Что ждёт рынок жилой недвижимости России в будущем? Это сегодня один из самых "животрепещущих" вопросов для россиян. Сегодня я расскажу о той на самом деле довольно уникальной ситуации, что складывалась на нём в течении предыдущих двух лет и прямо сейчас - в 2023 году.
И что исходя из сложившегося вследствие этого "развития" рынка нас всех может ожидать в 2024 году и далее. Особенно - собственников вторичного жилья (а всё жильё рано или поздно станет вторичкой, верно же?). На мой экспертный взгляд, в будущем им придётся страдать...
Под "цепочкой" моих публикаций (найти её можно по ссылке в конце статьи) подписчик под ником "Pater Keen" поделился своим мнением о положении дел в сфере жилой недвижимости в стране.
Чем подтолкнул меня поделиться и моим видением текущей ситуации с жилой недвижимостью в России конца осени этого года. А также кое-чем ещё.
Итак:
Традиционное когнитивное искажение на лицо: видим только те месяцы, когда с подачи СМИ, игроков рынка и аналитиков с экспертами у нас рынок ну вот прямо снова "бурно развивается". А в те месяцы, когда он реально прямо обваливается, ничего не замечаем). Но об этом поговорим тоже, но ниже.
Я про обвал рассказываю давно). И один уже даже случился тем временем - в 2022 году. Но многие его просто "предпочли не заметить". Я уже не раз писал про это на канале, так что особо в это уже углубляться не буду.
Начну с другого. А потом уже и по остальному пройдёмся.
Помидорная проблема "отката"
"Рынок перегрет - с этим мало кто спорит"
- так и есть, верно, вот именно. Но ещё относительно недавно многие утверждали и обратное. Ещё в конце 2021 года многие утверждали, что это просто обоснованная "нагонялка" предыдущего отставания рынка жилья в росте ценников. А в 2020 году - что вообще всё прекрасно, это объективно "реальный" рост и спроса, а потому - и цен.
Это - прямое враньё. Никаких объективных обоснований под ростом цен не было, кроме их чисто спекулятивного "волевого" подъёма всё выше и выше, чтобы больше заработать, чтобы нащупать планку "точки пересечения цен и спроса". Той самой знаменитой. И сейчас ниже мы вместе с вами убедимся в этом.
Но главное в другом. Совсем другое более важно, как не странно.
Вот что:
В целом подъём ценников исключительно под возросший спрос - это довольно распространённая ситуация на практически любом рынке.
"Торпедо" бежит? Ну и все побежали. Прибежали "все" - а глянь, ценнички-то уже не те. Но всегда после таких подъёмов на рынке бывает откат. Пусть временный порой, и даже малый по периоду (или большой, не важно), но - откат. И в первую очередь всегда этот откат срабатывал именно на рынке первички, потому что рынок вторички всегда более "медленный" и "ведомый" за рынком первичной недвижимости. Он реагирует на цены первички, а не наоборот. И всегда есть реакция на кризисы. Были откаты цен и ранее на российском рынке жилой недвижимости.
Вот уже можно сказать"хрестоматийный" пример рынка первички Москвы, на котором я покажу нечто необычное:
Я сейчас не "наложил" для простоты инфографики сюда ещё и графики доллара и евро. Сейчас в рублях ситуация показательнее. И напоминаю, это нечто среднее по первичке и вторичке, поэтому график более "сглаженный" относительно случившегося отдельного роста цен на первичку в столице.
И вот смотрите, какая интересная картина маслом.
Ранее всегда, когда случалась какая-либо "кризисная ситуация" в стране, рынок жилья Москвы (да и во всей России практически аналогично в большинстве регионов), реагировал одним и тем же реально рыночным изменением.
2008 год - обвал спроса, продаж и цен, и долгое восстановление в течении 6 лет. Но эти 6 лет не какая-то "сакральная" цифра, просто у нас так ранее три кризиса подряд случились с этим промежутком. Но тем не менее, восстановление порядка 6 лет, и сразу же новый кризис 2014 года.
Снова падение после 2014 года, пусть более плавное, и в итоге снова долгое общее восстановление практически аккурат к новому кризису уже 2020 года.
Следуя это логике мы имеем два необычных момента, точки потенциального "поворота" рынка в ценах. Вот здесь - 1 и 2:
Что необычного мы видим, исходя из предыдущих ситуация? Да всё!
И ситуация 1 более "странная" и значимая, чем даже сегодняшняя ситуация 2. Хотя обе в общем-то друг друга стоят.
То, что было сделано дальше, в начале 2020 года на фоне всеобщего "сидения по домам" и всех последствий этого, именно на российском рынке жилой недвижимости (и, кстати, на российском рынке новых авто, хотя там причины для этого были совсем другие, я их разбирал недавно, но конечный итог и последствия - те же самые) - это не просто нерыночное поведение рынка, это вообще уникальная ситуация на рынке жилой недвижимости в стране.
Прежде чем вернуться к инфографике, и понять, что там не то и не так, как "обычно", как было ранее, разберёмся кое на моём "любимом примере" с рынком помидоров (олды канала вспомнят, прослезятся и поймут😀).
У нас есть 10Х продавцов на рынке, где торгуют только помидорами. И есть потенциальные покупатели общим числом 100Х. Они могут купить, а могут и не купить помидорчики. По разным причинам - нет денег, не нравятся помидоры, аллергия на них, они мясоеды😎😜, что-то ещё. Не важно. Но известно, что постоянно покупают помидоры на рынке только скажем 10Х покупателей. Периодически - ещё 20Х покупателей. И очень редко - ещё 10Х покупателей. А 60Х покупателей ранее помидоров вообще ранее в общем-то и не покупали.
И тут случилось что-то какая-то неведомая зверушка изменила наш мир. И однажды продавцы на рынке увидели, что кроме их постоянных клиентов, помидоры купили все периодические покупатели. А потом стали "прибегать" и те, кто покупал редко. А позже и ещё появились покупатели на их помидорчики. И стало их уже не 40Х скажем, а все 60Х. А это существенный рост, а не на проценты. Что сделают продавцы на подавляющем числе рынков в такой ситуации?
Внимание - даже при неизменном "входе" - то есть неизменности всего остального - себестоимости помидорчиков, стоимости места на рынке, налогов и прочего всего-всего? Всё равно поднимут цены! Ведь это же рынок! Спрос влияет на предложение. И в том чисел может влиять и на цену.
И цена на помидоры становится сначала допустим 1,5Y, а потом и вообще 2Y. Но что происходит на рынке, когда снова какая-то там невидимая рука рынка по какой-либо причине уводит всех "новых" и даже часть "старых" покупателей с рынка, и их становится не 60Х, и даже не 40Х, а всего 20Х?
Да цены всегда падают. Да, редко когда ниже предыдущих (хотя и такое как минимум на время иногда бывает), и может даже не до того "стартового" перед "рывком" уровня, но они падают. И, представим, закрепляются на какой-то новой цене в 1,3 или 1,5Y, например.
И важное, да - это рынок помидоров, которые в целом-то нужны если не всем, то многим. И на рынке нет кризиса "устаревания" всего рынка или потери новизны какого-то товара. Влияют утрированно только спрос и предложение.
Теперь вернёмся к периодам 1 и 2 из слайдов выше. Вот они в "приближении":
Исходя из предыдущих скажем так "стандартных" реакций рынка и в частности цены на квадратные метры, можно и должно было бы предполагать в 2020-2022 годах снижение цен (жёлтые стрелки). Так же, как и ранее.Да, в отличие от ситуации 1 в случае ситуации 2 мы видим, чо сейчас скорее боковик с отскоком, но всё равно тренд пока изменён от объективно ожидаемого. Почему так и в чём причины? С частью из них мы сегодня и разберёмся.
Никто не увидел этого, нигде не встречал рассмотрение именно с таких точек зрения ситуации, как будет сейчас у меня. И вы про это не знали. Но час настал).
Движение по жёлтым стрелкам куда-то в снижение - как раз именно это было объективно обоснованно действием всей ситуации на рынке в целом. И в 2020, и в 2022 годах. Но кому-то этого явно не захотелось. И кто-то решил "помочь" рынку. Как бы "покупателям", но на самом-то деле, как мы уже прекрасно знаем, о чём я уже наверное сто раз упоминал на канале - продавцам, то есть застройщикам и стоящим за ними банкирам. Которых незадолго до того введением системы работы по проектному финансированию и применению эскроу счетов "связали" в один общий тесный "узел".
Ничего не могло говорить в пользу резкого роста цен на новостройки в 2020 году, кроме возросшего спроса из-за введения льготной ипотеки. Ни себестоимость. Она стала расти только позже, и как раз впоследствии именно роста цен на первичном рынке. А вовсе не наоборот, о чем рассказывали впоследствии "сказки" представители самых разных застройщиков. Ни что-то другое.
И вот казалось бы - а что такого, ну вот да, это же "рыночный рынок", всё правильно. Возрос спрос, выросла и цена предложения. Но тут есть важный нюанс как раз именно касательно спроса и его роста.
Потому что был этот рост спроса естественный или искусственный? Пере-стимулированный от так сказать объективно растущего во времени или нет? Очевидно, что последнее.
Что такое естественным образом, на объективных основаниях растущий спрос? Улучшается общее качество жизни, улучшается предлагаемый товар (квартиры), растут доходы населения (но этого мало, это ещё не всё, главное - при этом растут и как бы "свободные денежные средства", которые появляется желание куда-то "применить", приложить, вложить.
И важно, что в таком случае резко не изменяется структура рынка, состав и количество его игроков. Есть рост и развитие и застройщиков, есть рост и развитие желания покупать у их клиентов. Естественный рост такого желания.
Что произошло у нас в 2020 году? На рынок строительства жилья вышел новый "игрок" - государство. Он существенно изменил весь баланс на рынке. Между первичкой и вторичкой (льготы только на первое), между игроками (более крупные получают от субсидий гораздо больше преференций нерыночного типа). И этот игрок искусственно "подогрел", а потом и вообще раскалили ажиотажный спрос на рынке первичного жилья.
А у нас, на минуточку, было реально не ахти положение дел в экономике, и это положение дел было во всём мире. И если в других странах утрированно "дополнительные деньги" в этом кризисе давали опять же утрированно "всем", "веером", то у нас бенефициаром "вливания субсидий" стали выделено известно кто - только застройщики и банкиры.
Итак, в 2020 году спрос впервые разогрели искусственно, и за ним не менее искусственно "разогрелись" и цены. Это уже не есть хорошо по всем законам рынка.
Но дальше всё стало ещё интереснее и "веселее". Необычнее и уникальнее. После известных событий февраля 2022 года спрос, не смотря на сохранённое и уже даже "развитое" в 2021 году стимулирование, обвалился. Буквально рухнул. Это был шанс привести рынок в целом в "чувство", в более адекватное, уравновешенное и приближенное к реальности объективного спроса состояние.
Но нет. Тут были подключены дополнительные всем известные новые "прогревочные" способы "вернуть" спрос. Которые одновременно сработали и на восстановления реального падения цен на уровне в 20-30 %. Просто этот "провал" убрали, нивелировали к концу 2022 года тем, что снова за счёт покупателей накинули дополнительную наценку в те же 20-30 % на ценник в качестве "бонуса" к "выгодным по ежемесячному платежу" ипотекам. А после сентября прекрасно помогли очень хитро устроенные и вовремя запускаемые "качели" "пугалок" про отмены-не отмены льготных программ. Ура, сработало!
Российские клиенты банкиров и зрястройщиков и это "съели" в 2022 году.
Но в начале 2023 года - снова провал! Этот период соответствует низу красной стрелки в ситуации 2 выше. Да что ж ты будешь делать!?
А вот что. Убираем одно (да, признаём, что-то мы с ипотеками в 0-5-10 % ПЗ - первого взноса и с якобы чуть ли не нулевой ставкой и прочими "изысками" траншей да всяких "кэшбэков" в ипотечном кредитовании "погорячились"). Но теперь вводим другое. Теперь роняем рубль и заново поём песни о грядущих отменах льготной ипотеки в самых разных её проявлениях.
Всё равно спрос снижается? Ипотечники исчерпываются? Тем более, мы эе сами вводим ужесточение условий выдачи ипотек, поднимаем ПЗ и прочее? Нет, врёшь, не упадёшь!
Оставляем всё, и изначально "базовую" общую льготную тоже. Резко "роняем" рубль, чтобы в него и его будущее в очередной раз стали существенно меньше верить, и - контрольный - практически одновременно резко повышаем ключевую ставку! Бинго! Народ снова бежит, буквально фигурально выражаясь "роняя тапки".
Как вам комбинация?
А ещё запускаем как минимум "слухи" (но не буду утверждать, что это только слухи, и что подобное на самом деле реально не готовится, у нас можно ожидать почти чего угодно, у нас страна возможностей и удивительного - рядом!), что в Думе готовим некий "новый" закон о налоге на проданные застройщиками бетонометры. Эдак тысяч 30 с метра. Или 50? Да хоть 10, не важно. Это чтобы снова за счёт покупателей жилья "помочь" тем, кто его купить не может. Ну или вообще по закону должен получить его бесплатно.
И снова этим искусственно держим рынок первичной недвижимости (да и вторички тоже) фактически буквально за горло, снова искусственно разжигая под потенциальными покупателями костёр за костром "страхов" от наступления будущих худших времён. Где рубли - "сгорят". Где квартиры - снова подорожают и будут ага-ага и дальше расти до небес со скоростью почтового экспресса. Где платежи в горниле будущей мега-инфляции превратятся в длинную череду ежемесячных "палок колбасы"....
Так. Стоп.
А как же прорывы, и уже восстановившаяся экономика? И мир во всём мире рубль во всём мире как платёжное всеобщее единое средство? А как же наше развитие успешное да аховое на долгие годы?
Это что же - все ждём дальнейшего падения рубля на самом деле? Все ожидаем в будущем пусть не гипер, но точно супер-инфляцию (уже объяснял на канале и про эту разницу тоже)? Да ёшкин-кошкин, матушка-роща, да как так-то?
Да вот так. У нас мало кто уже верит в нематериальное. Хотят "щупать" бетон, маять "вещь". Но не понимают одного - что любое такое усиленное искусственное "маяние всяких бетонных вещей" только ускоряет приближение реально мощного обвала рынка. Уже не как в 2022 году.
У нас уже два раза минимум существенными такими "пинками" (при этом состоящими ещё и из включённых в них скажем так дополнительными "подпинываниями" загоняли искусственно спрс и продажи на рынке новостроек вверх. Искусственно - здесь одно из ключевых слов. И всё произошедшее в комплексе со стороны игроков рынка и государства (заградительные ставка, проценты, цены, а также "приболевший" и "подвешенный" до поры до времени рубль) на фоне реального не роста, а снижения так называемых "свободных средств" у населения от падения, а не роста их реальных доходов, на фоне повышения общей волатильности (нестабильности) ситуации ведёт нас...
Конечно же, к нашему счастливому будущему!
Где все будут сто раз жалеть, что сейчас-то вот (как и ранее другие) не прикупили себе новеньких (правда, порою уже хуже и "стареньких") бетонометров.
Но вот мне кажется, что вот то вот всё "жжжжж" вокруг - не спроста...
Последствия
Вот тут сосредоточьтесь - будет важное дальше:
Я уже писал ранее, и не раз, что как раз после этакого на самом-то деле, как не покажется странным и невозможным, но во многом лучшими шагами будут не менее искусственно устроенный "обвал цен на первичку", и с другой стороны, параллельно, второй "удар" - уже по прикупившим себе "бетонного счастья" собственникам. Когда уже никого не останется, кого можно будет загонять в "ипотечный загон".
Эти два "удара" по буржуазии принесут следующие последствия (будут как минимум преследовать эти цели):
1. Разорение части "неправильных", "несистемных" застройщиков, ещё большая монополизация рынка и приход к полной олигополии. Плюс концентрация части рынка в прямых или косвенных руках государства за счёт "прихватизации". Ну или ещё есть способы-методы. Национализация, то-да сё. Как говорится, была бы компания... А методы... Ну, вы поняли.
2. Выкуп подешевевшей жилой недвижимости в пользу "государственных или полу-государственных" структур для организации реально масштабной сдачи в аренду населению государевых "хором". Возможно, даже некая общая структура. Скажем - Росарендос Росаренда. Ну или Росдомос Росдом (если на базе дом.рф, то почему нет?)
3. Повышение и кадастровой стоимости, и налогов на всё (или часть, например, начиная со второго) жильё в собственности. Контроль уже можно осуществлять "плотный". Да можно и на первое и единственное жильё повысить. Чёго уж там стесняться-то. Вон как доходы у россиян растут. Надо и доходы государства повышать.
4. Вывод всего рынка частной аренды действительно полностью "на белый свет". Плюс повышение налогов и в этой сфере. что мешает-то? Надо же как-то в государственную аренду россиян "приглашать" будет? А то ж. Надо!
5. Кстати, не забываем и вот это - родное да любимое - повышение закредитованности населения. Продолжение дальнейшего "загона" в ипотечное кредитование кого нельзя кого только можно. Да и кого нельзя то ж. А что второй раз стесняться-то?
6. Кто не потянул тяжесть лёгкость бытия, как раз формировать стройными колоннами и отправлять на нужды государства. Предоставляя как раз там, "где надо", государевы али коммерческие палаты каменные. Например, помнится, имеется у нас классный план по созданию новых мега-городов где-то там в Сибирях наших всяких. Штуки 4. Или 5? Вот не пора ли уже скоро приступать?
7. Ну да, и этот вариант тоже всё-таки возможен. Не вставить его сюда было бы несправедливо. У нас всё развивается и дальше, и больше, и вверх и в ширь в новостройках. Все девушки и дедушки "декламируют" со сцены жизни "В Москву! В Москву!" Пусть рубят этот вишнёвый сад, новый полигон ТБО надо ж делать, мусора полно! Все радуются, водят хороводы и поют счастливые песни "заселения". Потом акт марлезонского балету заканчивается, музыка смолкает, занавес.
8. Как говорится, а сюда вставьте ваше креативное предложение (в комментариях).
Вот варианты сценариев. У меня их, правда, как видите, не тысячи, как у подписчика).
Но и не один, как у "тетерева на току". Эх, читали бы в самом начале люди мой канал, а не просто одну статью, прежде чем писать что-то в комментариях...
Ладно, спешки нет, завтра. На всё остальное из комментария выше отвечу в отдельном посте или статье. Есть ещё кое-какие "думки"... А на сегодня это всё, дамы и господа!
Подумайте на досуге, куда "идёт" рынок жилой недвижимости России.
Исходя из вышесказанного...
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Лайк +100 к карме, комментарий +500, репост +1000, подписка +2000))! Теперь наша цель - 30 тыс. подписчиков! Вы в деле😉)? Заходите - тут всё остальное - уже свыше 1300 самых разных классных и полезных публикаций!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто что-то пропустил ранее или впервые оказался на канале: