Что за зверь такой таунхаус и как он прижился в России.
Таунхаус – это малоэтажный жилой дом на несколько многоуровневых квартир, обычно с изолированным входом (т.е. без общего подъезда), получивший распространение в европейских городах и пригородах на территории застройки средней плотности.
При дословном переводе с английского – это дом в городе.
Разные источники приводят понятие таунхауса, исходя из технических характеристик. Отмечают, что все квартиры в таком доме имеют общую крышу, фундамент и межквартирные стены. Таким образом, здесь так же как и в многоквартирном жилом доме есть общее имущество собственников каждой секции.
Первый таунхаус в РФ был построен в 1995 году в Московской области. Но за двадцать лет законодатель не посчитал нужным включить таунхаусы в сферу специального правового регулирования. Но об этом чуть позже.
Таунхаус – это уже не квартира, но еще и не дом. Если сравнивать таунхаус с индивидуальным жилым домом, разница очевидна. Дом предназначен для проживания одной семьи, а таун поделен на части, каждая из которых имеет своих владельцев.
Главным отличаем тауна от квартиры является неразрывная связь с земельным участком. Иметь свой кусочек земли – это мечта многих. Барбекю, шезлонги, лужайка и никого вокруг… Но именно здесь и кроется подвох.
В РФ всё, касающееся земли, регулируется Земельным Кодексом. До 2012 года закон рассматривал два вида разрешенного использования участков, позволяющих строить жилье: индивидуальное жилищное строительство (сюда же относятся ЛПХ, ДНП и т.д.) и многоквартирная жилая застройка. Куда отнести таунхаус? Вроде индивидуальная застройка больше подходит. Так и пошло: тауны стали строить именно на землях ИЖС. И возник конфликт – разрешененное использование земли не соответствовало самой сути строения.
Возник вопрос, как оформлять такой объект недвижимости. Вариантов было несколько:
- оформляли собственность на индивидуальный дом, затем получали техническое заключение БТИ о возможности реального раздела и делили его на квартиры, секции, блоки, помещения.
- сразу выделяли каждую секцию и оформляли собственность на неё, называя квартирой, секцией, блоком, помещением.
- каждую секцию оформляли как полноценный жилой дом.
Возможно существуют и другие варианты, ведь на просторах нашей Родины чего только не придумают.
Наконец, в 2015 году Градостроительный Кодекс признал этот вид строений. Название ему было дано оригинальное – блокированная застройка. Соответственно вместо квартиры теперь блок-секция. И участок должен иметь назначение соответствующее – для строительства домов блокированной застройки до 10 блок-секций.
В ранее выданные правоустанавливающие документы изменения вносить не нужно. Но и статус земли никто менять без инициативы собственника не собирается. В связи с этим возникают некоторые трудности в оформлении.
А теперь несколько примеров оформления такой недвижимости и имеющихся последствий.
Кейс 1.
В поселке построены несколько десятков таунхаусов, состоящих из многоуровневых квартир. Земельные участки при застройке размежевали на несколько крупных участков. Застраивали целое поле и таунами, и домами, и квартирами. А чуть позже участок под каждым таунхаусом разделили на куски – каждый под своей квартирой. Строительство шло полным ходом уже несколько лет, когда у застройщика возникли финансовые трудности. Земельные участки были переданы в залог в обеспечение кредита. Стройка закончилась, покупатели сделали ремонт и переехали в свои новые квартиры. Право собственности на квартиры оформили без проблем, ведь в отличие от индивидуального жилого дома, квартира не имеет прочной связи с землей. Формально. По факту, квартира, т.е. таунхаус и земля под ним – неразрывны. Но в начале 2000х об этом мало кто задумывался.
Позднее один из кредиторов в судебном порядке истребовал несколько земельных участков в качестве отступного. И возникла странная ситуация: таунхаус принадлежит одному собственнику, а земля под ним – другому.
Какое-то время это не сильно заботило собственника метров, а вот владелец участка, видимо, оказался более дальновидным. Он предложил хозяину недвижимости выкупить участок по кадастровой стоимости. В такой ситуации защитить права владельца таунхауса может только суд. Однако перспективы судебного разбирательства непредсказуемы.
Кейс 2.
Застройщик разделил большой кусок земли на несколько участков. На них построил таухнаусы на четыре секции, каждая из которых имеет своего собственника. А участок под таунхаусом был продан в общую долевую собственность всех четверых. Всё легитимно, оформлено в соответствии с требованиями закона. Но у собственников возникли сложности с продажей. Как вы знаете, большинство сделок с недвижимостью совершаются с использованием ипотеки. А банки не кредитуют под залог недвижимости, находящейся в общей долевой собственности. Казалось бы, что проще – размежевать участок, оформить собственность на каждого собственника квартиры. По факту это не так просто. Площадь участка под одной секцией около 4 соток. А минимально возможная площадь отдельного участка с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» не может быть меньше 5 соток. Соответственно в постановке такого участка на кадастровый учет откажут.
Но выход есть. Если проектом землепользования и застройки района предусмотрено использование указанного участка под малоэтажную и блокированную застройку, можно изменить разрешенное использование и после этого делить участок.
Кейс 3.
Два таунхауса пострены на земельном участке, который был размежеван на несколько частей. При проведении проверки выяснилось, что границы участков не совпадают с границами секций. То есть каждая квартира занимает часть участка, расположенного под другой квартирой. Для использования и эксплуатации комплекса это не проблема. Но при продаже возникают вопросы.
Решить такую задачу можно только при совместном участии собственников всех секций. Участки нужно межевать заново, устанавливая границы правильно. Первый и самый важный пункт этого процесса – получение согласия всех собственников.
Пожалуй, документы на таунхаусы нужно проверять и оценивать наиболее тщательно. Удобный формат жилья, но правовых рисков здесь очень много.
