Коммерческая недвижимость бывает разная. Собственники коммерческой недвижимости – тоже.
Но цель ясна и проста – коль скоро недвижимость коммерческая, стало быть, она должна приносить прибыль. То есть являться активом, причем желательно – увеличивающим со временем свою ценность.
Это, казалось бы, понимают все, но учитывают при приобретении недвижимости почему-то лишь немногие.
Ну, и еще сплошь и рядом – бизнес уже налажен, все идет своим чередом, но в какой-то момент либо бизнес начинает буксовать по каким-то причинам, либо собственника перестают удовлетворять имеющиеся финансовые показатели, либо – наоборот – захотелось и появилась возможность расширить и\или диверсифицировать бизнес.
В итоге мы как управляющая компания dewis имеем дело, как правило, со следующими сценариями:
- начинаем сотрудничать с собственником еще ДО приобретения им недвижимости, когда само здание подбирается, исходя не только из финансовых возможностей, но и с учетом пожеланий и видения будущего бизнеса собственником;
- получаем в управление уже имеющееся здание/помещение/участок земли, но никакого бизнеса еще нет;
- имеется действующий бизнес, нуждающийся в «свежем ветре» и, скорее всего, в реконцепции.
В каждом из вариантов сначала необходимо выяснить, чего на самом деле хочет собственник и как он это видит, и лишь потом уже оценивать, какая недвижимость нужна для реализации его мечты, либо насколько это возможно на базе существующего актива, либо какими путями наиболее разумно идти в действующем бизнесе.
Поэтому любой проект в сфере коммерческой недвижимости мы начинаем со стартовой стратегической сессии - наиболее эффективного сегодня формата нахождения и принятия оптимальных решений во всех сферах бизнеса.
В процессе проведения стратсессии вместе с владельцами выясняем все их «хотелки», ресурсы и потенциал, характеристики объекта недвижимости (если он уже имеется) или – в случае работающего уже бизнеса – все его направления, показатели, стратегии и т. д.
Стратегическая сессия – это, прежде всего, коуч –сессия, когда с помощью наводящих вопросов мы приводим собственника (-ов) к тем выводам, которые объективно вытекают из ситуации и совокупности всех условий, определяющих либо требования к приобретаемому объекту недвижимости, либо параметры наиболее эффективного бизнеса на базе уже имеющегося объекта.
Если ж бизнес уже существует, то обычно все решения принимаются на основании анализа документов финансовой, бухгалтерской, управленческой отчетности.
Подобный подход при всей его строгости, четкости и аргументированности не учитывает множества субъективных и качественных факторов – взаимоотношений и настроений внутри коллектива, особенностей корпоративной культуры, уровня сервисной составляющей предоставляемого клиентам продукта, разрывов и тонких мест в маркетинговой стратегии и др.
Стратегическая же сессия позволяет определить и наглядно увидеть, в том числе и самим владельцам, в каком состоянии находится бизнес, какие процессы в нем протекают, где слабые звенья, а где – перспективы его развития.
Возможно, для резкого скачка достаточно лишь усилить и рационализировать маркетинговую стратегию предприятия или изменить систему мотивации персонала, а то и просто – провести ряд обучающих и командообразующих мероприятий. Или – наоборот – и сама компания и бизнес в целом нуждаются в радикальных срочных антикризисных мерах.
Все это позволяет объективно и обоснованно подобрать самую оптимальную стратегию в данных условиях, а так как в ее подборе принимают участие и руководство, и сами сотрудники компании, то снимается самая трудная проблема, возникающая при любых изменениях и нововведениях: такая стратегия, как правило, не встречает сопротивления в процессе реализации, а сотрудники, напротив, воплощают ее в жизнь с гораздо большим энтузиазмом.
Таким образом, прежде чем переходить к стадии собственно бизнес-проектирования имеет смысл начинать с проведения стартовой стратегической сессии, которая сделает проектирование бизнеса более рациональным и взвешенным, а также существенно облегчит процесс project management`а и реализацию всего проекта в целом, в том числе за счет позитивного отношения и поддержки деятельности управляющей компании со стороны всех сотрудников и участников проекта.
