности.
Подъезды на 1 этажах оборудованы колясочными. В каждом подъезде на 1 этаже предусмотрена комната сбора мусора.
Территория ЖК «Береговой» — полностью пешеходная зона. Покрытие выполнено из клинкерной брусчатки, которая перекликается с цветовыми решениями фасада. Проницаемый зеленый двор создает ощущение комфортного открытого пространства.
Детская площадка небольшая, но уютная. Все необходимое есть: большая и маленькая горки, веревочный городок, различные качели, песочница и прочее.
Есть воркаут-площадка для занятия спортом.
При входе в секцию установлены большие витражные двери, пропускающие много света.
А вот количество мест на подземной парковке не соответствует общепринятым нормам жилья бизнес-класса. В первоначальном проекте паркинг планировался как двухуровневый на 708 м/м. В итоговом виде он стал одноуровневым на 430 м/м. Получается всего 1 м/м на 2,5 квартиры. Этого явно недостаточно.
Скорее всего, отказ от второго уровня парковки связан с потенциальной опасностью карстовых провалов, что отражено в заключении экспертизы проектной документации. При этом по данным властей в последний раз карстовые провалы были отмечены в Москве в начале 80-х годов. С тех пор гидрогеологическое состояние грунтов постоянно отслеживают.
Стоимость машиноместа на вторичном рынке – от 5,6 млн руб за 13 м². Количество предложений сильно ограничено.
Арендовать машиноместо можно у управляющей компании. На момент написания обзора было свободно 39 машиномест площадью 13,29 м². УК предлагает три варианта аренды: 1 месяц – 22 000 рублей, 3 месяца – 55 000 рублей и 6 месяцев – 100 000 рублей. Оплата вносится единовременно за весь срок аренды.
В качестве альтернативы — парковаться можно в соседних ЖК «Фили Град» или «Мой адрес на Береговом». Аренда машиноместа там составляет от 10 000 р/м за 17 м². И пока разрешается парковка вдоль ЖК на Проектируемом проезде №2017.
В комплексе в помещении паркинга предусмотрены кладовые помещения 3-15 м². Всего 80 штук.
Территория ЖК «Береговой-1» охраняемая, с системой видеонаблюдения по периметру. Доступ во внутренний двор осуществляется через калитки, расположенные между корпусами 1-2 и 7-8, подъезды со сквозным проходом и лобби. Доступ в подъезды, калитки, паркинг осуществляется с использованием системы бесключевого доступа при помощи мобильного приложения УК либо по физической карте доступа.
ЖК «Береговой-1» управляет новичок рынка УК «Культура». Стоимость услуг по ремонту и содержанию общего имущества составляет 84,10 рублей за м² в месяц. Услуга «Портье-Сервис» обходится жильцам в 11,35 рублей за м² в месяц, а охрана – в 4,55 рублей. Дополнительно по факту потребления оплачиваются холодное водоснабжение, водоотведение, тепловая энергия и электроэнергия.
Собственники машиномест также оплачивают по 17,81 рублей за м² в месяц за обслуживание.
Жильцы регулярно жалуются на захламленность мусорных комнат, длительную починку постоянно ломающихся лифтов (в том числе на свободное падение в несколько этажей этих самых лифтов), некачественную горячую воду, поломки в местах общего пользования, включая входные двери. Одно из общих собраний собственников проходило с привлечением полиции и жалобами в прокуратуру на подделку подписей, что привело к дальнейшем обращению к суд. В августе 2023 года новую волну недовольства жильцов вызвало значительное увеличение начислений по электроэнергии за общедомовые нужды.
Квартиры, планировки и цены
В итоговом варианте в ЖК «Береговой-1» построено 1097 квартир площадью от 24 до 123 м².
В комплексе представлены 36 вариантов планировочных решений квартир традиционного и евроформата.
Для евроварианта застройщик добавил «плюс» к классификации квартир. При этом разница в площади не всегда существенна – чем меньше площадь, тем меньше разница.
В 48-метровых «однушках» со знаком «плюс» есть возможность превратить раздельный санузел в гостевой и основной.
Кухня даже в обычных 1-комнатных квартирах начинаются от 12,5 м² — вполне достойно.
Кстати, примерно такие же размеры имеет кухня и в варианте 3-комнатной квартиры площадью 56 м². Конечно, такая компоновка предельно скромная, но это все-таки три отдельных комнаты по 10 м².
В 2-комнатных квартирах бросаются в глаза очень большие и нефункциональные коридоры. Они просто «съедают» пространство.
Интересно, что в «трешке» площадью 73,45 м² размещено сразу три санузла. Забавно, что при этом на кухню выделили только 12,33 м².
Отдельного внимания заслуживают квартиры с террасами, видовые пентхаусы, 3 квартиры с дымоходом для установки камина и с окном в ванной комнате.
4-комнатные и 5-комнатные квартиры выглядят просторными, а санузлы огромные. При этом, например, в секциях 2, 3, 4 на этаже 7 этаже две 4-комнатные занимают целый этаж. А есть секции, где у собственников 4-комнатной и 5-комнатной квартир есть еще 7 соседей.
Высота потолков — три метра.
Квартиры сдавались как с предчистовой отделкой white box (входные двери, окна, радиаторы отопления, проводка до щитка и системы инженерных коммуникаций), так и с чистовой (натяжной потолок, ламинат, стены покрашены, радиаторы, светильники).
Средняя цена за м² в ЖК в рекламе в августе 2023 года — около 512 тысяч рублей. Средняя стоимость м² фактически проведённых сделок в июле 2023 года — 445 580 рублей (информация с сайта domclick.ru).
Средняя стоимость за м² в строящемся по ЖК «Береговой-2» со сдачей в 1 квартале 2024 г. в среднем составляет 410 000 рублей.
Инфраструктура
Территория ЖК «Береговой-1» находится в окружении развитой инфраструктуры. На первых этажах самого комплекса открыты два супермаркета, аптека, кофейня, пекарня, барбершоп, спа-салон. В 3-5 минутах пешком расположен ЖК «Фили Град», а также одноименный торговый центр, где работает множество кафе, магазинов и точек из сферы услуг, включая фитнес-центр.
В 1 корпусе ЖК «Береговой-1» расположен билингвальный детский сад полного типа Start International School. Стоимость обучения 65 000 руб/мес (вступительный взнос – 70 000 руб).
В соседнем «Фили Град» есть еще два сада: билингвальная «Академическая гимназия» и английский сад Sun School. И здесь же открыта начальная школа для 1-4 классов.
В ЖК «Квартал «Онли», до которого идти порядка 7 минут, работает билингвальный детский сад Madison Kids.
В 11 минутах пешком расположен детский сад №2136 («Петушок»).
Школа №737 («Протон») находится примерно в 12 минутах пешком.
Школа №1114 расположена примерно в 2 км и 5 минутах езды на машине в районе Филёвской поймы.
До школы «Интеграл» (ближе к метро «Багратионовская») примерно 14 минутах езды на автомобиле.
В районе мало детских поликлиник. Ближайшая — №199 — находится примерно в 7 минутах езды на машине без пробок, в районе Филёвской поймы. Около 9 минут понадобится, чтобы добраться через Шелепихинский мост до детской городской поликлиники №32. До Детской поликлиники №130 (между метро «Пионерской» и «Филевский парк») ехать дальше — порядка 18-20 минут.
В рамках второго этапа строительства жилого квартала «Береговой» застройщик должен построить пять образовательных объектов на 2000 мест: две отдельно стоящие школы на 1100 и 650 мест и три встроенных детских сада на 300 мест.
А вот строительство 6-этажного физкультурно-оздоровительного комплекса, который включит в себя медицинский центр, тренажерный зал, бассейн и SPA-зону, уже началось в апреле 2023 года.
В 15 минутах пешком от комплекса расположена специализированная детско-юношеская спортивная школа Олимпийского резерва.
Пешие прогулки уже можно совершать по благоустроенной набережной, к которой примыкает ЖК.
Можно гулять и в парке «Фили», дорога займет около 20 минут пешком. До детского парка, в котором в 2022 году закончилась масштабная реконструкция, чуть ближе — 19-20 минут пешком.
Отзывы
«Заехали семьей одними из первых. На тот момент, конечно, многое в комплексе было еще “сырым”. Сейчас порядок уже более-менее навели. Постепенно открываются новые магазинчики. Да и в пешей доступности все есть. Живу на верхних этажах, поэтому вижу и соседнюю стройку, и реку, и парк в далеке. В целом доволен».
«Уютный ЖК. Во дворе хорошая детская зона. Недавно еще баскетбольное кольцо поставили. В июне открыли набережную. С удовольствием по ней гуляем. Сад только запускают, поэтому мы ходим через дорогу в сетевой Sun School. Надеемся, что к моменту когда нам идти в школу, то ее построят рядом, как обещали, чтобы уже никуда не ездить. Также радует, что рядом есть торговый центр».
«Покупал квартиру из-за близости к “Сити”. Понравилась концепция дома с выходом на набережную и наличие классного лобби. Периодически работаю прямо там. Недавно кофейня открылась с вкусным кофе. Машиноместо брать не стал – посчитал нерациональным. Ставлю авто в паркинге соседнего ЖК за очень адекватные деньги».
«Брали “бизнес”, а получили непонятно что. Управляющая компания не справляется. Вечно какие-то недоделки или что-то не работает. Открыли в доме продуктовый эконом и теперь рядом сомнительные персонажи. Вокруг сплошная стройка. Теперь еще и мост этот начали возводить – непонятно на сколько затянется. Гостевой парковки нет, а рядом с домом всегда все занято».
Минусы
❌ Маленький паркинг (при этом свободные места есть).
❌ Близость промзоны и строек.
❌ Центральное кондиционирование с маленькими окошками для проветривания.
❌ Отдаленность от метро – минимум 18 минут пешком в хорошую погоду.
❌ Жалобы на управляющую компанию.
❌ Шум от соседних строек.
❌ Мост через Москва-реку будет проходить прямо перед окнами нескольких корпусов.
❌ Нет гостевой парковки.
Плюсы
✔️ Закрытый двор без машин с детской площадкой и турниками.
✔️ Лобби.
✔️ Многообразие планировок.
✔️ Благоустроенная прогулочная набережная.
✔️ Близость к центру.
✔️ Развитая инфраструктура.
✔️ Постепенное сокращение промзоны.
✔️ Наличие большого парка.
✔️ Наличие видовых квартир.
Резюме
ЖК выгодно расположился у реки с прямым выходом на благоустроенную набережную с прогулочными зонами. При этом вид на реку имеет ограниченное количество квартир. Остальные – в большинстве своем на соседние комплексы. Количество машиномест в подземном паркинге не дотягивает до уровня бизнес-класса, хотя свободных мест до сих пор еще хватает.
Транспортная доступность также должна улучшиться после строительства всех запланированных дорог. При этом идти до метро пешком далековато, но не критично.
Инфраструктура района уже достаточно развита. Строительство новых школ, садов и оздоровительного центра должны сделать проживание здесь еще более комфортным.
Проблемы с управляющей компанией в той или иной степени имеют большинство комплексов. Поэтому и в этом ЖК они будут решены в ближайшее время.
После полного освоения территории это место будет весьма привлекательным для жизни, а район станет еще более престижным. Достаточно вспомнить, как здесь все выглядело на момент начала строительства, и посмотреть, как все выглядит сейчас.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!
Понравился обзор? Ставьте лайк!