Речь пойдет о продаже подаренной Вам квартиры, срок владения которой, для отчуждения без уплаты налогов – ещё не наступил, а продать надо уже сейчас.
Для удобства, разделим подаренные квартиры на категории, от кого получен дар: свои/чужие.
От своих – когда квартиру Вам подарили члены семьи или близкие родственники
От чужих – подарок от любого третьего лица, которое не относится к категории «свои».
О минимальных сроках владения и кто именно относится к «своим/чужим» - можно прочитать в этой публикации.
ПРОДАЖА КВАРТИРЫ, ПОДАРЕННОЙ ВАМ ЧУЖИМ.
Одаряемый, при получении дохода, в виде подаренной квартиры, уплачивает налог 13% от ее кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ).
При последующей продаже, одаряемый имеет право уменьшить доход на кадастровую стоимость квартиры, налог с которой он уже уплатил в бюджет.
Примерные условия:
Ваша родная тётя, или прабабушка, или посторонний человек (любые лица, кто не является близкими родственниками или членами семьи) подарил Вам в 2021 году квартиру. Кадастровая стоимость квартиры (на 2021 год) составляет 3 млн. рублей.
В 2022 году Вы, как законопослушный гражданин, подали в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ и заплатили в бюджет 390.000 рублей.
3 млн. (кадастровая стоимость)х13%
Квартиру в 2023 году Вы решили продать за 7 млн. рублей.
Вы являетесь налоговым резидентом (не выезжали за пределы РФ вовсе, или находились в РФ более 183 дней в календарном году, в котором продаете квартиру). О налоговом резидентстве можно прочитать здесь.
Квартира не является Вашим единственным жильем (у Вас в собственности есть ещё жилой дом, или доля в родительской квартире, или другая собственная квартира). А если подаренная квартира - единственное жильё - тогда срок владения, для продажи без налогов, должен быть не менее 3 лет. Для нашей истории, будем считать, что у вас в собственности ещё есть жилые помещения и срок владения должен быть не менее 5 лет.
Цена продажи Вами квартиры больше, чем 70% кадастровой стоимости в 2023 году (кадастровая стоимость на дату продажи квартиры), ибо налоговая инспекция будет считать налоги от большего значения, и если цена продажи выше - то от неё, если 70% кадастровой стоимости выше - то от кадастра. Короткое видео о Правиле 70% кадастра - ЗДЕСЬ.
Фактический срок владения: 2 года 2 месяца. (нужный минимальный срок владения для продажи без налогов – 5 лет или 3 года, если жильё единственное).
Соответственно, Вы можете уменьшить налогооблагаемый доход двумя способами:
- либо уменьшить его на ежегодный налоговый вычет в 1 млн. рублей,
- либо на кадастровую стоимость (с которой платили налог при получении в дар).
Применить 1 млн. и, одновременно, кадастровую стоимость - нельзя. Как говорится "или/или".
Мы прекрасно понимаем, что выгоднее применить кадастровую стоимость, нежели 1 млн.
Считаем дальше:
7 млн. (цена сделки при продаже) – 3 млн. (кадастровая стоимость на дату регистрации дара в ЕГРН) =
- 4 млн. рублей (это и будет налогооблагаемый доход).
Получаем итоговый налог к уплате: 4 млн.х13% = 520.000 рублей.
Этот налог возможно дополнительно уменьшить или обнулить другими вычетами, но сейчас мы говорим о чистом варианте, когда прочих возможностей к уменьшению суммы налога Вы не имеете.
ПРОДАЖА КВАРТИРЫ, ПОДАРЕННОЙ ВАМ СВОИМ.
Одаряемый, как мы помним, при получении дара от близкого родственника или члена семьи - никаких налогов не платит.
Примерные условия:
Мама подарила Вам квартиру в 2021 году. Декларацию, при получении дара, Вы не подаёте, обязанности уплаты налога нет.
Квартиру в 2023 году Вы решили продать за 7 млн. рублей.
Вы являетесь налоговым резидентом (смотрим выше кто это).
Не имеет значения, является или нет эта квартира Вашим единственным жильем, так как минимальный срок владения всё равно будет равен 3 годам.
Цена продажи больше, чем 70% кадастровой стоимости в 2023 году (налоговая инспекция будет считать налоги от большего значения). Короткое видео о Правиле 70% кадастра - ЗДЕСЬ.
Фактический срок владения: 2 года 2 месяца. (нужный минимальный срок владения для продажи без налогов – 3 года).
А теперь внимание!
Если Ваша мама получила квартиру, например, по приватизации, то у неё никаких затрат на приобретение этой квартиры не возникало, а начит такой случай нам не интересен. Тут как ни крути, а заявить можно только ежегодный вычет в 1 миллион, и остальное - по ситуации.
Но! Если мама, подаренную Вам квартиру когда-то купила, например, за 5 миллионов рублей, а потом расчувствовалась - и подарила эту квартиру Вам, то это уже становится очень интересным!
Дело в том, что для уменьшения налогооблагаемого дохода от продажи этой квартиры, Вы можете включить расходы, которые когда-то понёс Ваш близкий родственник - даритель, на приобретения этого объекта недвижимости.
Федеральным законом от 29.09.2019 N 325-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 325-ФЗ) подпункт 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса дополнен абзацем восемнадцатым, в соответствии с которым, если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 Кодекса.
В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона N 325-ФЗ положения абзаца восемнадцатого подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса применяются в отношении доходов физических лиц, полученных начиная с налогового периода 2019 года.
Учитывая изложенное, при соблюдении условий, установленных абзацем восемнадцатым подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса, облагаемый налогом доход от продажи имущества, полученного в порядке дарения и проданного после 1 января 2019 года, может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы дарителя на приобретение этого имущества.
Соответственно, Вы можете уменьшить налогооблагаемый доход двумя способами:
- либо уменьшить его на ежегодный налоговый вычет в 1 млн. рублей,
- либо на сумму затрат на приобретение этой квартиры, которые понес даритель, в нашем случае на 5 млн. рублей.
Применить 1 млн. и затраты дарителя одновременно - нельзя. Как говорится "или/или".
Мы прекрасно понимаем, что выгоднее применить расходы дарителя, нежели 1 млн.
Считаем дальше:
7 млн. (цена сделки при продаже) – 5 млн. (расходы дарителя).
- 2 млн. рублей - это и будет налогооблагаемый доход.
Получаем итоговый налог к уплате: 2 млн.х13% = 260.000 рублей.
Как я и говорил ранее, этот налог возможно дополнительно уменьшить или обнулить другими вычетами, но это, как говорит Леонид Каневский, совсем другая история.
Полезно к прочтению:
Статья: Отмена дарения по "щучьему велению"
Статья: Получили в дар квартиру от близкого родственника? Не ленитесь! Направьте пояснения в ФНС.
Всем благ! Если есть вопросы - обязательно задавайте!
Подписывайтесь на канал Квартира 78/Налоговый ответ, однажды эта информация может Вам пригодиться!
Я в Telegram (там больше информации, в т.ч. можно получить консультацию): Налоговый ответ⠀
