Говорят, что комнаты в коммунальных квартирах остаются привлекательной инвестицией для сдачи в аренду. Проверяем тезис о высокой доходности.
Недавно, Никита Словиковский опубликовал в своем канале статистику по аренде жилья в Екатеринбурге в разрезе по типам квартир и комнат. Среди частных инвесторов была высказана мысль о том, что комнаты по-прежнему привлекательны для инвестиций, так как обеспечивают большую доходность от аренды. Мы с Никитой решили проверить этот тезис на цифрах. К точности не придирайтесь. Расчеты проведены крупными мазками для оценки общих тенденций и направления движения рынка.
Исходные данные:
- Статистика по аренде жилья - доска объявлений по аренде жилья Драже
- Статистика по вторичному рынку – Уральская палата недвижимости
Для начала мы посчитали разницу в ценах и сколько примерно мог заработать инвестор на росте цен на жилье (с апреля 2020 по ноябрь 2022) и получили следующие данные:
- Комнаты – рост средней цены на 217 тыс. рублей (+24%).
- 1-комнатные - рост средней цены на 1204 тыс. рублей (+44%).
- 2-комнатные - рост средней цены на 1552 тыс. рублей (+43%).
- 3-комнатные - рост средней цены на 2196 тыс. рублей (+41%).
Как видим, повышение цен на разные типы квартир сильно не отличается (рост более 40%). Традиционно отстают от рынка комнаты, подорожавшие лишь на 24%.
Далее мы посчитали сколько примерно получил инвестор на арендных платежах (с апреля 2020 по ноябрь 2022) и получили следующие данные:
- Комнаты – 329 тыс. рублей (среднемесячный доход – около 10,3 тыс. руб.).
- 1-ком. - 657 тыс. рублей (среднемесячный доход – около 20,5 тыс. руб.).
- 2-ком. - 798 тыс. рублей (среднемесячный доход – около 24,9 тыс. руб.).
- 3-ком. - 1047 тыс. рублей (среднемесячный доход – около 32,7 тыс. руб.).
Если сопоставить средний арендный доход с ценами апреля 2020, то получим следующую условную доходность за весь период (32 месяца):
- Комнаты – 36%.
- 1-комнатные – 24%.
- 2-комнатные – 22%.
- 3-комнатные – 20%
Действительно, комнаты дают возможность зарабатывать на аренде гораздо больше. Это стало возможно благодаря тому, что в предыдущие периоды цены на комнаты упали гораздо сильнее и до сих пор не восстановились до уровня 2014 года. Принимая это, не следует забывать о долгосрочной устойчивости комнат на рынке жилья и их ликвидности в будущем на рынке аренды.
При этом, совокупный доход частного инвестора (доход от аренды и роста стоимости) с апреля по ноябрь 2022 года мог достигать:
- Комнаты – 59,4% (среднегодовая доходность – 22,2%).
- 1-комнатные – 67,9% (среднегодовая доходность – 25,5%).
- 2-комнатные – 65,5% (среднегодовая доходность – 24,5%).
- 3-комнатные – 60,8% (среднегодовая доходность – 22,8%).
Совокупные показатели по отдельным типам жилья оказались достаточно близкими. Но комнаты немного проигрывают квартирам из-за низких темпов роста цен.
Важные ограничения:
- За точку отсчёта взяли апрель 2020. Пандемия и новый этап развития рынка жилья. Момент запуска льготной ипотеки, которая потянула за собой цены на всем рынке жилья. Предполагаем, что объекты недвижимости были куплены ранее и с апреля-2020 мы начали получать арендный доход. Иные точки входа и выхода с рынка скорректируют сводные показатели.
- Средняя арендная плата включает в себя коммунальные платежи, фактическая доходность будет ниже. Недозагрузка в период смены арендаторов не учтена.
- Средняя цена предложения не учитывает индивидуальный подбор объектов привлекательных для аренды. Не учтен повышенный торг при продаже в 2022 году.
- Не учтены налоговые обязательства инвестора и затраты на покупку и продажу объекта недвижимости.
Вы можете проверить расчет на практике, но в настоящий момент с большей уверенностью можно опираться лишь на стабильные арендные платежи. Сопоставимый рост цены объекта в следующие годы маловероятен. Вторичный рынок жилья допускает длительные периоды, как роста, стабилизации, так и снижения цен.
Дополнительно об особенностях инвестиций на рынке жилья:
Почему не стоит инвестировать в студии на 25 этаже?
Если темы рынка жилья, ипотеки, развития городов и региональной статистики интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал / группу в VK, чтобы не пропустить, что-то важное.
19.12.2022
Михаил Хорьков,
Партнер bnMAP.pro по Екатеринбургу и Свердловской области
Руководитель аналитической службы УПН
