Добрый день, меня зовут Дмитрий Фоменко. В этой статье я расскажу о том, может ли судебный пристав-исполнитель обременить земельный участок под многоквартирным домом (МКД).
При совершении исполнительных действий, связанных с требованием взыскания с должников различных задолженностей, судебные приставы-исполнители устанавливают запреты на совершение регистрационных действий с объектами недвижимости, принадлежащим должникам.
В частности, устанавливаются запреты на регистрационные действия с жилыми и нежилыми помещениями должников, расположенными в многоквартирном доме.
В этой связи, помимо запрета на регистрационные действия с жилым или нежилым помещением, судебный пристав-исполнитель обременяет также земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.
В тех случаях, когда должник является единственным собственником многоквартирного дома, вопросов в обременении земельного участка под многоквартирным домом не возникает. Так как действующее законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектами недвижимости (ст. 1 ЗК РФ).
Также, как следует из ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.
Однако, когда должник является собственником не всего многоквартирного дома, он также является долевым собственником земельного участка на котором такой дом расположен. Потому, судебный пристав-исполнитель не вправе обременять весь земельный участок, который также находится в долевой собственности лиц, которые должниками не являются.
При рассмотрении вопроса об обремени земельного участка судебный пристав-исполнитель должен руководствуется ст. 64, 69 и 80 Закона об исполнительном производстве.
Названными положениями закона предусмотрено, что арест на имущество должника применяется:
1) для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации;
2) при исполнении судебного акта о конфискации имущества;
3) при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц.
Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.
Обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно, или принудительную реализацию либо передачу взыскателю.
При этом, не допускается обращение взыскания на имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.
Соответственно, для определения критерия допустимости ареста земельного участка под многоквартирным домом судебному приставу-исполнителю необходимо установить ряд обстоятельств, в частности:
может ли земельный участок под многоквартирным домом быть передан взыскателю или реализован?
содержит ли судебный акт указание ареста на земельный участок под МКД?
допускает ли федеральное законодательство арест земельного участка под МКД?
В том случае, когда закон допускает передачу взыскателю жилого или нежилого помещения, находящегося в многоквартирном доме и принадлежащем должнику, или продажу такого помещения на публичных торгах, судебный пристав-исполнитель вправе обременить только земельную долю, принадлежащую должнику.
В других случаях, любые обременения земельного участка под многоквартирным домом возможны только по соглашению собственников помещений в многоквартирном доме, а при не достижении соглашения в порядке, определяемом судом (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ, ч. 5 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п. 67 постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Встречаются дела, в которых земельный участок под многоквартирным домом зарегистрирован на праве собственности за застройщиком, однако право собственности на помещения в многоквартирном доме уже зарегистрированы за лицами, которые застройщиком не являются. Потому, право собственности застройщика на земельный участок прекращается в силу закона и земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Несмотря на это, судебный пристав-исполнитель обременяет весь земельный участок по долгам застройщика, чем препятствует регистрации перехода права от застройщика к новым долевым собственникам земельного участка.
Судебная практика признает данные обременения незаконными, а постановления судебного пристава-исполнителя подлежащими отмене.
Снятие запрета на регистрационные действия с земельным участком под МКД возможно в порядке обжалования постановления судебного пристава-исполнителя вышестоящему судебному приставу или в суд.
При подаче жалобы в порядке подчиненности, судебный пристав обязан рассмотреть жалобу в течение 10 рабочих дней со дня ее поступления и в течение 3 рабочих дней направить заявителю копию своего решения.
В срок рассмотрения жалобы входит совершение необходимых действий для снятия запрета на регистрационные действия с земельным участком многоквартирного дома.
Стоит учитывать, что при наличии с должником спора о праве на имущество, которое обременил судебный пристав-исполнитель запретом на регистрационные действия, обжалование постановления судебного пристава-исполнителя допустимо только в судебном порядке (ч. 1 ст. 119 Закона об исполнительном производстве).
Например, такие споры возникают после отчуждения имущества по сделке, но из-за спора о праве с лицом, претендующим на это имущество, орган регистрации прав не совершил регистрацию права нового собственника.
Верховным Судом РФ указывалось, что в случае, когда спор о правах относительно вещи, подвергнутой аресту или иным мерам запретительного характера, отсутствует, собственник не может быть лишен возможности требовать отмены постановления судебного пристава-исполнителя в порядке подчиненности и (или) оспаривать постановление в судебном порядке.
При обжаловании постановления судебного пристава-исполнителя в судебном порядке следует правильно определить подсудность. Она зависит от того, является заявитель физ. лицом или юр. лицом, с учетом того, какой суд выдавал исполнительный лист.
При обращении в суд потребуется уплатить госпошлину, так как ранее действовавшая в абз. 3 пп. 7 п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ льгота, отменена. Более, бесплатного обжалования постановлений, действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя закон не предусматривает.
Например, при подаче административного иска гражданином, придется уплатить госпошлину в размере 3 000 рублей, а организации 15 000 рублей (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ).
Особенностью обжалования постановлений, действия (бездействия) судебного пристава-исполнителя в судебном порядке является наличие совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого постановления, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца. При отсутствии хотя бы одного из названных условий постановление, действия (бездействие) не могут быть признаны судом незаконными.
Для оказания юридических услуг, мои контакты указаны в визитке страницы.
Также рекомендую статьи:
Как поставить на кадастровый учет земельный участок под многоквартирным домом?
Порядок продажи доли жилого дома и земельного участка.
Как получить земельный участок в порядке перераспределения?
Зачем нужен градостроительный план земельного участка?
Что делать с землей, после покупки дома на арендованном земельном участке?
Как получить землю под огород?
Как осуществляется выявление правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости?
Ветеранам боевых действий положена земля.
Как происходит выкуп жилого помещения, находящегося в аварийном доме?
Образец иска о расторжении договора аренды нежилого помещения.
Образец договора купли-продажи жилого помещения
Как судебный пристав-исполнитель уведомляет должника о возбуждении исполнительного производства посредством «Госуслуг»?
Как составить административный иск о признании действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя незаконными?
Особенности взыскания убытков с ФССП России, возникших по вине судебного пристава-исполнителя на примере дела «о преступном приставе».
Административное исковое заявление о признании бездействия старшего судебного пристава РОСП незаконными, обязании выполнить действие.
Образец заявления о выдаче исполнительного листа по гражданскому делу
Образцы юридических документов в этой подборке.
Текст настоящей статьи является авторским. Допускается использование текста только с указанием ссылки на данную страницу. Нарушение данного требования будет вести к ответственности предусмотренной действующим законодательством.
