Граждане и юридические лица вправе получить земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, или собственность на который не разграничена, в порядке перераспределения, если их земельный участок является смежным со свободным земельным участком. В обиходе, перераспределение называют «прирезкой».
Земельным кодексом РФ предусмотрено образование новых земельных участков, в том числе при распределении земельных участков. В таком случае, образование нового земельного участка совершается на основании утвержденного проекта межевания территории, или утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Также допускается перераспределение нескольких смежных земельных участков с прекращением существования исходного земельного участка или образование одного нового земельного участка с прекращением существования нескольких смежных земельных участков, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (ст. 11.2, 11.3, 11.7 Земельного кодекса РФ).
Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков (ст. 39.28 Земельного кодекса РФ).
Для заключения соглашения о перераспределении земельного участка собственник земельного участка обращается с соответствующим заявлением в уполномоченный орган (ст. 39.29 Земельного кодекса РФ).
В случае, если земельный участок будет образовываться для ведения личного подсобного хозяйства, ведения садоводства или огородничества для собственных нужд, индивидуального жилищного строительства, и отсутствует утвержденный проект межевания территории, заявитель самостоятельно должен подготовить схему расположения земельного участка (ст. ст. 11.10, 39.29 Земельного кодекса РФ).
Поэтому, перед обращением в уполномоченный орган сначала следует узнать о наличии утвержденного проекта планировки территории и проекта межевания территории, и, если таковые имеются, схему необходимо подготавливать согласно данным документам, в противном случае, уполномоченный орган откажет в заключении соглашения.
Градостроительным кодексом РФ установлено, что подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.
Соответственно, если на истребуемом земельном участке в проекте предусмотрено размещение объектов федерального, регионального или местного значения, уполномоченный орган также откажет в заключении соглашения на предоставление земельного участка. Так как право на перераспределение земельного участка, в данном случае, есть только у лица, которое уполномочено на строительство таких объектов (ст. 39.16 Земельного кодекса РФ).
Земельным кодексом РФ установлено правило, согласно которому оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. При этом, увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности в порядке перераспределения и земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется уполномоченным органом (п. 1 ст. 27, ст. 39.28 Земельного кодекса РФ).
В зависимости от вида использования земельного участка продажа может быть совершена без аукциона, или на аукционе (ст. 39.1, 39.3, 39.18 Земельного кодекса РФ).
Выгоднее, конечно, покупка земли без аукциона, так как в данном случае действует правило ст. 39.4 Земельного кодекса РФ, которое заключается в том, что цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость.
Например, плата за увеличение площади земельного участка, находящегося в частной собственности, в результате перераспределения с земельным участком, находящимся в федеральной собственности, составляет 15% от кадастровой стоимости земельного участка находящегося в федеральной собственности.
Также следует учитывать основания предоставления земельного участка в порядке перераспределения, обусловленные статей 39.28 Земельного кодекса РФ, так как уполномоченный орган будет проверять такие основания, во избежание признания сделки по продажи земли недействительной и наступления других неблагоприятных последствий.
В частности, недопустимо предоставления земельного участка в порядке перераспределения, если новый земельный участок будет превышать предельные размеры, предусмотренные градостроительными документами муниципального образования.
Также, если из испрашиваемого земельного участка возможно образовать самостоятельный земельный участок, уполномоченный орган скорее всего откажет. Не поможет здесь и суд, так как Верховным Судом РФ такие споры уже неоднократно рассматривались и Высшей судебной инстанцией выказывалась правовая позиция на этот счет, которая заключается в недопустимости предоставления земельного участка, который можно образовать в самостоятельный земельный участок, в порядке перераспределения в обход аукциона, то есть на льготных условиях, с целью обойти закон для получения материальной выгоды.
Даже, если уполномоченный орган продаст такой земельный участок, у покупателя все равно будут риски признания этой сделки недействительной. Судебная практика свидетельствует о частых исках прокуратуры в суды именно по данной категории дел. И если гражданин уже что-нибудь построит на таком земельном участке, а в последствии сделку признают недействительной, его строение будет являться незаконной постройкой, так как признание сделки недействительной вернет всё в первоначальное состояние, до ее заключения.
Однако, если образовать новый самостоятельный земельный участок нельзя и тем более перераспределение земельного участка приведет к устранению вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, уполномоченному органу выгодно перераспределить свободную землю. Так как, во-первых, она будет стоять на кадастровом учете, а во-вторых, уполномоченный орган получит небольшую плату в доход бюджета.
Поэтому даже уполномоченные органы выявляя свободную землю, которую возможно продать в порядке перераспределения, сами связываются с собственниками земельных участков и предлагают выкупить такую землю.
Например, по правилам землепользования и застройки муниципального образования разрешенная минимальная площадь земельных участков под индивидуальное жилищное строительство составляет 10 соток.
За участком, допустим гражданина, находится земельный участок с неразграниченной собственностью в размере 8 соток. Образовать из него самостоятельный земельный участок нельзя.
Поэтому, если гражданин имеет интерес в покупке такого смежного земельного участка, никто ему препятствовать, в здравом уме, не будет, так как земельный участок станет на кадастровый учет и бюджет получит небольшую оплату.
В случае согласования предоставления земельного участка в порядке перераспределения уполномоченный орган принимает решение об утверждении схемы расположения земельного участка, направляет заявителю согласие на заключение соглашения.
Заявитель же обеспечивает выполнение кадастровых работ и подает заявление о государственном кадастровом учете нового земельного участка (ст. 39.29 Земельного кодекса РФ).
Уполномоченный орган, после получения кадастрового паспорта нового земельного участка направляет заявителю подписанный экземпляр соглашения о перераспределении земельного участка для подписания. Заявитель обязан подписать такое соглашение не позднее 30-и дней от даты его получения.
Если же все земельные участки образуемые в порядке перераспределения находятся в частной собственности, и государственной или муниципальной земли там нет, собственники сами подписывают соглашение и обращаются в Росреестр для регистрации права собственности на вновь возникший земельный участок.
Для оказания юридических услуг, мои контакты указаны в визитке страницы.
Также рекомендую статьи:
Зачем нужна похозяйственная книга?
Как зарегистрировать право собственности на дом или квартиру?
Как зарегистрировать право собственности на жилой дом, или садовый дом?
Практика по сносу законно возведенных построек, расположенных в охранных зонах.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?
Как уточняются границы земельного участка?
Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка?
Как проводится кадастровая оценка?
Сколько экспертиз может быть назначено в процессе?
Требования к акту согласования границ земельного участка.
Кто такие третьи лица в гражданском процессе?
Возвращение искового заявления. Порядок обжалования.
Что такое капитальный ремонт здания и как его провести?
Что такое реконструкция объектов капитального строительства и какие требования установлены к ее проведению?
Что такое волеизъявление на погребение и как оно реализовывается?
Что положено гражданину после смерти?
Сколько стоят услуги БТИ?
Когда договор аренды земельного участка под огородничество может быть продлен?
Порядок продажи доли жилого дома и земельного участка.
Особенности перехода прав аренды земельного участка при покупке нежилого помещения.
Особенности споров об установлении границ земельных участков.
Может ли судебный пристав-исполнитель обременить земельный участок под многоквартирным домом?
Текст настоящей статьи является авторским. Допускается использование текста только с указанием ссылки на данную страницу. Нарушение данного требования будет вести к ответственности предусмотренной действующим законодательством.
