В любой непонятной ситуации проводи аналогии, но не опирайся на них. Прошлое - это лишь реализованный сценарий, отражение предыдущих условий. Сейчас все может сложиться иначе. Но понимание исторических тенденций позволяет понять вариативность возможных последствий.
Сейчас, в период неопределенности всех волнует проблема - что будет с ценами на жилье. Но, в зависимости от внутренней убежденности, вопрос формулируется по разному. В то время как одних интересует когда упадут цены на жилье, другие озадачены вопросом вероятного роста цен, так как все дорожает.
Давайте упростим ситуацию и посмотрим как развивался рынок жилья в предыдущие 10-20 лет в отдельных сегментах:
- Первичный рынок. Здесь жилье продают профессиональные застройщики, как на стадии строительства, так и в уже готовых домах. Сейчас строительство домов осуществляется на банковские кредиты и сильно не зависит от динамики реализации.
- Вторичный рынок Здесь максимально широкая качественная дифференциация выбора - есть квартиры как в новых, современных домах, так и в старом жилом фонде. Спрос и предложение формируется тысячами физических лиц, с совершенно разными целями.
Для оценки ретроспективы возьмем Екатеринбург, где сформировался один из крупнейших рынков жилья. С определенными допущениями город является показательным для всей страны - не самый дорогой, но и не дешевый, с большим оборотом и качественным разнообразием.
На протяжении последних 25 лет у рынка жилья было много важных периодов:
- 1998-1999. Цены на рынке жилья номинируются в долларах. В рублях цены выростают в 2,4 раза. Последующее снижение составит 33%. Первичный рынок остается очень узким и дорогим.
- 2006.Стремительный рост цен (107% за год). Ажиотаж на рынке жилья во многом был предопределен быстрым развитием рынка ипотечного кредитования на фоне слабого первичного рынка жилья. Рост предложения в секторе новостроек не успевает за потребностями рынка. Финансовые возможности застройщиков ограничены потоком покупателей.
- 2008-2009.После коррекционного снижения цен в 2007-08 годах падение цен усилилось. К концу 2009 года цены снизились на 20-30% относительно пиковых показателей, как на первичном, так и вторичном рынке. Объем продаж в 2009 снизился на 30% относительно 2006 года. В острой фазе кризиса до 50% строек было остановлено. Длительный период восстановления строительной активности.
- 2015-16.Число сделок в 2015 сократилось на 30-40%. Объем предложения на вторичном рынке вырос до рекордного уровня. Цены на вторичном рынке снизились на 10-20%, на первичном не изменились. Строительство большинства проектов не останавливалось. Кризиса доверия к отрасли удалось избежать. Девелоперы жертвуют объемом продаж, а не ценами (небольшие скидки - не в счет). Чуть позже уровень цен на первичку превышает вторичку.
- 2020-2021. Рост числа сделок в условиях пандемии и льготной ипотеки на 20-30%. Процесс финансирования строек переходит от покупателей к банкам. Объем предложения на вторичном рынке стремительно падает, на первичном вырастает до максимальных отметок. Рост цен за 2 года - 30-40%. И это немного. В некоторых российских городах цены удвоились.
Если посмотреть на кризисные периоды, то в целом они были обусловлены экономическими факторами. Отсылка в текущей ситуации к этому опыту не вполне уместна. Изоляция страны в условиях боевых действий в соседним государстве - этого не было в планах любого здравомыслящего гражданина, а тем более предпринимателя. Привычные экономические ориентиры рухнули за несколько дней, новые контуры развития страны не сформированы.
Поспешные решения, как со стороны бизнеса, так и со стороны частных лиц в этих условиях могут быть ошибочными. Эмоции в ближайшие дни схлынут и придет осознание реальных масштабов перемен. Вот тогда и надо будет выстраивать новые стратегии выхода из этой ситуации.
Если темы рынка жилья, ипотеки, развития городов и региональной статистики интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал /, чтобы не пропустить, что-то важное.
02.03.2022
Михаил Хорьков
