И куда на самом деле пойдёт весь рынок жилья, и особенно - новостроек? Проспали застройщики и банки момент реально удачного и выгодного выхода из бетона или нет? Всё ли они сегодня делают "правильно"? Удастся ли владельцам вторички получить хоть какую-то выгоду от продажи своей "прелести"?
Я довольно много относительно среднестатистического жителя центральной части России разъезжаю по некоторым регионам ЦФО. И привык наблюдать жизнь непосредственно, в реальной реальности.
Проезжаешь мимо чего-то интересного, что привлекает внимание. Остановился, выяснил положение дел из первых рук, непосредственно на месте.
Кроме того, я часто и много уже ранее писал о том, что я реально независимый эксперт в жилой недвижимости, потому что не просто имею бизнесы в этой сфере. И смотрю на вопросы и проблемы "изнутри". Но и никак и никем не "ангажирован". И исключительно на "своей стороне".
Но приходится писать об этом снова и снова. Потому что всё равно у моих читателей не до конца сложилось адекватное понимание даже такой простой для понимания истины.
Вот под недавней статьёй про дальнейшее развитие событий на рынке новостроек и в общем всей жилой недвижимости появляется очередной комментарий:
Вроде бы всё и по делу. Поэтому он и здесь, и я, среди прочего, как раз его и рассмотрю в этой статье.
Но из него понятно, что кое-кому так ничего из главного и непонятно). До сих пор кто-то думает, очевидно, что я привожу какие-то аргументы "в пользу чего-либо". И выводы свои привожу именно "в копилку" снижения.
Нет, вы ошибаетесь, уважаемые дамы и господа. Я рассматриваю различные варианты развития событий и даю по ним информацию. У меня нет никакой личной вовлечённости. Упадут завтра цены, поднимутся - для меня не имеет значения. Вырастет завтра ВЗ-доллар, или упадёт, будет инфляция больше или меньше - аналогично.
Я уже знаю, как выиграть в любом развитии событий. Ну или как минимум сохранить и не потерять своё. Именно для этого я в том числе рассматриваю самые разные аргументы, ситуации, итоговые данные о том, что произошло и так далее.
Отучитесь смотреть на мои выводы как на "ожидание чего-то".
Я не ожидаю ни от кого ничего. Я действую, когда вижу необходимость в действиях. И бездействую, когда вижу большую эффективность и результативность в бездействии. Всё.
А каждый из моего возьмёт то, что способен из этого взять для себя. Ну или не возьмёт. Право и выбор каждого. Не вопрос.
Я собственники бизнесов в сфере стройматериалов и ИЖС. Но и на эту сферу - загородные дома, земельный участки, загородное строительство я смотрю не менее спокойно и трезво, чем на сферу городского строительства и МКД.
Выводы и вводные
"Не будет снижения, хоть какие выводы приводите."
Я рассматриваю то, что важно для рынка жилья, для рынка новостроек в том числе. И я привожу выводы не для того, чтобы участвовать в некой "молитве" наподобие "о, снижение цен, приди, богу моля, твоя воля!".
Я показываю и доказываю совсем другое. Снижение, обвал, коллапс, шок и так далее на рынке первичной жилой недвижимости - возможен. Шансы того, что это случится и у нас, далеко не равны нолю. Это важно понимать.
И я показываю, как игроки рынка, и те, кто сверху и снизу от них, дурят россиян. Я аргументированно показываю и раскрываю вам то, что большинство на этом рынке стараются скрыть, размыть, отвлечь от этого внимание.
Как раз множество моих "виртуальных оппонентов", да и в реальной жизни встречаются такие, всегда рассказывают один и тот же набор "мантр":
Лучший день - это сегодня.
Самый лучший день это вообще - вчера.
Всё всегда будет расти.
Хватай всё здесь и сейчас, потому что завтра всё будет дороже и хуже.
Но всё это большую часть времени - враки. потому что как раз тем, кто вот такое вам "транслирует", как зомбоящик" в вашу голову, это выгодно.
Они делают это исключительно и тупо только потому, что им это выгодно вбить вам это в голову. Они что-то хотят с этого получить. продвинуть себя или какой-то свой бизнес. А мне вот - плевать. Я - человек УЖЕ. Как писал уже ранее об этом здесь. У меня всё есть, мне от вас ничего не надо. мой канал не для того, чтобы вам что-то "впарить" или втюхать".
Не способны это понять и полноценно осознать - строго ваша проблема).
Я здесь для того, чтобы научить вас ясному взгляду на мир. но только того, кому это надо. И кто способен это оценить. А не толкать всю эту лживые сказки о том, что вы всегда и в любом случае выиграете, если послушаете всяких сказочников и адептов вечного роста и вечного успешного успеха.
Если изобразить всё то вранье, которое вам транслируют на рынке жилья и новостроек в первую очередь, то, как ни странно, даже это вранье иногда бывает и "верным". Иногда есть моменты, когда надо действительно покупать. Как без этого? Есть моменты, когда действительно надо продавать. И да, когда-то впереди нас ждёт довольно долгий по срокам рост. Но не всегда всё и всем выгодно. Не всегда для всего "удачный момент". Если это изобразить графически, то вот что получится:
В какие-то моменты времени то, что вам льют в уши все заинтересованные в продажах вам или в покупках у вас, действительно может быть и выгодным. И верным, и правильным, ко времени и к месту, что называется. Я уже писал про это. Я это называю "таймингом". Адекватный тайминг - реальный залог успеха. Из недавнего я писал про это вот здесь и ещё вот здесь, например.
Но в другие моменты те же самые действия могут быть уже и невыгодными вам. Или какие-то другие действия станут для вас невыгодными. И это всё будут разные моменты времени. А на всём протяжении времени будут и моменты выгодные в чём-то, немного или значительно, и моменты совсем невыгодные.
А между ними - целые периоды времени, когда вообще лучше всего делать ничего не стоит!
Вот в этом во всём и есть истинная правда нашей реальности.
Она вовсе не в "вечнорастущести" цен и "всегдашности" самого выгодного для вас момента и во всей остальной чепухе, что вешают всем на уши.
Стагфляция уже здесь?
"Стагфляция уже началась..."
Напомню вначале, что это. Вот быстрый ответ из Яндекс.Поиска:
У нас, если принять, что "всё врут календари" про безработицу, потому что на самом деле она явно отличается от официальных данных, то да - стагфляция.
И я её предсказывал в экономике России впервые уже почти два года назад. Кога о феврале 202 года никто речи не вёл, но явно к нему дело и шло. И не так давно писал снова об этом, например. Но вот как раз в последней статье по этой теме на канале я указывал, что мир развивается, и "экономисты" давно уже не успевают за ним. Происходили и происходят такие вещи, которые ранее вообще считались невозможными.
И стагфляция теперь - это ещё не всё, что нам "грозит".
И я рассматривал ситуации, которые уже не раз происходили в других странах и в другие периоды времени, когда на фоне стагфляции и всего ей сопутствующего, как раз не смотря на инфляцию, вопреки ей, ценники именно на товары особо длительного пользования (к ним относятся и квартиры) падали, а не росли совместно с ростом на остальные товары, продукты и услуги.
Я не раз рассматривал уже примеры с положением дел в жилой недвижимости в Испании, Японии, Китае, например.
Всему бывает предел. Сейчас рост цен у нас в стране идёт за счёт всё большего напряжения подавляющего количества людей в работе и во всём остальном. И всё большего обеднения каких либо широких масс населения. И мы идём по этому "совмещённому" двойному пути. Но мы ещё вы пути. А некоторые уже "пришли". Раньше нас. Или придут позже.
Что случилось в Японии? Уже невозможно заставить людей там работать больше по времени, чем они уже работают. Может, не всех. Но - большинство. Они уже и так, как и в Корее, например, полностью зависят от начальства (привет недавнему изменению российского законодательства, по которому могут уволить "из-за нетрезвого состояния" без получения объективных доказательств).
И работают до ночи в офисах, и не только в них. Например, пока не уйдёт их начальник или не будет выполнена какая-то поставленная задача. И часто ночуют в капсульных отелях недалеко от работы, потому что рядом с работой купить жильё нереально (дорого), а времени на поездки домой и обратно не остаётся.
И мы прямо сейчас туда же и стремимся. Только у нас нет никакого "пожизненного найма" и в помине. Всё всегда на волоске от увольнения у многих.
Почему упали цены на жилую недвижимость в Испании в своё время? Да потому что большая часть населения уже обнищала там до такой степени, что им не до покупок новых квартир. Испания и сейчас одна из самых бедных стран "старой и богатой" Европы.
Недвижимость - особый товар.
Под ссылкой я разбирал, почему это не просто уникальный, а даже более того - абсолютно уникализированный товар. Что это такое, можете узнать под ссылкой выше. Об этом я уже не раз подробно рассказывал. Что и как с нею "не то" и "не как у всех"). Читайте, изучайте на канале. Вот здесь, среди прочего, рассматривал взаимосвязь именно недвижимости и инфляции. Что они не связаны жёстко и напрямую с ростом остальных цен.
Так что не так всё однозначно с ростом жилищного рынка и ростом цен на жильё.
И да, ещё раз напоминаю всем - у нас в последние 15 лет был рост только в рублёвых ценниках.
Только в местном ОЗ у нас всё "выросло". Но в реальном всеобщем оценочном инструменте - в ВЗ (у нас в мире сейчас это доллары) всё упало. Почитайте позже об этом под ссылочкой. То есть мне с моими долларами сейчас выгоднее купить любую квартиру, чем ранее. Чем даже в каком-нибудь 2007 году. Хотя я и не покупаю всё равно. И уже объяснял ранее и это, почему это так). Почему мне это не надо пока - бетон в собственности. Например, из последнего об этом - вот здесь.
Теперь поговорим собственно про возможное падение.
Кому на Руси жить хорошо
"Кто ближе к впк, тот будет улучшать жилищные условия, остальные будут смотреть на недосягаемые метры."
А вот здесь согласен, и это как раз то, что я называю "апплоуизм"©. И это наше будущее, к сожалению. И наша беда, к ещё большему сожалению. И это процесс идёт не только у нас, а и во всём мире.
Но вот какая штука.
Есть такое понятие как "мобилизационная экономика". И есть реальное отличие её от действительно полноценного развития и роста экономики. А ещё есть большая разница между тем, когда всем реально становится лучше, и тем вариантом, когда становится лучше только какой-то части, и исключительно за счёт других частей. А не вследствие общего роста всего. И всеобщего развития.
Да, в МЭ кажется, что идёт и общее развитие. Хоть медленно, но идёт. Но это не так. К тому же, мы не живём в сферическом вакууме. Пока кто-то ползёт со скоростью черепахи, его обгоняют даже те, кто ползёт всего-навсего чуточку быстрее.
А в МЭ в конечном итоге все оказываются на утрированной груде железа, которое в мирной жизни вообще не способно что-то принести. Не пригодится. И другой груде, которая его вырабатывает. А ресурсы-то потрачены. И потрачены вовсе не на реальные нужды населения, не на реальный рост благосостояния людей, и не на реальный рост качества их жизни. У большей части. И время упущено. Что не менее важно.
У меньшей части, конечно же, всё это будет, ну, как минимум, что-то из - улучшения, рост, развитие. И то под вопросом всё это сегодня. Ну и хорошо ли это для всех в стране? Нет. А от того, что кто-то долго и вынужденно смотрит на принципиально недосягаемое, всякое разное в последующем происходит. Нежелательное...
Плюс есть ещё один вопрос - а куда эти резко ставшие "недосягаемыми" бетонометры девать-то? Они ж по ценникам недосягаемые? Что делать в таком случае с ними? И вот тут мы подходим к застройщикам и общей ситуации на рынке российской первичной жилой недвижимости.
Лови момент
У меня сложилось впечатление, что многие застройщики в погоне за своими "халявными" довесками к марже и в противодействии "падению цен" прошляпили главное.
Упустили момент вовремя выйти из своего бетона.
Сами же застряли в нём. Как и часть их клиентов-перекупщиков, кто покупал новостроечные бетонометры только как арбитражные по времени инвестиции. Вложился - тупо подождал - "подорожало" (вырос ценник) - продал с дельтой в плюс.
Жадность и привычка "накатанного пути" сыграли свою роль, во времена сложностей, стагнации и проблем сами застройщики вошли с тяжёлым бетонным "грузом", как и инвесторы в бетон. И банки им в этом в немалой степени "помогли".
Вот как раз с адекватным таймингом и не случилось у некоторых зрястройщиков. Как не случилось с адекватным предложением товаро вна рынке. В погоне за ценой квадратного метра предложение "переродилось" в предложение коморкинга, а не адекватной площади для реальной качественной жизни.
Я своим знакомым инвесторам в МКД и застройщикам ещё в 2022 году советовал распродаваться относительно "любой ценой", закрывать объекты, и с новыми пока ждать. Каждого клиента реально ценить ан вес золота, и по какому прайсу готовы брать, по такому и продавать. Кто так и сделал, сидят без бетона и обременений. Ничто у них их ДС "не сосёт", никаких расходов существенных на содержание у них нет.
Почему все не сделали также?
Ответ прост - и на старушку бывает прорушка.
Я уже как-то приводил примеры, что в истории бизнесов и рынков были миллионы случаев в том числе и очень крупными компаниями, когда казалось бы вполне умные богатые совершали ошибки, подобные детскому мату в шахматах, например. И теряли если не всё, то очень многое. а казалось бы, всё было очевидно, всё у них было перед глазами, все расчёты и все расклады были известны. Но, тем не менее...
Спасут ли первичку проблемы вторички?
"Увеличатся бартерные сделки, потом будет волна судебных разбирательств, что не прибавляет привлекательности вторичке".
Да, у нас в последнее время наметился явный тренд на усложнение покупки вторичной недвижимости. Там теперь столько "зарыто" проблем, что впору делать вот так🙆♂️... К тому же, многие из них из разряда "отложенных", тех, что могут "проявиться" и годы спустя.
Под личиной "упрощения" и прочих необходимостей, таких, как защита персональных данных, на самом деле усложнились доступ к информации, её получение и правильная оценка.
Плюс есть другие сложности со вторичкой - отсутствие на неё льготной ипотеки и ряд других.
Так что в будущем владельцев самой разной вторички ждут не особо хорошие времена. Продавать будет и сложнее. И , скорее всего, с большим дисконтом.
Но всё последующее, что нас ждёт в ближайшие годы, не добавит популярности именно первичке в первую очередь. Всем известный низкий уровень качества новостроек станет только ещё ниже. А других проблем с ними станет только больше.
И сегодня всё равно большую часть рынка городского жилья у нас занимает вторичка. И никакие изменения на рынке жилья не изменять пока этого положения дел. Первичка может стать вообще никому не нужна при определённом уровне ценников. И тогда это станет головной болью всех игроков рынка. Включая не только продавцов, но и покупателей.
Стоит только подождать?
И тогда все проблемы застройщиков сами собой решатся?
"Застроям смысла нет продавать за фантики, которые завтра не будут стоить ничего. Они подождут. Ведь их кредиты тоже обесценятся".
Ну конечно нет. Только что они тогда всё своё так навязывают сегодня и продают? Если им всё равно - то пусть ещё пять лет "отвисает" в готовых замороженных домах.
И конечно же, "фантики" прямо завтра не будут стоить ничего. Ничего - это пустое место. Даже фантики - не оно.
Про "кредиты обесценятся" даже комментировать не особо хочется... Сейчас как раз застройщики закредитованы банкирами, и теперь у них из-за введения всей системы работы с ДДУ и эскроу счетами огромные финансовые проблемы. И ставки при отсутствии продаж банки им повышают очень существенно.
Плюс ещё есть всякие тонкости, в которыми я вас загружать не буду, но по которым также итог один - и для "застройщиков "ожидание" без продаж и потока ДС также большая проблема. Как и для любых бизнесов. строительство жилья - это также просто бизнес. И в этом смысле ничего уникального у застройщиков не имеется.
Хранители помидоров
Да, могу открыть "страшную тайну" многих застройщиков. Многие из них прямо говорят - нам плевать на ценники, мы, если что, будем копить бетонометры. Наш актив, наш клад - это собственно бетонометры в наших ЖК. И чем их больше, тем лучше. А какая будет потом цена, это уже вторично.
Да, с одной стороны - так и есть. Вроде как и клад - кубышка, которая, если её не продавать - растёт же! Только если посмотреть с другой стороны...
Деньги должны работать, бизнес должен не стоять, а двигаться, я уже рассказывал про это на канале, и не раз. Любой "застой" чреват проблемами. Некоторые из которых порой и предсказать заранее сложно или невозможно. И все хранители своих "кладов" имеют ненулевые риски превратиться в ту самую старуху у разбитого корыта из сказки.
Расскажу на примере моих "любимых" помидоров), на которых я изредка объясняю ситуацию, как "на пальцах".
Кто-то владелец помидорной фермы, и из года в год исправно выращивает помидоры, продавая их на рынке. И всё хорошо до того момента, когда по каким-либо причинам спрос на помидоры упал, и стали оставаться "помидорные излишки".
Предоставим, что это произошло вследствие того, как этот кто-то на свои "фермерские помидоры" необоснованно задрал ценник. Удобрения и рассада у всех те же самые, и ценники на воду и прочее почти одинаковые, у фермера ещё и пониже, но фермерские помидоры (аналог квартир в МКД) 2Х рублей за килограмм (квадрат), а у частников (аналог ИЖС) всего-то Х рублей за кг (кв. метр).
Что происходит на реальном рынке в таком случае обычно? Что-то там мутит-крутит та самая невидимая рука рынка, и вуаля - рынок приходит в так называемое "равновесие спроса и предложения" при какой-то цене Y, равной не важно чему. Например, 1,25 Х.
Что произошло у нас на рынке новостроек? Фермеры-застройщики решили - ага, помидорки перестали продаваться как раньше. Ну и что? Да не страшно! Деньги - это же фантики, деньги - это пыль, а вот помидорки - это наш актив. Больше помидорок, плохих, но разных! Будем их копить у себя, а вот потом, когда от инфляции наши фермерские кредиты превратятся тоже в пыль, а у нас будет море помидорок, мы-то вот по новым бешенным ценникам будущего всё и распродадим!
И вуаля - профит! Ну, как бы, если быть справедливым, есть шансы и такого развития событий. Правда, часть помидорок уже будут при продаже старыми, сморщенными, с гнильцой. Ну, покупатели же у нас идиоты, пусть берут тухлятину, никуда они не денутся (транслирую мысли некоторых застройщиков, а не мои).
Но может случится и так, что покупатели резко "поумнеют". Или в будущем также резко и ещё дополнительно обеднеют, больше прежнего. Или ещё что случится. И помидорки фермерские вообще никто не раскупит. Вот не пригодятся они от слова совсем. И что будет с таким кладом - общим объёмом помидорок? Даже если он к тому времени окончательно не покроется плесенью, всё равно его ценность будет равна нолю, его стоимость будет равна ему же, и цена будет ноль, и всё, что можно будет получить с помидорок - это также будет равно нолю.
Вероятная невероятность
Это очень даже вероятно. А у многих людей, и даже у самых "умных и крутых" бизнесменов есть и такая проблема, среди прочих - "интуитивное ожидание" от чего-либо. Например, интуитивно кажется, что раз уже десять раз подбросил монетку, и выпал все десять раз подряд орёл, то на одиннадцатом броске более вероятно получить уже наконец-то решку.
Но нет. Вероятность остаётся прежней, как и в самом начале, и в любой момент позже, хоть после миллиарда миллиардов бросков монетки - 50/50. И это "простой" случай. А есть и гораздо более контр-интуитивные вещи.
Жизнь зачастую во многих своих проявлениях - контр-интуитивна. И в ней, как не странно, довольно часто, а вовсе не редко, происходит порой то, что кажется очень и очень мало вероятным. Или вообще невозможным.
Помните об этом. И об этом стоило бы помнить и застройщикам, считающим, что вероятность того, что и их активы по факту превратятся в "пыль" в финансовом смысле, совсем иллюзорна.
Так что от "замороженных" бетонометров не будет никому в России жить хорошо.
Ни покупателям - без жилья, ни застройщикам - без возмещения, ни банкирам, ни даже и российскому государству.
А меня в последнее время вообще грызут смутные сомнения - а не упустили ли вообще застройщики свой шанс "выскочить" из кастрюли со сметаной, где они так привыкли "жировать"? Не поставил ли её кто-то етм временем на медленный огонь?
Не пропустили ли они ключевой поворотный момент, когда ещё всё можно было на рынке новостроя решить иначе? С большей реальной выгодой для всех игроков в конечном итоге. Без серьёзных неприятных последствий в будущем? Ведь может быть и такое, что дело уже швах, и всё катится под горку, а не идёт в гору, просто этого никто не хочет замечать.
За успешными успехами, всяческими цифрами, нововведениями и прочей бизнесовой "шелухой бытия" фокус видения важнейшего и ключевого может сбиться. Не всегда это только прибыль. Поверьте, подобная шелуха и замыленность взгляда очень сильно многим иногда застит глаза.
Жизнь покажет своё решение, но у меня вот такое мнение:
Никому сейчас на Руси жить хорошо не будет в части рынка жилья. Всем достанется. И покупателям, и продавцам, и зрястройщикам, и банкирам. "Хорошие" времена закончились. Встречайте времена похуже.
Я ничего не жду. Но знаю, что если ценники будут дальше задирать, а я и не против, я даже призывал как-то к этому на канале, и не раз. Например, вот в этой одной из публикаций я призвал к подъёму-росту ценников и цен в Москве. А вы говорите, я против роста.
Я не против роста цен. Я против падения доходов и ухудшения жизни.
Как говорится - почувствуйте разницу, если сможете.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Поддержите канал подпиской, лайком, репостом, комментариями! Идём на 10 тыс. подписчиков)! Вы в деле😉? Заходите и сюда - тут всё остальное!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто что-то пропустил или впервые оказался на канале:
