Сегодня пришло время первого обзора ЖК у Москвы реки, которые я анонсировал в этой статье.
Поскольку все ЖК у реки в этом районе имеют примерно одинаковое местоположение, то сравнивать будем детали, а также концепцию, позиционирование и, разумеется, планировки с ценами.
Честно говоря, очень хотелось начать именно с Зиларта или более-менее известного ЖК, но начнем с темной лошадки. Чтобы зафиксировать середину.
Встречайте, ЖК FORST.
ЖК находится в высокой степени готовности, идет утепление фасадов, начинается отделка.
Строит его ПИК, точнее его премиальное подразделение - ФОРМА. У ФОРМЫ не так много проектов как у ПИК, из более-менее известных - Republic, но там и позиционируется он выше.
Концепция
Я всегда с улыбкой читаю сайты проектов домов, вчитываюсь в слова, поскольку именно эти слова и докидывают пару миллионов к стоимости квартиры.
Если раньше позиционирование таких ЖК было "живите у воды!" или "новая высота вашей жизни", то теперь нам рассказывают про "замедление" и "самодостаточность", "в моменте". Этакий баллийский ретрит со скандинавским акцентом. Но почему-то даже на официальных рендерах ЖК выглядит как человейник, и я не могу представить такое строение в Копенгагене, например.
Тут безошибочно угадываем аудиторию проекта: молодые, активные, которые еще верят в инфоцыган, но выше бизнес-класса головы не прыгнули. Но уже накопили на ипотеку. ЦА, скажем, возраста 25-40 лет.
Молодые, умеренно активные, слишком занятые. Да, это, безусловно, аудитория тыквенного латте и смузи, но стремящаяся чуть глубже погружаться в детали. Они не падки на обертку, а предпочитают более осознанный выбор. И выбрать тут есть что. Но, сначала, местоположение
Расположение и инфраструктура
Спасибо застройщику за карту, мне не нужно рисовать и считать расстояния.
Итак, ЖК расположен формально внутри ТТК, что добавляет ему ценности, причем еще и в одиночестве - на мысе. Рядом не построят небоскреб - квартал нежилой, рядом: бизнес-центр, эстакада ТТК, заправка, автосервис.
До метро далеко. Пишут "14 минут до Тульской". Да, но только по эстакаде ТТК через реку и железку. Не думаю, что реально 14. Лучше дойти до Автозаводской - это 1.9 км и 22 минуты пешком. Инфраструктуру другого берега я бы вообще не рассматривал - туда только на машине, как и в прочем в любое место отсюда. Есть еще автобус 766 - со странным маршрутом по юго-востоку внутри ТТК.
Из инфраструктуры, пожалуй, только ТЦ Ривьера - обычный ТЦ районного масштаба. Конечно, в ЖК появятяся и супермаркеты, и кофейня, но какого-то интересного ритейла ждать не стоит. Тут нет квартальной застройки, ЖК находится как бы в углу микрорайона. Поэтому аудитория всех заведений будет равна аудитории ЖК. Сюда люди из других мест специально не приедут.
Планировки
Тут есть на что посмотреть. И, традиционно, мы будем смотреть только на евротрешки.
В этой статье я подробно объясняю как выбирать такие квартиры и почему именно евротрешка - оптимальна для изучения планировок. Если кратко, то такая квартира удобна для 1-2-3 человек, что покрывает 90% семей. Также тут можно изучить принципы смарт-планировок и уже от них отталкиваться.
Вариант №1: 62.5 метра за 23.5 млн. рублей
Начнем с этого варианта, поскольку он очень показателен. Сразу скажу, что в фильтров по комнатам на сайте нет, только количество спален, что правильно.
Площадь здесь всего 62.5 метра, что меньше двушек в П-111М, и сильно меньше флагманской двушки в И-155, например.
Квартира отдаленно напоминает угловую евротрешку в ДомМос. Но там спальни сильно больше. А тут они очень небольшие: 10.9 и 11.8 метров. И предназначены исключительно для сна. Разумеется, одна из них - мастер-спальня с гардеробной и собственным санузлом.
Санузлов здесь 2, стояков тоже 2. Также заметим, что здесь нет коридора. Небольшая прихожая - только разуться и повесить пальто. Вход в комнаты - из гостиной. Кухня-гостиная небольшая - 22.7 метра, и зонирована не очень продуманно. Вход в угловую спальню расположен в дальнем углу, что будет мешать всем остальным в гостиной. Отдельно отмечу, что тут нет балкона или лоджии.
Вариант №2: 77.2 метра за 33.5 млн.
Это уже классическая линейна планировка. Если представить себе стандартную линейную двушку в П-3 и вытянуть ее, а также добавить стояк, то получится именно такой вариант.
Что интересно, за дополнительные 10 млн. нам дают по паре метров к каждой комнате (убрав гардеробную), а также лоджию площадью почтив 16 метров. И эти метры продают по той же цене, заметьте. Здесь почти тот же этаж, но, чтобы иметь лоджию, нужно доплатить 10 млн.
Чем мне нравится ЖК Форст, так это тем, что можно найти похожую планировку, где площади будут чуть больше или чуть меньше. Вот вариант такой же планировки, с лоджией, но с крохотными комнатами уже. Такой вот "экономный" вариант без вида на реку.
Саму планировку нет смысла описывать. Скажу только, что тут все же есть четкое зонирование между общей зоной и приватной за счет небольшого коридора.
Редкие форматы
Для более состоятельных клиентов есть и "редкие" форматы квартир - тут и окно в ванной, что еще больше сжало комнаты. Причем окно ненастоящее - выходит на лоджию. Таким образом, кто-то с лоджии в это окно может заглянуть=)
Также есть квартира с сауной. Окна тут нет, зато сауна сильно добавит к площади и стоимости, уменьшив кухню-гостиную.
Флагманский формат
Например, за менее, чем 1 млн. долларов по текущему курсу можно купить почти 150 метров в "пентхаусе".
Пентхаусы тут ненастоящие - это просто большие квартиры на верхних этажах. Здесь при самой небольшой стоимости за метр 3 санузла, две мастер-спальни, огромная кухня-гостиная. Квартира без явных минусов - просторная трешка для 4 человек.
Стоимость квартир в пределах 370-470 тысяч рублей за кв. м, плюс явно можно добиться хороших скидок.
Условия покупки
Ипотека
Квартира стоимостью 24 млн и первоначальным взносом в 20% обойдется в 136 тыс. в месяц на 30 лет, что для семьи с доходом 400к в месяц вполне посильно. Все же это евротрешка.
Машиноместо сейчас дают в подарок.
Отделка
Показателен для ЖК пакет отделки White Box - серьезно, на сайте застройщика предлагают установить бризер в базе. Бризер - ультраэкономное решение для управления чистотой воздуха. Его можно и нужно покупать в дома, выходящих окнами на магистрали, и встраивается он довольно легко. Для дома бизнес-класса странно говорить о необходимости приточной вентиляции - а едь ее в доме просто нет! И почему не предлагают фанкойл?
Плюсы и минусы ЖК Форст.
Кроме реки того, что она на набережной разумеется.
Начнем с минусов:
- Небольшие комнаты во всех квартирах. Спальни по 15 метров? Забудьте.
- Отсутствие внятной инфраструктуры. Даже собственный детский садик будет платным. Все точки притяжения, кроме простейших кофе/салон красоты/минимаркет - не менее, чем в 1.5 км от ЖК.
- Невнятная концепция, которая как бы обо всем и ни о чем. "Замедлиться" - очень странное слово, применительное к строящемуся ЖК.
Плюсы:
- Смарт-планировки. Все квартиры евроформата, площадь используется максимально. Комнаты маленькие, но удачно спроектированы.
- Наличие разных вариантов одной и той же планировки - можно выбрать побольше и поменьше. А также с балконом и без.
- Высокая степень готовности, ключи - через год.
- Какая-никакая концепция: закрытая территория с парком и чуть ли не летним кинотеатром. Пока этого всего нет, и оценивать тяжело. Но тут продается образ жизни, за примерно 5-6 млн. сверху на квартиру.
- Наличие редких форматов не считаю за плюс. Все же за +3 млн. рублей можно и свою отдельную сауну купить, например.
Итог. Стоит ли брать квартиру в ЖК FORST?
Это откровенный комфорт-класс. Как ни стараются маркетологи и дизайнеры, рисуя картинки и снабжая их текстами, - в этом ЖК со всем скандинавским минимализмом вы получите очень мало.
Маленькие комнаты, частный детский садик (а еще ипотеку платить), переполненную школу в нескольких кварталах от ЖК, отсутствие инфраструктуры, кроме ТЦ и заправки рядом. Даже история с приточной вентиляции с помощью бризера показательна - вот вам коробка, все остальное за дополнительные деньги.
Возможно, части покупателей покажется комфортным формат уединенного микрорайона с закрытой территорией, где, кроме набережной, и сходить-то некуда. Место непроходное, такси вызвать и доехать не проблема. Но проблема инфраструктуры шаговой доступности останется: поверьте, в кафе в ЖК вы сходите пару раз в год.
Итого, Форст - такой середнячок. Здесь нет вау факторов и достаточно минусов. Также архитектура и концепция на современный бизнес-класс не тянет. Но планировки, расположение у развязки ТТК, адекватные цены на квартиры уравновешивают их и делают ЖК более понятным и value for money.
Конечно, стоит рассматривать первую евротрешку за 24 млн., потому что за другой ценник есть уже другие квартиры в других, даже построенных ЖК.
☝️ Дно Мещанства в Телеграме
Я завел канал в телеграме, где публикуются только лучшие статьи. Краткие выжимки, факты и много интересных штук запланировано (конкурсы, розыгрыши, стримы и войсы). Подписывайтесь, будет интересно!
Индивидуальные консультации по подбору района, квартиры и планировок от создателя блога Дно Мещанства ⬇️⬇️⬇️
>>> Цены, скидки и что вы получите <<<<
Подписывайтесь на канал "Дно Мещанства", расскажите про свой дом и давайте его разберем.
