Друзья, благодарю Вас за отклики и комментарии ко вчерашней статье. Обещаю, что с нудной теории в рамках этой статьи закончим и потом - строго варианты "хороших" квартир в "хороших" районах по лучшей цене.
Опять, если позволите, исключительно моё личное мнение. Возможно, совершенно, неверное - буду ждать Ваших откликов и комментариев.
Готовы? Поехали!
1. Цена. Давайте начнём с самого важного вопроса. Цена. Дорого, дёшево. Или, бывают запросы у клиентов, условно, хочу 3-комн за 15 млн. Где? Не важно, где. А площадь? Всё равно. Главное, уложиться в 15 млн. На мой взгляд, это не верная постановка задачи. Объясню почему. Цена - результирующий фактор, учитывающий в себе: локацию, класс/серия/потребительские свойства многоквартирного дома, статус (квартира/апартаменты гостиничного типа), качество ремонта и, конечно, площадь.
Как такого рода запрос декомпозировать проще всего? Можно сделать это так, как последние 10 лет делают наши застройщики. Студия это та же 1-комнатная, только без выделенной кухни. А евродвушка - это та же двушка, которую, правда, старшее поколение, по мнению некоторых застройщиков, неправильно считает однушкой. Мы с вами таким заниматься не будем. И всё-таки уточним площадь. Какая трёшка нам нужна? 50 кв.м или 75? При бюджете 15 млн в одном случае мы приходим к цене 300 000, а в другом 200 000 за кв.м. Что делаем дальше? Это квартира или апартаменты гостиничного типа? Во втором случае обычная разница на ту же площадь может составлять минус 25% к цене квадратного метра. Ну, либо плюс 25% к площади при том же бюджете. Что дальше? Пытаемся понять, а можем ли мы прекрасную 75 трехкомнатную с хорошим ремонтом в Строгино или Крылатском с видом на воду в монолитном доме купить за искомые 15 миллионов? Запросто. Квартиры стоимостью 200 000 за кв.м ждут своих новых собственников.
Я к чему? Основная метрика - цена кв.м. Если мы понимаем, что средневзвешенная в этих районах 260-290 000, и она складывается по большей части за счёт "брежневок", то современный монолит бизнес-класса, вероятно, будет дороже, верно?
Сколько? Ну, в районе 450 000, наверное, но тогда на 3-комн 75 кв.м нужен бюджет 33 млн. А у меня 15 млн. Здорово. Значит, можно либо поменять район, либо площадь, либо качество ремонта, либо всё вместе и остановиться на апартаментах.
С другой стороны, если мы всё-таки ищем конкретный вариант с заданными потребительскими свойствами в конкретном месте, то, если сможем его купить за 29 млн вместо 33, можно ли это будет считать "хорошей ценой"? Но мы же ищем за 15 млн :-(
2. Вес фактора. Второй момент намного проще и более индивидуальный. Когда "актив" обсчитывают профессиональные оценщики, они должны: а) определить все факторы; б) определить вес каждого из факторов. При этом, смотрите, какая интересная штука: все факторы, относящиеся к локации - наличие парка, воды, транспортная доступность, качество школ/детсадов и т.д. - уже учтены в цене. Я бы хотел цену как в Бирюлёво, но без промки, жд путей и с обилием воды. Легко. Эта версия Бирюлёво называется Крылатское. К сожалению, всё то, что Вам нравится и не нравится обычно ровно так же нравится или не нравится и другим людям. Поэтому, опять возвращаемся к тому, что дорогие районы дорогие потому что их таковыми считает большинство и подтверждает свой выбор кошельком. Т.е. вес фактора "локация" высок, критичен и неизменен. Мы можем просто принять, что "хороший" район, т.е. тот район, который признан "хорошим" не только нами, а большинством людей - стоит дороже, а обычно сильно дороже "плохих".
Ок, но может ли быть дешевая квартира в "хорошем" районе? Может. Но она всё равно будет стоить в 2-3 раза дороже, чем её аналог в "плохом". Следующий пункт - Дом. Многоквартирный дом. Здесь вариативность выше, но опять же, как и с локацией, факторы суммируются и обычно уже учтены в цене - консьерж, чистота, ветхость, качество коммуникаций, шум, расстояние до метро/школы/детсада, соседство с жд/промзоной/ТЭЦ/ЛЭП/кладбищем и т.д.
Но, если оценка локации - обычно неоспорима , то с оценкой конкретного дома/ЖК есть нюансы. Нужно помнить, что реальная объективная цена, как правило, формируется лишь после перехода во вторичку как сумма решений собственников. И фактор рекламы/инфохайпа, который максимален на этапе строительства, но практически отсутствует после сдачи. Практическое следствие из этого: цена домов и жк, которые успели "отстояться" более объективна; в строящихся домах и домах, сданных сравнительно недавно - менее объективна.
Что мы с Вами понимаем? Любая конкретная квартира - это обычно сумма "локации" и характеристик самого дома. Цена - по большей части уже задана и определена. С чем можно играть? С субъективными индивидуальными факторами. Для человека, который умеет самостоятельно делать ремонт квартира "в бетоне" может представлять большую ценность, чем для его конкурентов-белоручек и самого собственника, вынужденного продолжать платить ипотеку, но не имеющего денег, чтобы сделать ремонт и хотя бы сдать. Вид из окон может представлять большую ценность для покупателя, но быть занижено оценен собственником. Для мамы с 2-мя детьми - школьниками младших классов - может представлять особую ценность дом, расположенный рядом со школой без необходимости пересекать никаких автодорог, ни собственник, ни другие клиенты этой ценности могут и не понимать. Ну и т.д.
3. Выбор объекта. В итоге, к чему мы с Вами пришли? Начинать нужно не с бюджета - потому что выбор между студией на Арбате и 4-комантной квартирой в Котельниках сделать крайне сложно (чтобы не быть голословным Арбат и Котельники), хотя у них и одна цена - 11 млн. 111 т.р за кв.м в Котельниках дорого или дёшево? А 600 000 на Арбате? Можно ли эти варианты считать "хорошими" квартирами? А аналогами друг другу можно? А почему нет, цена же одна? В общем, бюджет - в топку, оно так не работает.
А как правильно? Ну, на мой взгляд, конечно.
- Выбор локации. Альфа и омега. Мы с Вами от этого никуда не денемся. И, если мы хотим, условно, Пресню и современный бизнес-класса, перво-наперво пытаемся понять, сколько же стоит квадратный метр этого счастья. Если мы ищем 40 кв.м, а цена 700 000 за кв.м, понимаем, что 1-комн с параметрами, которые нам важны, стоит 27,5 млн. А у нас 12. Ну, никак. Что мы можем? Двигаться дальше в сторону области - Большой Сити, Хорошёво и т.д.
- Выбор типа/серии. После того, как перепробовали всё в п.1 и наконец определились где, формулируем что нас устроит. Хрущобы - нет, позднебрежневские - может быть, смотря какие, современная панель - отлично. На этом этапе формируем коридор цен. Обычно цены формируют такой своеобразный "градиент" подрастая к "знаковым" местам - метро, паркам, школам, ВУЗам и т.д. И мы каждый раз думаем, стоит ли нам приобрести квартиру в 100 метрах от метро за 11,5 или в 300 метрах - за 11. Стоят ли, условно, дополнительно потерянные 10 минут Вашей жизни ежедневно 500 тысяч рублей. Дороже? Дешевле? А, если это не потерянные минуты, а изысканный променад, потому что к метро идёте вдоль парка? Это очевидные вопросы, но их преимущество в том, что они уже крайне субъективны - то, что для Вас выглядит как "квартира мечты" и за что Вы готовы доплачивать, сам собственник может видеть как "плохонький" вариант с кучей минусов. Вот здесь уже непаханное поле для переговоров и "утаптывания" цены. (Работа нормального риэлтора на самом деле именно в этом и состоит - либо выявить параметры "идеальной" квартиру покупателя и найти максимально бюджетный аналог этого счастья, или, наоборот, если работает от собственника найти 157 неочевидных достоинств квартиры и "продать" их клиентам :-)
- Финализация. С этим тоже разобрались. По факту, на последнем этапе у Вас будет выбор между 20 квартирами в 5 домах. Это же уже совсем простая задача, согласитесь? Плюс-минус подходящие квартиры стоят в выбранной локации, например, от 9,5 до 13 млн. За 9,5 получаем квартиру со свежим наследством и отвратительным ремонтом. За 13 - полный фарш в том же доме. Внимание, вопрос, сколько по деньгам и времени будет превратить первый вариант во второй? И всё. Вы - у цели.
В общем - всегда от большего к меньшему: Локация - ЖК/дом - квартира. Начинать от связки бюджет-состояние ремонта - на мой взгляд, не логично.
Благодарю за то, что нашли время дочитать мой бредовый лонгрид до конца :-)
Оставайтесь на канале - самое интересное только начинается :-)
Если Вы планируете покупку квартиры в Москве, но не знаете с чего начать, начните с книги "Купить квартиру в Москве. Пособие для инвесторов". Заказать здесь
И напоминаю о двух наших главных продуктах:
Продажа квартиры через аукцион
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или приезжайте сразу к нам в офис, расположенный в 10 минутах пешком от Кремля: Столешников переулок 6 стр. 3.
