Циан.Журнал записал историю москвички, которая, начав арендный бизнес с «однушки» в столице, заработала еще на 4 квартиры. И теперь сдает большинство из них.
Спецоперация «Внучка»
Моей первой собственной недвижимостью стала завещанная бабушкой квартира в самом центре Москвы. Просто так подарить или завещать ее бабушка не могла, потому что жилье не было приватизировано. В итоге «операция» была спланирована задолго до того, как я стала наследницей.
В 18 лет я прописалась у бабушки на основании того, что буду за ней (на тот момент еще вполне самостоятельной дамой) ухаживать. Помощь бабушке понадобилась лишь спустя несколько лет, а я в 1991 году стала собственницей «однушки» в одном из самых дорогих районов столицы.
Квартира была в изрядно запущенном состоянии (все-таки пожилые люди часто не склонны к порядку и ремонтам), да еще и свекровь предлагала продать и ее, и нашу с мужем «двушку», чтобы купить просторную трехкомнатную. В общем, соблазн не возиться, а просто, как сейчас говорят, улучшить свои жилищные условия, был велик…
Но я уже тогда поняла, что гораздо выгоднее сдавать: во-первых, в то время арендного жилья в центре Москвы было очень мало (а значит мало конкуренции), а во-вторых, это был дополнительный приработок.
Тараканы, залежи прогорклой гречки, кучи ветоши: очищая пространство, я забила хламом целый мусорный контейнер около дома! Очевидно, квартире требовался полноценный ремонт от пола до потолка.
Правда, денег на него у меня не было, так что я взялась за дело самостоятельно, а на помощь позвала родственницу. Мы приезжали в 7 часов вечера после работы и допоздна клеили, красили, белили и прибивали.
Дорогие гости
Когда мы, наконец, закончили, пришла пора искать арендаторов. Тогда никакого интернета с Цианом еще не было, так что мы давали объявления в газеты. Позже я решила сдавать квартиру посуточно и обратилась в агентство (в то время такие услуги предоставляли только в Knight Frank).
В итоге мы начали заселять иностранцев, что было очень выгодно в 90-х, ведь платили они в валюте, по 130 долларов в сутки. Правда, хватило меня только на год: при посуточной аренде нужно было постоянно ездить после работы на заселение, и в какой-то момент я поняла, что сил уже нет.
Так я вернулась к долгосроку, за время которого в моей квартире жили и звезды шоу-бизнеса, и крупные бизнесмены, и мошенники, и люди, ставшие мне друзьями на всю жизнь.
А потом я превратила «однушку» в «двушку», перенеся спальню в кухню, а кухню установив в гостиной — первый этаж позволял такие вольности. Сейчас подобные квартиры называются «евродвушками», а по тем временам такая планировка была еще редкостью.
Я купила новую мебель, и у клиентов мой объект пользовался хорошим спросом. Цену я корректировала в соответствии с кризисами и дефолтами, так что квартира никогда не простаивала. Постепенно я отдала ее в субаренду, а сама занялась другой своей недвижимостью — к тому моменту у меня появился дополнительный капитал.
Великое переселение, или моя вторая квартира
В начале 90-х мне перепал участок на севере Подмосковья — безнадежно заросшие лесом и кустарником 6 соток. Все выходные и проходные мы с рабочими приводили этот участок в порядок, после чего на скопленные за счет квартиры деньги там удалось построить маленький дачный дом.
Его я, как ни странно, обменяла на часть еще одной московской квартиры, и это отдельная история.
В те времена я хотела купить квартиру рядом с домом моих родителей. Для этого я написала от руки целую пачку объявлений о том, что ищу подходящий вариант, и расклеила по всей округе.
Однажды мне позвонил житель трехкомнатной квартиры, которая была, прямо скажем, непростой: это коммуналка, откуда еще предстояло расселить две крепко пьющих семьи.
На скопленные деньги я решила купить им «однушку» и «двушку». Помню, какой ужас меня охватил, когда в день сделки я пришла за одним из «переселенцев», а он вдрызг пьян! В итоге эта очень тяжелая по организации альтернативная сделка сорвалась.
Тогда на горизонте нарисовалась его сестра, которая пообещала посодействовать и проконтролировать, чтобы к следующей сделке «клиент» был в самом лучшем виде. Кроме того, в квартире жила и его мать, тоже подкинувшая мне головной боли: оказалось, что она состоит на учете в психдиспансере.
Стараниями сестры сделка в итоге прошла, но в качестве компенсации за беспокойство мне пришлось отдать ей ту самую дачу, которую я построила незадолго до всей этой эпопеи. А уже после сделки они стребовали с меня ремонт для их новой квартиры…
Эта семейка занимала две комнаты, а в третьей жил еще один собственник, тоже большой любитель выпить. Его я в итоге переселила в «однушку».
После этого я сама достаточно долго жила в той квартире, но сейчас сдаю ее в аренду. Правда, с точки зрения инвестиций она оказалась не очень удачной: это тот случай, когда было бы выгоднее разбить вложения на две «однушки» в новых ЖК и сдавать их по отдельности. Так выгоднее, и, по идее, надо бы этим заняться, но я уже подустала от квартир и ремонтов.
Скидка 3,8% на ипотеку для «вторички» от Циан
Кризис как возможность: третья квартира
В кризисный 2009 год цены на московскую недвижимость сильно просели, и тогда я поймала момент, когда можно было купить отличную двухкомнатную квартиру на ВДНХ.
Помню, я ехала на машине мимо рекламы старта продаж в одном из новых комплексов, и, плюнув на остальные дела, через два часа уже сидела в офисе застройщика.
В итоге квартира площадью 58 кв. м досталась мне всего за 4,6 млн рублей. Для сравнения, всего через год она стоила уже 11 млн, а сейчас — около 17. Но продавать ее я не планирую — живу тут сама и очень этому рада.
Сдаете квартиру? Найдите арендатора на Циан!
Опять кризис и иностранцы: история четвертой квартиры
В 2014 году мне удалось поймать короткий миг, когда было очень выгодно купить 65-метровую квартиру сразу за ТТК — я заплатила за нее 6,7 млн рублей. Весь период до сдачи дома в эксплуатацию я копила на ремонт, причем не всегда успешно: часть моих накоплений сгорела вместе с банком «Югра». Правда, спустя три года я все-таки получила свои деньги — увы, сильно обесценившиеся.
Ключи я получила в самом начале 2018 года, а первые арендаторы заехали аккурат во время чемпионата мира по футболу (как же я спешила с ремонтом, чтобы успеть к приезду фанатов!).
Также читайте: Как я сдавала квартиру болельщикам
Даже спустя несколько лет я с содроганием вспоминаю эту гонку: двери мы вешали накануне заселения, генеральную уборку я проводила уже ночью, не помня себя от усталости.
А пока арендаторы были в квартире, я чуть ли не ежедневно стирала и гладила по несколько комплектов белья, таская домой эти баулы, которые в 90-е активно использовали челоночники.
Кстати, с момента покупки этой квартиры мои вложения уже изрядно окупились за счет аренды. И, кстати, сегодня она стоит 28 млн рублей.
В ноябре 2021 года я вложила 7 млн в покупку еще одной квартиры. Окончание строительства назначено на конец 2024 года, но, учитывая события последнего времени, чувствую, что это мероприятие несет в себе максимально много рисков.
Тоже хотите стать рантье? Вот лайфхаки от нашей героини:
- Посуточная аренда гораздо выгоднее средне- и долгосрочной, хотя это и более хлопотно, если обходиться своими силами.
- Локация решает все или почти все. Особенно при посуточной аренде. Транспортная доступность — одно из первых правил рантье при выборе квартиры.
- Если вы планируете сдавать квартиру в субаренду, обязательно найдите партнера, которому можно доверять. И все равно проверяйте.
- Спокойствие и самообладание — одно из самых важных качеств рантье. У вас будут регулярные проблемы (то соседи шумят, то что-то сломалось, то жильцы не могут попасть в квартиру), но решать их надо доброжелательно и эффективно, помня, что всегда можно договориться.
- Все зависит от целей, и если ваша заключается в покупке недвижимости ради спокойной старости, расслабляться не стоит вплоть до самой этой старости: копите, приумножайте и обязательно имейте финансовую подушку безопасности. Если же сдача квартиры для вас — просто дополнительный доход, и инвестором вы быть не хотите, тогда можно позволить себе разные удовольствия. Но «подушку» все равно храните.
- Следите за повесткой дня и читайте хороших аналитиков. Так вы сможете отловить наиболее выгодный вариант или вовремя среагировать на новые экономические условия.
- Да, недвижимость надежнее денег. Ситуация постоянно меняется, а тут у вас есть регулярный пассивный доход. Возможно, не самый выгодный (например, по сравнению с игрой на бирже), но зато гораздо более предсказуемый и стабильный.
- Относитесь к необходимому аскетизму как к чему-то неизбежному. Так, строя дачу, я несколько лет не ездила в отпуск, вкладывая все накопления в ее обустройство. Если принять временные ограничения и осознать, ради чего вы все это делаете, будет гораздо легче.
⚡️ Понравилась публикация? Ставьте лайки, пишите комментарии — это важно для развития канала ⚡️
#недвижимость #инвестиции #Циан #рантье #аренда #квартира
