Новостройки дороже вторички уже на 57% - новый рекорд!

Новостройки продолжают расти в цене и обгоняют вторичку все больше и больше. Почему появился такой перекос в ценах и почему он продолжает увеличиваться? Как инвестору в недвижимость и обычному покупателю использовать эту ситуацию с максимальной выгодой? Давайте разберемся.

ЦБ недавно выпустил отчет, и цифры там, скажу я вам, впечатляющие. Разрыв между ценами на новостройки и вторичку вырос до 57%! Это абсолютный рекорд за последние годы.

Что происходит на рынке недвижимости?

Давайте посмотрим на динамику:

• В начале 2023 года разрыв был около 30%
• К концу 2023 года он вырос до 44%
• А сейчас, в третьем квартале 2024 года, мы видим уже 54-57%

Согласитесь, рост впечатляющий. Но что это значит для инвесторов и покупателей? Давайте посмотрим на ситуацию с разных сторон.

Откуда появился разрыв в ценах на вторичку и новостройки?

Многие уже не помнят, но раньше средняя вторичка стоила дороже средней аналогичной новостройки, что имеет понятное и логичное объяснение: готовый товар (вторичка) не может быть дешевле полуфабриката (строящейся квартиры). На этой стратегии выросло целое поколение инвесторов: покупали новостройку у застройщика "на котловане", ждали, пока дом достроится и перепродавали ее дороже, потому что, чем выше была степень готовности дома, тем выше были цены на квартиры в этом доме.

Всю эту систему "сломала" идея льготной ипотеки, которую придумали и ввели для поддержки застройщиков в сложные экономические времена. В результате новостройку в ипотеку стало покупать намного выгоднее, чем вторичку. И поток ипотечных покупателей устремился в новостройки. А спрос, как известно, порождает рост цен, чем активно стали пользоваться застройщики.

Почему растет разрыв между ценами?

Есть несколько ключевых факторов:

1. Высокий спрос на новостройки. Во втором квартале 2024 года мы наблюдали настоящий бум на первичном рынке - перед окончанием льготных ипотечных программ покупатели спешили "запрыгнуть в последний вагон" и бросились скупать новостройки.
2. Высокие ставки по ипотеке. Это сильно ударило по вторичке, где льготных программ практически нет, а текущие ставки по обычной ипотеке просто запредельные.
3. Субсидированные программы от застройщиков. Многие девелоперы предлагают свои схемы с низкими процентами в первые годы или рассрочку. На вторичке такого нет.

Если коротко - рынок первички имеет разные инструменты для стимулирования спроса: льготная ипотека, расрочки и другие программы от застройщиков и тд. А на вторичке для стимулирования спроса у продавца есть всего 1 инструмент - скидка. Поэтому застройщики сейчас могут держать цены и даже продолжать поднимать их, а продавцы вторичной недвижимости - только потихоньку снижать.

Как это влияет на инвестиции в недвижимость?

Для нас, инвесторов, такая ситуация открывает интересные возможности. Вот что я думаю:

1. Вторичка становится недооцененной. Если разрыв продолжит расти, мы можем увидеть отличные варианты для покупки на вторичном рынке.
2. Риски переоценки новостроек. Высокие цены на первичном рынке могут быть неустойчивыми в долгосрочной перспективе.
3. Потенциал для арбитража. Можно рассмотреть стратегию покупки недооцененной вторички с последующим ремонтом и продажей по цене, близкой к новостройкам.

Прогнозы экспертов: что будет дальше?

Я поговорил с несколькими экспертами рынка, и вот что они думают:

Анна Петрова, аналитик крупного агентства недвижимости:
"Мы ожидаем, что разрыв между ценами на новостройки и вторичку начнет сокращаться к концу 2025 года. Рынок не может долго существовать в таком дисбалансе.

"Михаил Сидоров, независимый эксперт по недвижимости:
"Сейчас самое время присмотреться к качественным объектам на вторичном рынке. Особенно в спальных районах крупных городов."

Стратегии инвестирования в условиях большого ценового разрыва

1. Фокус на вторичку в перспективных районах. Ищите объекты, которые можно улучшить с минимальными вложениями.
2. Рассмотрите инвестиции в новостройки на ранних этапах. Несмотря на высокие цены, здесь все еще есть потенциал роста.
3. Не забывайте про коммерческую недвижимость. В некоторых сегментах разрыв между новыми и старыми объектами не так велик.
4. Следите за законодательством. Государство может вмешаться, чтобы сбалансировать рынок.
5. Подпишитесь на мой тг-канал про инвестиции в недвижимость. Делюсь в нем своими кейсами и объектами для инвестирования.

Риски, о которых нужно помнить

1. Возможное "схлопывание пузыря" на рынке новостроек. Если цены резко упадут, это может повлиять на весь рынок.
2. .Ужесточение ипотечных программ. ЦБ уже выражает обеспокоенность текущей ситуацией, видя риски для банков в том, их залоги в виде новостроек могут подешеветь со временем (превратившись в тыкву вторичку).
3. Экономическая нестабильность. Внешние факторы могут серьезно повлиять на рынок недвижимости.

Как выбрать объект для инвестиций в текущих условиях?

1. Анализируйте локацию. Выбирайте районы с хорошей инфраструктурой и перспективами развития.
2. Оценивайте потенциал улучшений. Квартира с неудачной планировкой, но в хорошем доме может стать отличной инвестицией после перепланировки.
3. Следите за новыми проектами. Строительство метро или крупного торгового центра может значительно повысить стоимость недвижимости в районе.
4. Не гонитесь за сверхприбылью. Помните о балансе риска и доходности.

Мои прогнозы на 2025 год

1. Постепенное сближение цен. Ожидаю, что разрыв между новостройками и вторичкой начнет сокращаться. Не может готовое жилье стоить дешевле строящегося.
2. Рост интереса к качественной вторичке. Особенно в сегменте бизнес-класса.
3. Возможное охлаждение рынка новостроек. Особенно если государство продолжит сворачивать программы льготной ипотеки.
4. Увеличение спроса на пригород. Тренд на загородную жизнь, похоже, с нами надолго.

Заключение

Рекордный разрыв цен между новостройками и вторичкой открывает перед инвесторами и обычными покупателями новые возможности. Но помните: каждое решение должно быть взвешенным и основанным на тщательном анализе.

Следите за рынком, анализируйте тренды и не бойтесь действовать, когда видите хорошую возможность. Удачных вам инвестиций и покупок!

Также рекомендую почитать:

Ставьте 👍, если понравилась статья, подписывайтесь на мой канал, делитесь статьей с друзьями и пишите свои вопросы в комментариях ниже 👇👇👇