Очень актуальный вопрос последнего времени: что будет с ценами на вторичном рынке? Начнется ли падение цен и когда? Или из-за инфляции никакого снижения не будет? А если будет снижение, то насколько? Приведу свои аргументы ЗА снижение:
1. Повышение ключевой ставки ЦБ
Недавнее повышение Центробанком ключевой ставки до 21% — это настоящий шок для рынка недвижимости. И шок этот, скорее всего, не последний, все говорят, что в декабре ЦБ может еще поднять ставку до 23-25%
Такой резкий скачок привел к удорожанию ипотеки, что сильно ударило по спросу на вторичное жилье.
Что это значит для инвесторов?
• Меньше покупателей смогут позволить себе ипотеку
• Продавцам придется снижать цены, чтобы привлечь покупателей
• Инвесторам стоит быть осторожнее с новыми приобретениями
2. Стагнация цен в третьем квартале
В третьем квартале 2024 года мы наблюдали стагнацию цен на вторичном рынке жилья.
Это первый звоночек, который говорит о том, что рынок перегрет и готов к коррекции.
Мой совет: если вы планировали продавать квартиру, возможно, стоит поторопиться, пока цены не начали падать.
3. Снижение спроса на вторичное жилье
Падение спроса на вторичку — это факт, который мы не можем игнорировать.
Люди все чаще выбирают новостройки, особенно с учетом программ льготной ипотеки и рассрочек, которые им предлагают застройщики. На вторичке таких условий оплаты просто нет.
Что делать в такой ситуации?
• Рассмотрите возможность сдачи квартиры в аренду вместо продажи
• Инвестируйте в ремонт, чтобы повысить привлекательность жилья
• Будьте готовы к торгу и уступкам при продаже
4. Отсутствие льготных программ для вторички
Львиная доля сделок на рынке недвижимости проходила с использованием ипотеки.
Но вот незадача — льготные программы почти не распространяются на вторичную недвижимость. А ставки по обычной ипотеке на вторичку давно уже заградительные - ее почти перестали брать. Это все создает неравные условия и толкает цены на вторичку вниз.
Как инвестор, я вижу в этом как риски, так и возможности:
• Риск: снижение ликвидности вторичного жилья
• Возможность: поиск недооцененных объектов для долгосрочных инвестиций
5. Перенасыщение рынка вторичного жилья
В некоторых городах мы наблюдаем перенасыщение рынка вторичным жильем.
Особенно это заметно в крупных городах, где активно велось строительство в последние годы. Вы спросите - при чем здесь строительство, если мы говорим о вторичке. Ответ простой - рынок недвижимости замкнутый, покупатели на нем одни и те же, они выбирают между новостройками и квартирами на вторичке. И если в регионе начинают много строить, это означает, что на рынок начинают поступать новые объекты и насыщать его. Не было новостроек - покупатели выбирали варианты на вторичке. Начали строить - часть покупателей из вторички ушла в новостройки.
Что это значит для нас?
• Больше выбора для покупателей
• Усиление конкуренции между продавцами
• Необходимость выделяться на фоне других предложений
Мой совет: если вы продаете квартиру, сделайте качественные фото и видео, подготовьте подробное описание. Это поможет привлечь внимание покупателей.
6. Экономическая неопределенность
Текущая экономическая ситуация заставляет многих задуматься о сохранении сбережений.
Недвижимость традиционно считается надежным активом, но высокие цены и неопределенность на рынке труда заставляют людей быть осторожнее и сегодня они не бегут, как раньше, вкладывать деньги в квадратные метры.
Как это влияет на рынок вторичного жилья?
• Снижение числа спонтанных покупок
• Увеличение срока принятия решения о покупке
• Более тщательный выбор объектов инвестирования/покупки
7. Уменьшение числа инвесторов на рынке недвижимости
Время легких заработков на рынке недвижимости проходит. Если раньше рынок прощал ошибки неопытным инвесторам просто потому, что цены постоянно росли. Даже если ты "промахнулся" с объектом, плохо просчитал финмодель - ты оказывался в выигрыше, так как цены все равно вырастут и ты продашь объект в плюс.
На текущем рынке так уже не получится. Подтверждение этому - куча объектов в продаже от таких горе-инвесторов: купил, в надежде перепродать, когда рынок вырастет, а рынок пошел вниз! И вот уже собственник вынужден продавать квартиру дешевле, чем купил ее. Обжегшись на таком и потеряв деньги, многие уходят с рынка недвижимости, что приводит к сокращению числа покупателей и спроса.
О том, как я зарабатываю на недвижимости и на растущем и на падающем рынке - в моем тлг-канале, заходите!
8. Изменение потребительских предпочтений
Пандемия и удаленная работа изменили наши представления о комфортном жилье.
Люди стали больше ценить просторные квартиры, наличие балкона или террасы, близость к паркам, современную инфраструктуру рядом с домом.
Как это влияет на цены вторичного жилья?
• Снижается спрос на малогабаритные квартиры в спальных районах с неудобной планировкой и плохой инфраструктурой
• Рост интереса к квартирам в современных жилых комплексах, а это чаще новостройки, чем вторичка
Мой совет: при выборе объекта для инвестиций обращайте внимание на эти новые тренды.
В заключение хочу сказать, что снижение цен на вторичном рынке жилья — это не катастрофа, а новые возможности для грамотных инвесторов и покупателей. Главное — быть в курсе тенденций и уметь адаптироваться к изменениям рынка.
А что вы думаете о перспективах вторичного рынка жилья? Делитесь своими мыслями в комментариях!
Также рекомендую почитать: