Развод –дело житейское, всем известно. А вот с тем, что будет с самим жильем, да еще и заложенным банку, надо разобраться поподробнее.
В этой статье речь пойдет только о самой распространенной и вместе с тем самой сложной ситуации: супруги на общие деньги купили квартиру уже будучи в браке, при этом брачного договора не составляли. То есть и сама квартира, и долг банку у супругов общие. Подробнее о том, что считается общей совместной собственностью супругов можно прочитать в статье «Общая собственность супругов: какое имущество не делится при разводе» (клик по названию приведет Вас прямо к статье).
Итак, какие у бывших супругов есть варианты? Пожалуйста, оглашаю весь список:
Вариант первый. Ничего не трогать
По ипотечному договору оба супруга – созаёмщики перед банком, поэтому банк может требовать оплаты ипотеки от любого из них.
Развод не влечет за собой автоматического раздела имущества. Супруги могут развестись и годами ничего делить. В этом случае «официально» квартира всё равно останется общей собственностью вне зависимости от того, кто из супругов вносит платежи по ипотеке.
Также имейте ввиду, что если не поделить совместное имущество в течение 3 лет после развода, то оно навсегда останется общим. Например, на словах супруги могут договориться, что квартира останется мужу и ипотека за неё тоже на нем. Но даже после выплаты ипотеки он не сможет продать, подарить или еще как-то распорядиться этой квартирой без согласия бывшей жены, а если всё-таки ему это и удастся, то жена сможет оспорить такую сделку.
Риск у этого варианта очевидный: в любой момент один из супругов может передумать и заявить права на свою «законную» половину: дело выйдет долгим и непростым. Ну и, конечно, стоит внимательно просмотреть Ваш договор с банком – там вполне может быть Ваша обязанность сообщить банку о разводе, хотя это нужно сделать в любом из вариантов.
Вариант второй. Разделить квартиру официально
Можно зафиксировать раздел «официально», закрепив за каждым супругом по ½ квартиры. Еще может сложиться так, что супруги по-разному вложились в покупку квартиры: например, жена оплатила первоначальный взнос из своих личных денег или муж вносил личные деньги для частичного досрочного погашения ипотеки (о том, какие деньги и имущество остаются «личными» в браке, подробнее тоже можно прочитать в статье «Общая собственность супругов: какое имущество не делится при разводе»). Тогда доли супругов на квартиру будут разными, а исходя из доли на квартиру будет установлена и доля участия в ипотеки.
Чтобы получить такое официальное закрепление, нужно обратиться в суд с иском о разделе имущества. Если супруги смогли договориться мирно, то суд просто утвердит мировое соглашение. Если же мирно не получилось, то суд рассмотрит дело в обычном порядке.
В результате суд закрепит за каждым супругом право на его часть квартиры и обязанность по оплате части ипотеки. Банк тоже будет участвовать в этом судебном деле, но его мнение мало на что влияет: раздел имущества между супругами не является распоряжением квартирой-предметом залога (как, например, продажа), а права банка не нарушаются, ведь как бы супруги не поделили квартиру между собой, за выплату ипотеки перед банком они всё равно продолжают отвечать вдвоем.
Минус в этом варианте довольно существенный: раздел имущества регулирует отношения между супругами, но не с банком. Да, суд распределит доли в квартире между супругами. Но вот у банка так и останется право требовать оплаты с каждого из супругов, ведь кредитный договор не изменится – квартира так и останется в залоге у банка, а бывшие супруги – созаемщиками.
Из этого следует, что если один из супругов вдруг перестанет платить свою часть ипотеки, то её придется выплачивать второму, при этом никаких дополнительных прав на квартиру он не получит. Вместо этого он также через суд сможет потребовать от первого супруга возместить ему убытки.
Например, Саша и Маша развелись и разделили в суде совместно нажитое имущество. Теперь каждый из них имеет право на половину купленной в ипотеку двушки и ежемесячно должен платить банку по 20 тысяч рублей. Но через пару месяцев Маша перестает платить ипотеку. Если Саша продолжит платить только «свои» 20 тысяч рублей, то в лучшем случае их хватит на покрытие процентов по ипотеке, при этом основной долг уменьшаться не будет, а с каждым месяцем проценты и штрафные санкции будут только расти. Если так будет продолжаться, то банк вообще может забрать квартиру – она всё еще находится у него в залоге. Что делать Саше? Вариантов у него немного: либо смириться и отдать квартиру банку, либо платить «полные» 40 тысяч и за себя, и за Машу, а потом взыскать с Маши деньги через суд.
Вариант третий. Переоформить ипотеку на одного из супругов.
Без согласия банка в этом варианте не обойтись – без него внести изменения в кредитный договор не получится.
Если банк дает согласие, то разделить квартиру (оставить её за одним из супругов) можно без суда, с помощью соглашения о разделе имущества, которое заверяется у нотариуса.
Без этого соглашения ни один банк ни за что не одобрит «выход» из ипотеки одного из супругов, а еще это официальный документ, который зафиксирует необходимые Вам условия. Например, что жене остается квартира, а взамен она выплачивает мужу половину уже оплаченной в браке её стоимости.
Без этого документа возможна такая же ситуация, как и в первом варианте: Вы выплатите ипотеку, а супруг заявит на квартиру свои права. Неприятно.
Дальнейший алгоритм действий полностью зависит от Вашего банка
Вариант четвертый. Продать квартиру, чтобы погасить ипотеку
Сама схема простая, и описывать подробно я её не буду. Сложности возникают в её реализации:
Нужно либо уговорить банк пойти Вам навстречу: переоформить ипотеку на покупателя.
Либо найти покупателя, который согласится оплатить квартиру авансом – тогда Вы сможете погасить ипотеку и продать квартиру, не спрашивая разрешения банка.
Минус у этого варианта (кроме сложности его реализации) в том, что за такие риски и сложности покупатель наверняка попросит солидную скидку.
Вариант пятый. Рефинансировать ипотеку
Если продавать квартиру Вы не хотите, а согласие на «выход» из ипотеки одного из супругов банк не даёт, остается вариант взять кредит у другого банка. Так Вы закроете первую ипотеку и останетесь единственным заемщиком перед новым банком – второй супруг будет свободен.
Сначала обязательно нужно зафиксировать раздел квартиры. Но так как Ваш банк согласия на это не дает, придется обратиться в суд и получить судебное решение о разделе имущества. Как я и говорила выше, в суде можно заключить мировое соглашение, а суд утвердит его условия. Такой суд пройдет быстро.
Согласия первоначального банка на рефинансирование не требуется, он просто получит деньги от второго банка, и на этом Ваши с ним отношения закончатся.
Серьезных минусов у этого варианта не так много, как у остальных. Условия раздела (кому квартира, кому деньги, сколько денег и срок их выплаты) будут закреплены в судебном акте. Теперь не нужно бояться, что супруг передумает. А супругу, который отказался от квартиры, не нужно бояться, что к нему придёт банк и потребует платить ипотеку за квартиру, которая уже не его.
А как Вы решили вопрос с ипотекой после развода? Пошел ли банк Вам навстречу или пришлось всё решать без его согласия?
