Обратились ко мне недавно собственники земельного участка, расположенного в одном из микрорайонов города Бердска Новосибирской области.
Участки под индивидуальное жилищное строительство предоставлялись в микрорайоне Юго-Восточный города Бердска еще в 1992 году, на основании Государственных актов (такие, пожелтевшие уже от времени, документы, в форме свернутого пополам листа бумаги формата А4).
Наделы были достаточно щедрые, по 14-16 соток.
Кстати, у меня есть отдельная публикация по госактам и постановлениям администраций относительно режима совместной собственности супругов и судебной практики по этим спорам - ЗДЕСЬ.
Земельные участки прошли кадастровый учёт, сведения о собственниках и о самих объектах недвижимости есть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Многие собственники участков вызвали кадастровых инженеров и уточнили местоположение границ земельного участка - поворотные точки были внесены в ЕГРН. Границы таких участков вы сможете увидеть на Публичной кадастровой карте (коротко - ПКК).
По тем участкам, которые поставлены на кадастровый учёт (у них есть кадастровый номер - шифр с цифрами и точками, например 54:32:010210:10), но в ЕГРН нет тех самых точек, так как не внесены они, то в ПКК в отношении таких объектов указано "Без координат границ".
Так вот ко мне как раз обратились собственники участка, которые приобрели участок в 2012 году, но границы земельного участка не внесены в ЕГРН, как того требует современное законодательство. Есть старые планы, схемы, чертежи, а спутниковых точек нет.
Жили себе и жили люди, пока не решили уточнить границы своего участка, обратившись к кадастровому инженеру в 2022 году.
Кадастровый инженер приехал на участок, сделал замеры и обнаружил пересечение границ частного земельного участка с границами муниципальной земли.
Как такое получилось?
Оказалось, что уже лет 10 назад администрация города Бердска провела межевание земельного участка, предназначенного для мест общего пользования - строительства автомобильных дорог микрорайона Юго-Восточный.
Жители микрорайона долго и настырно добивались, чтобы дороги чистили зимой и не игнорировали проблемы людей, отмахиваясь от них, как от назойливых мух. Сейчас этот микрорайон имеет центральное водоснабжение, а перебои со светом и вечера при свечах практически ушли в прошлое.
Так вот, те участки, где точки были внесены в ЕГРН, там всё в порядке, там границы не нарушены, по крайней мере всех устраивает.
А есть те собственники, которые считали, что «права у них есть, соседи дружные, спорить не с кем, попозже вызовем инженера, если что», вот те попали в такую ситуацию, где их землю прихватили органы местного самоуправления.
Важный момент!
Собрания жителей микрорайона по поводу согласования границ земельного участка под строительство дорог не было. Никого не уведомляли о проведении межевания.
Летом 2022г. мои клиенты узнают, что две сотки от их земельного участка, который они купили за немалые деньги вместе с домом у предыдущего собственника, оказались "отчекрыжены" администрацией в результате межевания.
Такие участки на этом микрорайоне есть ещё, это не единственный случай.
Кадастровый инженер, видя наложение границ участков, пишет обращение в администрацию города Бердска, мол давайте согласуем границы, верните людям их отрезанные сотки.
Администрация отвечает: ничего не знаем, о реестровой ошибке вы не заявляете, результаты межевания никто не оспаривал, а судя по схеме, это "самозахват" земли. 👀👀
Единственное, кадастровый инженер не приложил документы из ЕГРН, где видно, что в правоустанавливающих документах площадь участка 14 соток, в ЕРГН - 14 соток. Только Схема и акт согласования границ были приложены к письму в администрацию.
Собственники участка обращались со своим письмом, им администрация ответила - выкупайте на торгах эти 2 сотки (цена получается около 400 тысяч рублей).
- А как же выкупать, когда это наше? Мы эти сотки покупали у частного лица, ещё и в ипотеку брали. Теперь ещё раз выкупать? Разве это справедливо?, - сетует в телефонном разговоре собственница спорного участка. - У меня супруг мобилизованный, сейчас дома на реабилитации... Никакого понимания к проблемам людей нет, разве так можно относиться к жителям города? Я и на приёме была у зама главы, сказали, чтобы обращались в суд, больше ничем помочь не могут, а кадастровый инженер сказал нам, что "Вы тут ничего не добьетесь". У меня прямо руки опускаются, знакомый посоветовал к вам обратиться, - продолжает женщина.
Кто же прав? Кто виноват?
А сейчас нам потребуется наше российское законодательство, которое все ругают, не понимая, что с ним чаще всё в порядке. Применяют его не всегда, вот здесь корень зла проблемы.
Частью 4.2. статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" установлено, что при выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами проводится согласование местоположения границ земельного участка.
Частями 2 и 3 статьи 40 Закона N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", установлены условия, при которых местоположение границ земельного участка считается согласованным заинтересованным лицом.
В силу части 8 статьи 39 Закона N 221-ФЗ, опубликование извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ допускается в определенных случаях, ни один из которых не подходит под нашу ситуацию.
В нарушение вышеуказанного федерального закона, при проведении межевания земельного участка с кадастровым номером 54:32:010243:836, его границы не были согласованы с собственниками смежного земельного (и не только его одного).
Вообще, кадастровый инженер в отношении тех участков, точки по которым не внесены в ЕГРН, должен был выяснить границы смежных участков на местности. Но это же время, это же долго.
Вот и решили "бахнуть по спутнику" (то есть установить границы участка по спутнику) - кто не успел, тот опоздал.
А что там в законах писано, так это ещё в судах выгрызать нужно. Не все пойдут спорить в суд с властью - деньги нужны на юристов. И потом - это ж проблемы администрации будут, вот и пусть заседают.
И что делать?
Я предложила клиентам отправить в адрес администрации досудебную претензию, где кроме вышеуказанных правовых норм, сообщила, что нами будет заявлено требование (в числе прочих) о признании недействительными результатов межевания.
И указала, что муниципальный земельный участок, в случае удовлетворения требований в суде, перестанет существовать в пространстве, так как его снимут с кадастрового учёта и внесут соответствующие сведения в ЕГРН.
Если идти по такому пути (а об этом я ещё администрации не сообщала, но они, надеюсь, сами догадаются), то, когда хакнем этот участок, быстро жители микрорайона (неуточнившие границы) обращаются к кадастровым инженерам за установлением точек своих участков и бегом в МФЦ - подавать информацию о точках в ЕГРН. А дальше - пусть уже администрация снова проводит межевание участка под автомобильные дороги.
Как думаете, решим вопрос в досудебном порядке?
Ещё интересное в нашем городе - Градостроительный триллер с элементами детектива.
Читайте также другие мои публикации:
