В комментариях меня периодически стали спрашивать что-то наподобие:
"Андрей, а расскажите для непосвящённых, что нам всем теперь грозит на рынке жилой недвижимости? Ну и может что-то про "в общем по стране" расскажете?
Ну и сами предлагают свои версии дальнейшего развития событий. За что всем большое спасибо. Ибо мне важно ваше мнение.
Например, подписчик Анатолий высказался вот так:
Анатолию лайк от меня и благодарность за высказанную точку зрения.
Есть и ещё другие комментарии, но все приводить здесь не буду. Читайте мой канал, там всё есть.
Схлопывание
Я уже сколько времени пишу, что все пузыри (а у нас именно он на рынке жилья сегодня, до сих пор) в любом случае "схлопнется". Потому что не бывает прямо вот навсегда "вечных ростов". Ну или он хотя бы должен сдуться.
Я уже писал, что инфляцией его не "догнать". Недвижимость не относится к товарам первой необходимости, хоть кому-то кажется иначе.
Но никто не хочет в это верить - в лопающиеся пузыри). Пока. Никогда и никому не хотелось в это верить. И ранее, и сейчас. Во все времена, во всём мире. Ну и ладушки. Будете "дальше посмотреть", как оно всё будет вечно возрастать. Нас всех в будущем в части этого (и другого тоже) ждёт масса интересных сюрпризов.
И далеко не все из них будут приятными. Скорее всего, практически все случатся явно обратными "приятности".
Льготные жилищные кредиты
Общую льготную из-за отсутствия денег скорее всего просто спустят "на тормозах", свернут раньше весны следующего года. Как минимум, в большей части крупных регионов.
Хотя изначально был план другой, потом его насколько раз поменяли, продлив и расширив, улучшив условия, потом ухудшали их. Но итог - был проект весной вывести общую на региональное разделение - одним пряники, другим бублики (точнее, дырки от них).
Хотя был базовый план дотянуть до марта 2024 года даже с обеими главными ипотеками (общая и семейная) без изменений условий, а потом уже - гуляй, Россия, всем спасибо, все свободны!
Про это и намекал ещё Хуснуллин в 2022 и начале 2023 года. Но в намёках были и дальние звоночки тем, кому надо. Кто намёки умеет считывать, уже в 2022 году понимали, к чему всё идёт.
Но теперь уже вынужденно заработал план Б, когда "оставят" только семейную-"детскую", и то в каком-то видоизменённом варианте, но эти изменения, возможно, будут только ближе к концу её действия.
Ибо две уже будет по финансам в 2024 просто не потянуть.
А общая вообще отпадёт и "закроется".
Как это отразится на рынке новостроек? Да очень плохо, вот как.
Бесконечность ипотечников
На это наложится падение общего количества не просто желающих, а реально имеющих возможность схватить любую ипотеку, кроме рыночной.
Ну и не способных просто физически "потянуть" любые варианты "рыночных", коммерческих. Когда-то всё-таки конец этой "очереди" из желающих прикупить именно бетонометры будет.
Или кто-то верует в то, что и эта очередь у нас "резиновая"? Напишите в комментариях - интересно узнать аргументы "за".
Плюс возникнут проблемы у ряда застройщиков, и, возможно, банков. У части девелоперов этого просто не избежать в варианте попыток дальнейшего "загона" рынка новостроечных бетонометров вверх. Параллельно и в объёмах, и в ценниках. В условиях стагнации и последующей стагфляции это чревато переходом в кризис перепроизводства.
Кто у нас пострадает из крупных застройщиков? Три, нет, четыре кандидатуры в разное время и в разных публикациях в связи с разными событиями я уже на канале называл. Читайте, там всё есть.
Чтобы кто-то вырос, обязательно кто-то должен будет пострадать.
Это закон, и именно этот закон из малого числа тех, что не имеет исключений. Так что чтобы другие "выплыли", кто-то должен будет утонуть. На стоящем или падающем рынке это непреложное правило.
Под угрозой и банкиры. Они у нас в последние год-полтора таких кредитов понавыдавали, что "мама не горюй". Но банки Эльвира Сахипзадовна и весь финблок правительства РФ обязательно будут прикрывать в первую очередь. Догадайтесь, кто тогда пострадает. Тут и ванговать не надо.
Зрястройщики и их покупатели - потенциальные ОД.
ОД - это прямо вот наше будущее. Во всех вариантах без них вот прямо никак. Впрочем, у нас таких и в других сферах теперь "полна коробушка". Слышали же истории про потерявших свои зарубежные "вложения" во всякие "бумажные активы" клиентов самых разных банков?
Другой вариант - дать возможность по полной ощутить все проблемы всей банковской системе - это как бы "напороться" на локальный сценарий аналога общемирового "обломайзера" 2007-2009 годов. Когда будет полный расклад общего "Бинго!" - и мы войдём в полноценное входное пике всеобщего штопора.
А от проблем банков всё равно всем на рынке новостроя от этого будет стать худо. Некоторым - очень худо. Ведь уже давно мы говорим - застройщики, а подразумеваем - банки. И наоборот.
Если мы спасаем банки, то обязательно пострадает кто-то другой.
Рост на вечные года
У нас сейчас вообще в целом шаткое положение дел с этим так называемым ростом экономики во всём и "восстановлением" рынков.
Ценники на первичку непрерывно росли, обвалились в 2022 году. Обвал назвали вовсе не обвалом, и перекрыли накидкой наценки для "особо одарённых" Теперь они стагнируют в коридоре из "прошлого". В формате "мы тут поболтаемся немного плюс-минус".
Но и малые колебания также никогда не бывают вечным. И из них также есть только два итоговых пути - вверх или вниз.
Биржа у нас также растёт беспрерывно, и вложенцы в акции начинают "хвастаться", что после убытков у них теперь начинаются "прибытки". И что скоро всё отрастёт. Отрастёт, несомненно.
Но если индекс МосБиржи "забежит" выше 3500, или тем паче выше 4000, на волне хайпа и раздувательства такого же "пузыря" "всё хорошо, мы справимся, сейчас всё же поправилось уже" и всякой прочей сказочности, то будет очень возможным кризисный сценарий и на бирже. По аналогу турецкого, иранского, аргентинского и т.п.
А в этом росте нет собственно реального роста.
А у нас же накладывается плюсом и то, что впереди некое поле неизведанного.
Во что выходим?
Я не раз писал здесь на канале, что у нас уникальная ситуация и на рынке жилья сейчас. Складывалась долго, ну и сложилась в итоге. В первую очередь в первичке, но и в целом на рынке. Над чем "работали", то и получили:
Расходящиеся векторы цен в ВЗ и ОЗ, рост разрыва цен между вторичкой и первичкой.
Плюс и на бирже также всё довольно необычно теперь. Ранее на падающем рубле рынок также падал, на укрепляющемся рос. Теперь это уже не так. Никакие потрясения вообще теперь вроде бы как совсем и не влияют на "рост" или падение чего бы то ни было..
Но так не бывает просто так. От слова совсем не бывает. И за этим грядут события нового "скатывания".
Остаются вопросы - скатывания куда? Во что? И по какому сценарию?
Для реального роста "вперёд и вверх на долгие года" сейчас у нас нет никаких оснований. Точнее, под этим у нас нет реального экономического обоснования соответствующего прироста реально полезных населению товаров, продуктов и услуг. И роста адекватной денежной массы, распределяемым по не-инфляционным или низко-инфляционным каналам.
Но прежде чем ответить на вопрос - "куда и как катится будем?" - рассмотрим ещё некоторые наши проблемы.
За чей счёт банкет
Пока нет ни одного объективного фактора, показывающего, что всё не будет решаться за счёт обнищания и так в общем небогатой основной массы россиян. Бывшего "среднего класса", того, что им сейчас "называют", ну и реально всех бедных - и "новых работающих бедных", и всех прочих, то есть всей бедной части населения страны.
У нас же всё держится на том, что "россияне любят прибедняться".
И вот на этом:
У всех полно денег. И полно работы, где их получить. И "закрома" забиты да наполнены.
Но не смотря на это...
Вот ожидаемые последствия последних изменений в стране.
В ближайшее время "встанет" вторичка на фоне высоких ставок рыночных ипотек.
Потом обвалится первичка, если всё будет двигаться также в части продолжения "накачивания" рынка ею по плану "дадим стране 120 млн кв. метров в год, и так ещё пять лет будем продолжать "давать"! И просто тупо из-за этого будем "молодцы", и неважно остальное. Всё это на фоне постоянного повышения прежних цен, что явно будет анти-рыночно.
Потеряют и "середнячки". Кто не сумел в адекватный тайминг и застрял с проблемными активами любого класса, любого уровня, и на любом этапе.
Бизнеса в первичке уже сейчас по факту нет почти ни для кого. Ни для кого из ранее довольно распространённых сторонних для самого рынка "рыбок-прилипал" на рынке. Которые состригали с него часть "нарастающей" цены.
Теперь это прирост прибрали к рукам банки и частично сами застройщики. "Окно возможностей" для обычного обывателя и для перекупщиков-"уступщиков" и прочих "инвесторов" в бетон фактически закрылось.
Халява закрылась, всё стало обычной разновидностью бизнеса. Со всеми его "прелестями" в виде сложности, загруженности, погружённости и головной боли.
В конечном итоге векторы ценников в ВЗ и ОЗ как-то должны сходится.
И уровни ценников "новой" вторички и первички должны сблизиться друг с другом.
Хотя общий существующий разрыв между основными видами жилья может сохранится вследствии нарастания пула ветшающей "старой" вторички.
Но в общем первичка и вторичка снова будут более близки по ценнику, что в целом будет больше соответствовать адекватной реальности.
Все эти "истории дядюшки Скруджа" будут происходить как раз за счёт очередной волны потерь всех россиян "от середины до низов".
Ну а теперь поговорим об общих сценариях, куда мы идём в развитии экономической ситуации в стране.
Куда мы катимся
По ВЗ будет пока будет небольшой отскок вниз, но общая ситуация всё равно заставит в будущем идти дальше в том числе и по пути девальвации. Пытаясь при этом обуздать инфляцию и сохранять доходы с "упавшего" экспорта. А также в попытке решить множество других текущих наших вопросов и проблем.
А это снова будет поднимать ценники, инфляцию, и ставку. И опускать рубль. Замкнутый круг. Мы в него попали не "вдруг". Это только так кажется.
Большинство решений по самым разным рынкам, включая те же авторынок и рынок жилья, принималось осознанно. И в 2020 году, и в 2022 году, и далее. Но, видимо, не каждый государственный орган, за них отвечающий, знал и мог правильно оценить ВСЕ последствия каждого из них. И тем более - их общей совокупности.
Это замкнутый круг, в котором куда бы вы не "побежали", вы всё равно будете в нём.
Такие круговые истории приводят к ситуации "самозатягивающейся петли". Из которой выход сложнее, чем из ранее не раз пройденных "простых" инфляций и стагнаций.
Это замкнутый круг, ведущий страну изначально в стагфляцию.
Стагфляция - ситуация, в которой экономический спад и депрессивное состояние экономики (стагнация) сочетаются с ростом цен - инфляцией.
(источник).
И это на фоне падения платёжеспособности населения. И роста реальной, а не "статистической" безработицы и понижения общих доходов домохозяйств. Многие из которых и так уже "застряли" в беге на "колесе жизни".
Когда-то в экономической науке подобное считалось невозможным.
Потому что "до того" ничего подобного не было. Но после кризиса 70-х возможность подобного развития событий стала очевидной. Поле того как это собственно взяло, и, не спрашивая экономистов, произошло-случилось.
Но у нас сейчас всё потенциально ещё "веселее".
Уникальные особенности текущего внутристранового положения дел с ключевыми "массивными" по наполнению ДС рынками - продуктов питания, недвижимости, автомобильного и ряда других - могут привести нас и к ещё более "удивительному" варианту общего положения дел - бифляции (миксфляции).
Бифляция (она же - миксфляция) состояние экономики, при котором процессы инфляции и дефляции происходят параллельно.
(источник).
Дефляция в этом сценарии может привести к стагфляции. А параллельно на этом фоне имеющиеся локальные "островки" продолжающейся инфляции в некоторых частях экономики способны буквально "разорвать" экономику на отдельные сферы. При этом одни рынки будут относительно среднего "жировать", а другие - буквально "загибаться".
Это вам не общее развитие экономики, когда всё в экономике относительно синхронно растёт и развивается.
Ну или практически такой же всеобщий "синхронный" спад.
Это будет первый этап бифляции, где очень разное будет в разных "частях" экономики. Данное развитие событий способно привести к ранее никогда не виданному у нас расслоению населения на различные страты не только по "доходу и уровню жизни", но и в социальной и иных сферах, к началу перехода в гнобономику и, в конечном итоге, началу "путешествия" общества в апплоуизм.
Пока только в страновом, а не в общемировом, масштабе. Что ни капли не облегчает последствия.
И мало кто сможет тогда себе позволить вот такое:
"Спасителем" в таком круге выступает только собственно кризисный обвал на всех рынках по принципу "домино". Или внутристрановой, или какой-либо более глобальный (включая общемировой).
Ну, есть чего "ожидать". С чем нас всех и "поздравляю".
Резюме
Что нам в итоге грозит период с конца 2023 года и до исхода из 2024 года, при переходе в новую реальность?
- Новый "виток" в истории пострадавших ОД и несданных МКД.
- Банкротство девелоперов или как минимум существенные проблемы у части застройщиков. Существенное изменение условий покупки жилья на рынке.
- Как минимум - продолжение стагнации цен на жильё на фоне подорожания других товаров. На фоне продолжения снижения рублёвых позиций.
- Как максимум - ступор и коллапс системообразующих рынков товаров длительного, "кредитного" спроса. И очередной обвал рубля. Но не до 200, так что не переживайте, с ним всё будет "хорошо" (нет).
- Общий системный тяжёлый кризис в стране. На фоне которого падение ценников на бетон покажется ещё "сладкими конфетками". Ну или общемировой кризис, который ударит и по нам не менее, чем внутренний.
Ну или нас всех "выручит" Африка, БРИКС и сами знаете что.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Поддержите канал подпиской, лайком, репостом, комментариями! Идём на 10 тыс. подписчиков)! Вы в деле😉? Заходите и сюда - тут всё остальное!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто что-то пропустил или впервые оказался на канале: