Закон обязывает застройщика сдать вам квартиру без недочетов, а если они есть — бесплатно их исправить. Для этого существует процедура приемки квартиры. Но многие покупатели, ликуя от того, что наконец-то получат ключи, подписывают акт приема-передачи квартиры не глядя — и совершенно зря. Потому что потом убедить застройщика, что трещина в окне была сразу, попросту невозможно. Как провести приемку квартиры, чтобы потом не пришлось устранять дефекты самостоятельно?
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). В Дзене делюсь с вами своим взглядом на рынок недвижимости и полезными советами.⏏️
Напомню, что до конца июня 2023 года действуют новые правила приемки новостроек. Теперь положения закона о защите прав потребителей не могут применяться к дольщикам. Вероятно, по просьбе застройщиков эти правила сделают бессрочными: они облегчают приемку для застройщика — и одновременно затрудняют для покупателя.
Поэтому отнеситесь к приемке вашей квартиры очень внимательно.
1. Узнайте дату приемки
Это важно! По новым правилам уведомление о приемке можно отправить e-mail в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.
С того момента, как вам отправили уведомление, у вас есть 2 месяца, чтобы принять квартиру. Успевайте! Потому что потом будет поздно. Если добросовестные застройщики продублируют приглашение записаться на приемку по смс, то недобросовестные — подождут, когда выйдет положенный срок в 2 месяца, и проведут приемку сами, потому что вы «не явились». По закону так можно.
Некоторые застройщики пытаются хитрить и под предлогом большой очереди записывают вас на приемку через 2–3 месяца. А потом подписывают акт в одностороннем порядке. Будьте бдительны: как только узнаете дату, направьте застройщику претензию и возьмите ее копию с распиской о получении. Обычно этого достаточно, чтобы приемку перенесли на время, установленное законом.
Приемка проходит в два этапа. Сначала вы встречаетесь с застройщиком в офисе, чтобы сверить документы, потом идете осматривать квартиру на предмет недочетов. Если вас все устраивает, вы подписываете акт, если нет — составляете претензию.
2. Подготовьте документы
Для процедуры приемки нужны два документа: паспорт и оригинал договора долевого участия. Если дольщиков несколько, они должны прийти все, также с паспортом — в том числе дети после 14 лет.
Если квартиру будет принимать третье лицо, то у него должны быть доверенности от всех дольщиков. Приемка по доверенности происходит довольно часто: например, пожилые родители просят своих детей принять квартиру, потому что переживают, что «не сделают все как надо». Бывает и другое: квартира куплена в браке, а супруг на приемку приехать не может. В этом случае тоже спасет доверенность. Кстати, если у вас есть от дольщика доверенность на покупку квартиры, она тоже подойдет — в ней есть полномочия в том числе и на приемку.
Застройщик, в свою очередь, также обязан предоставить вам пакет документов: акт приема-передачи, акт о вводе дома в эксплуатацию, кадастровый и технический паспорт, экспликацию, паспорта и гарантии на счетчики и двери.
3. Пригласите специалиста по приемке
Этим часто пренебрегают, и напрасно. Обычно люди надеются, что все дефекты будут видны невооруженным глазом, но это совершенно не так. Нормальный приемщик приходит на объект с целым чемоданчиком инженерных инструментов, потому что «на глазок» тут действовать нельзя.
Например, чтобы правильно принять электрику, мало посмотреть, горят ли лампочки и есть ли электричество в розетках: нужны специальные приборы для проверки заземления, обрыва фазы нуля, подключений, сечения кабеля. Чтобы проверить, промерзают ли стены и продувает ли окна, нужен тепловизор. Узнать качество вентиляции можно только с помощью анемометра — листа бумаги у вентиляционной решетки не всегда достаточно.
Кроме того, независимый приемщик смотрит на квартиру объективно. У него нет эйфории: «Ура! Это наша квартира! Да все тут нормально, давайте скорее переезжать» — его задача методично проверить жилье на соответствие строительным нормам и вашему договору.
Да, вам придется потратить дополнительные деньги. Но поверьте мне как человеку, который много лет имеет дело с недвижимостью и новостройками в частности — оно того стоит.
Недавно наша клиентка рассказывала, что приемщик после осмотра квартиры написал замечания на шести (!) листах. И в их числе были серьезные. Например, счетчики на воду были вмурованы в стену, и перекрыть воду в случае необходимости было бы попросту невозможно. Сама она на это не обратила никакого внимания.
4. Внимательно осмотрите квартиру
По новым правилам, недочеты в новостройке разделяют на два типа: существенные и несущественные. Существенные — те, при которых жить в квартире невозможно, например неработающая канализация или вентиляция. Несущественные — все остальные.
Проблема в том, что списка существенных дефектов в законодательных актах нет, и в некоторых случаях между будущим собственником и застройщиком возможны разногласия. А между тем, отказаться от подписания акта приемки можно только при наличии именно существенных недостатков. Если дефекты несущественные, то акт приемки вы обязаны подписать. Впрочем, выявленные недостатки вы фиксируете в дефектном акте, и застройщик все равно должен их устранить — но уже после передачи вам ключей.
Поэтому, еще раз: лучше пригласите независимого специалиста! И если он найдет существенные недостатки, обязательно указывайте это в претензии.
Самые частые проблемы в новостройках, на которые точно стоит обратить внимание:
- продувание оконных конструкций,
- промерзание стен,
- отклонение уровня стен, пола или потолка,
- неисправная проводка,
- неработающая вентиляция,
- неработающая канализация.
5. Подождите устранения недостатков
Раньше дольщик, который при приемке нашел в квартире дефекты, мог выбирать:
- получить компенсацию на устранение недочетов,
- уменьшить стоимость квартиры,
- подождать, пока дефекты устранит сам застройщик.
Новые правила оставили ему только третий вариант. Поэтому если у вас есть серьезные претензии к застройщику по качеству строительства — будьте готовы ждать 60 календарных дней. Только если застройщик не уложится в срок или откажется устранять дефекты, вы можете потребовать от него компенсацию.
Недостатки, которые вы определили как несущественные, но которые просите исправить, застройщик также должен устранить в течение 60 календарных дней — но, повторю, уже после подписания акта приемки и передачи ключей.
6. Проверьте состояние квартиры еще раз
После завершения работ застройщик приглашает вас на повторную приемку. Вам нужно еще раз осмотреть квартиру и подтвердить, что недочеты исправлены. Лучше на повторную приемку также пригласить технического специалиста. Если есть возможность — того же, который составлял перечень дефектов в первый раз. Но можно и любого другого.
Если все наконец-то в порядке, подписывайте акт. Если дефекты не устранены, вы имеете право требовать возмещения расходов на самостоятельное устранение недостатков.
Кстати: человек, который будет подписывать акт приемки от имени застройщика, обязан иметь доверенность на такие действия. Не забудьте это проверить!
И напоследок. Если вы подписали акт приемки-передачи, а потом обнаружили недочеты, то застройщик все равно обязан их устранить по гарантии. Застройщики, которые работают по 214-ФЗ, дают гарантию в 5 лет на сам дом и 3 года — на инженерное оборудование. Но из опыта скажу, что добиться от застройщика устранения дефектов на этом этапе будет гораздо труднее.
Кстати, мы дружим с юридической компанией, которая занимается приемкой квартир в новостройках и судебными спорами с застройщиками. Если вы из Екатеринбурга, напишите мне на WhatsApp: +79089250595, я вас познакомлю.
Другие статьи о покупке недвижимости:
📍 «А вдруг недобросовестный?» Как выбрать застройщика и не прогадать
📍 Сделки по доверенности: какие есть риски и как от них защититься
📍 Вложить деньги в новостройку: 6 вопросов специалисту по недвижимости
