Это какое-то повальное народное поверье, что если подарить любимому, или не очень любимому внуку/сыну/соседке свою квартиру и, не дай Бог, одаряемый «начнет себя плохо вести», то дар можно отменить в любое время.
Мы насмотрелись фильмов про богатых дядюшек и их корыстных наследников, идущих на хитрые уловки и всячески ублажающих своего престарелого родственника, лишь бы остаться в числе тех, кому достанется «кусок сладкого пирога». И засевшая у нас в головах, на уровне подкорки, надменная фраза «смотри, чуть что не по-моему, выкину из завещания» очень часто играет с людьми, далекими от элементарных правовых знаний, весьма злую шутку. Ибо завещание и дарение очень разные правовые конструкции. И если «дядя самых честных правил» пресловутым завещанием ещё может «уважать себя заставить» родственников (как говорится, было бы чем), то с дарением всё совсем иначе.
Ещё полбеды, если Вы подарили свою вторую, или следующую по числу квартиру, а не ту, в которой Вы живете. Но часто это совсем не так.
Только за последний неполный год, постфактум, я стал свидетелем нескольких неприятных случаев, когда пожилые люди серьезно обжигались на своих подарках, и когда обращались за консультацией, были шокированы тем, что обратно квартиру, а как правило это было их единственное жильё, забрать не получится. Только потом они понимали, что самостоятельно занесли над своей головой «Дамоклов меч».
«Я уже старая, дочь меня совсем забыла, я скоро умру, а квартира достанется ей. Со своим внуком не общалась лет 8, но решила позвонить, справиться о делах. Заодно рассказала ему, что суставы болят, давление высокое, лекарства нужны, коммуналка большая. Посетовала, что пенсии ни на что не хватает. Еле выживаю. Внук выслушал, посочувствовал, пообещал, что будет мне помогать. Я так обрадовалась, что сама предложила ему подарить свою квартиру, в которой живу, чтобы только она не досталась нерадивой дочери.
Через какое-то время внук приехал в гости, привез мне коробку конфет, я была счастлива. Сказал, что сейчас у него проблемы с женой, попросил прописать у себя. Ещё раз заверил, что будет помогать, возьмет на себя часть коммуналки, в аптеку сбегает, если надо. Я предложила внуку пожить у меня некоторое время. А что? Я только рада.
Прописала внука, он переехал ко мне. А через какое-то время мы оформили с ним договор дарения моей квартиры, я на этом сама настояла. Родной ведь человек и так тепло ко мне отнесся. Договор сделали грамотный, нам так умные люди подсказали. После получения договора из МФЦ внук честно отдал мне бумаги и попросил, чтобы документы на квартиру я хранила у себя.
А через неделю внезапно выехал из квартиры, видимо обратно к своей жене. И следующие полгода наведывался в квартиру свои вещи забрать, да иногда я стала замечать, что пропадает шоколад из серванта и продукты из холодильника. Коммуналку платила я, внук так ни разу и не помог. Да ещё и 50000 рублей «гробовых» у меня занял. А потом совсем пропал. На звонки не отвечает. Хочу отменить договор, внук оказался плохим человеком, я знаю, у меня есть такое право».
Тяжело было бабушке открывать глаза на ту фатальную ошибку, которую она совершила. Но, иногда, люди натворят дел и помочь им уже невозможно.
Теперь расскажу, почему договор дарения отменить по воле дарителя весьма затруднительно:
Договор дарения отличается от других тем, что он является безвозмездным, не допускает встречной передачи вещи, права, либо обязательства.
К вопросу о том, что подразумевает под собой встречное исполнение:
рассмотрим на простом примере договора купли-продажи квартиры. Этот договор содержит обязательство продавца передать квартиру покупателю, а у покупателя возникает встречное обязательство оплатить продавцу цену квартиры и принять недвижимое имущество.
В договоре дарения нет и не может быть встречных обязательств. Нельзя подарить квартиру и потребовать что-то взамен. А у одаряемого существует только его законное право принять дар или отказаться от него.
Кстати сказать, по инициативе дарителя, в договоре может быть предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. Но данное условие встречается в договорах достаточно редко.
Что с расторжением или отменой?
Чаще всего договор дарения уже содержит в себе передачу дара в момент его заключения. То есть он совершается по следующей схеме: Даритель подарил квартиру, Одаряемый (одновременно) дар принял.
И вот как раз здесь таится основная загвоздка: договор дарения может быть расторгнут по соглашению сторон только до передачи дара дарителем, а также в связи с отказом одаряемого принять дар. То есть, расторжение договора по соглашению сторон, а равно односторонний отказ дарителя от его исполнения возможны только до момента надлежащего исполнения сторонами обязательств по договору.
В ситуации, когда дар передан Дарителем и принят Одаряемым, заключение соглашения о расторжении договора невозможно, так как этот договор уже исполнен.
После передачи квартиры и регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) Даритель вправе отменить дарение ТОЛЬКО В СУДЕ и только по основаниям, установленным статьей 578 Гражданского кодекса РФ.
Таковыми основаниями являются:
1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
Конечно же, существует ряд оснований, по которым сделка может быть признана недействительной. Например, когда мог иметь место порок воли. Он мог быть обусловлен как отсутствием воли, так и её неправильным формированием или несоответствием волеизъявления внутренней воле лица, заключающего сделку. Но доказать такие обстоятельства, в том числе, факт нахождения дарителя в состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими на момент совершения договора дарения - весьма затруднительно, даже тогда, когда у дарителя имеется психическое расстройство или любое иное заболевание.
Но это другая история, которая требует отдельных публикаций.
Исходя из личного опыта, могу добавить, что использовать свою недвижимость как инструмент влияния на родственников, либо распоряжаться им по иному усмотрению, лучше только после консультации со специалистом. Желательно заранее, "на берегу", изучить все риски, которые могут рано или поздно на Вас обрушиться. Ничего не имею против умных опытных соседок или подруг, у которых есть все сезоны передачи «В зале суда», но они не делают их юристами, равно как и передача «Жить здорово!» - врачами.
Может быть интересно: Продаете подаренную квартиру? Разбираем налоги.
Подписывайтесь на канал Квартира 78/Налоговый ответ, однажды эта информация может Вам пригодиться!
Я в Telegram (там больше информации, в т.ч. можно получить консультацию): Налоговый ответ⠀
⠀
Всем здоровья, мира и удачи!