12,6 тыс подписчиков

Квартиры как уникализированный товар. Как это влияет на рынок жилья

6 минут

274 прочтения

1 мая 2023

На рынке жилой недвижимости много игроков, которые работают на нём, но при этом не разбираются даже в некоторых базовых и ключевых вещах.

Сплошь и рядом можно услышать, например, из уст многих риэлторов всего пару-тройку предложений, где один раз упоминается стоимость квартиры, и три раза её цена, например. При этом сказанное про стоимость никакого отношения к собственно реальной стоимости вообще не имеет, а сказанное три раза про цену на самом деле это всё сказано про три совершенно разных характеристики жилья как товара - собственно про цену, про ценник и про ценность.

И это "профессионалы" рынка. Что уж говорить про тех, кто и не обязан разбираться в рынке жилья и в тонкостях экономики и финансов глубоко. Но сегодня не о ценах, о них всё равно будем говорить ещё не раз и не два на этом моём канале, сегодня собственно о любой жилой недвижимости как собственно о товаре.

Всем известно, что зачастую, чтобы что-то пояснить на примере, прибегают к сравнению с чем-то "похожим". Часто при этом только кажется, что похожим.

Многие пытаются сравнивать квартиры с другими товарами, приводя эти другие товары в пример, и как бы "перенося" таким образом отличительные особенности этого товара и на квартиры.

Но квартиры - это очень уникальный товар.

Уникальный во многих отношениях.

Я уже писал об этом на канале, в чём именно уникальность, в чём отличия жилой недвижимости, да и любой недвижимости вообще, от большинства товаров на других рынках. Например, среди прочего из недавнего читайте об некоторых особенностях жилой недвижимости вот здесь.

Остальное при желании можно найти в рубрикаторе в "Хитах канала" и в рубрике про недвижимость и инвестиции на заглавной. Там ещё много интересного, полезного и актуального. Заходите как-нибудь.

Часто сравнивают квартиры и автомобили, например.

Вот подписчик Роман в одном из недавних комментариев написал, подразумевая как раз квартиры:

"... не может б/у вещь стоить дороже новой, если это не эксклюзив какой-то, вы же не покупаете б/у машину по цене дороже новой?"

Почему нет? Машина б/у, но дополнительно "прокачанная", с тюнингом и прочим, может стоить и больше, чем такая же новая, но "стандартная".

Добавили в неё дополнительную стоимость, и её цена возросла. И общая новая стоимость может после этого превысить стоимость, а также и в чём-то и ценность нового варианта для кого-то конкретно, или для всех, и, следовательно, что и даст нам итоговую цену б/у автомобиля выше цены "такой же" новой машины.

И это не про эксклюзив (как какое-то старое уникальное раритетное авто или авто, на котором ездил знаменитый гонщик), а довольно стандартная, распространённая ситуация.

Сравни меня полностью

Автомобили в части сравнения с жильём в целом не показательны. Не потому, что просто разные товары, а потому что это разные категории товаров в варианте рассмотрения того, насколько уникализированный этот товар.

Казалось бы, в этом разрезе всё одинаково и у квартир, и у автомобилей - и квартиры в домах одной серии, и автомобили одной модели у одного производителя - стандартизированы, то есть максимально одинаковые.

Но квартиры при этом обладают относительной уникализированностью. Бриллианты, например, имеют абсолютную уникализированность (как отпечатки пальцев, например), а новые автомобили - не уникализированы, а просто стандартизированы. Уникализировать их можно как раз дополнительными "довесками" - обвесами, чип-тюнингом, другими изменениями.

Как это, что это, и в чём отличия в степени уникализированности? Абсолютная уникализированность - это когда на свете нет двух таких же товаров. Они относятся к какой-то одной общей группе, но каждый по-своему уникален. Как раз как натуральные бриллианты. Нет двух одинаковых.

Относительная уникализированность имеется как раз у квартир, в частности. Да, есть многие похожие квартиры, и если они в одном доме, на одном этаже, полностью одинаковые по планировке, с одинаковым ремонтом, то кажется вот - уже есть стандартизированность.

Но всё равно многие квартиры хоть и похожи, но - уникальны по-своему. Планировка одна, но всё-таки одна квартира вышла у строителей на полметра больше площадью (да, такое бывает). У одной окна на юг, у другой на север. И так далее. Квартиры очень похожи, да, по целому ряду (и часто - большому, длинному ряду) параметров, но они уникализированы, хоть и не полностью, а относительно части параметров.

А вот автомобили действительно должны быть стандартно одинаковыми. Именно по своим потребительским качествам. Конечно, и все авто на конвейере по сути где-то в глубине себя могут хоть и чуть-чуть, но различаться.

Но в идеале вот есть "линейка" модели с 3 версиями разных двигателей, коробок и оборудования, например, и - всё.

Все авто одной версии "внутри" одной модели между собой будут практически идентичны. А вот квартиры - нет, они будут каждая в чём-то по-своему уникальная.

Также надо помнить, что автомобиль - мобильно используемый товар. Он не "привязан" к одному месту, одной локации. А квартиры - да. И потому даже совершенно одинаковые квартиры в домах одной серии, но расположенные в разных местах города или региона могут очень существенно отличаться по ценности для конкретного покупателя. А следовательно, скорее всего будут отличаться и по своей цене.

А два два автомобиля одной марки и модели, один за другим сошедшие в своё время с конвейера, при идентичном наполнении и состоянии будут реально стоить приблизительно одинаково.

Такая особенность с высокой уникализированостью квартир и "добро", и "зло".

Сложнее действительно справедливо оценить реальную стоимость конкретного лота в жилой недвижимости. А с новыми авто всё понятно - вот установленная автопроизводителем цена, и на этом всё. И "допы" и прочее плюсом к этой цене, отдельно.

Кроме того, новая квартира без ремонта или даже с каким-то из его вариантов - это ещё не готовый для применения товар.

Она не готова для непосредственного проживания. В отличие от какой-либо "свежей" квартиры в соседнем корпусе одного ЖК, где уже сделал качественный ремонт, полностью имеется обстановка и прочее. Заходи - и живи!

Такая квартира по своей стоимости (ведь к её стоимости добавили ещё и стоимость ремонта, мебели и прочего обустройства) однозначно должна и по цене быть дороже, чем свежая новостройка с голыми стенами.

Кроме того, вторичная квартира и новостройка даже с полностью равными всеми параметрами, включая ремонт с обустройством, могут и будут различаться по цене в пользу вторички, если первая будет находиться в уже "обжитом" районе с развитой инфраструктурой и реально удобной и быстрой транспортной доступностью, а вторая будет расположена в доме, который пока стоит в голом поле где-то на дальних выселках, к примеру.

Так что сегодняшняя ситуация, когда вторичные квартиры, расположенные в соседних корпусах от строящегося нового корпуса с первичными квартирами, априори стоят дешевле, чем новостройки - это объективно не адекватная ситуация на рынке жилой недвижимости.

Помните об этом, когда риэлторы и представители застройщика вам будут рассказывать какие-то сказки о том, что предлагаемая новостройка стоит своих денег, которых за неё просят, и что она должна быть дороже "старой" квартиры, потому что она же - новая, а не б/у.