Одним из важнейших факторов при покупке загородного дома является статус земли, на которой он располагается. От него зависит, можно ли получить в будущем прописку, обустроить мини-огород и возможно ли на данном конкретном участке строительство жилого дома в принципе. Новострой-М разбирался, какие виды разрешенного использования земель существуют, и в чем разница между ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНП.
«Категория земли» и «вид разрешенного использования»: разграничение понятий
Виды разрешенного использования
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)
Садовое/садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ)
Дачное некоммерческое партнерство/товарищество (ДНП/ДНТ)
Какой вид разрешенного использования выбрать?
«Категория земли» и «вид разрешенного использования»: разграничение понятий
Есть для взаимосвязанных термина, которые зачастую употребляют в качестве синонимов – «категория земли» и «вид разрешенного использования». Это не вполне корректно.
Понятие «категория земли» более всеобъемлющее. Оно рассматривается в Земельном кодексе и описывает правовой режим использования конкретной территории, а также дает развернутую характеристику ее свойств.
Всего выделяют 7 категорий земель с разным целевым назначением:
- земли населенных пунктов (они расположены внутри границ населенных пунктов и предназначены для застройки и дальнейшего развития инфраструктуры);
- земли сельскохозяйственного назначения (они расположены вне границ населенных пунктов и предназначены для производства сельскохозяйственной продукции);
- земли промышленности, энергетики, транспорта и иного назначения;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли запаса.
Физические лица имеют право пользоваться лишь двумя видами категорий: землями населенных пунктов и землями сельскохозяйственного назначения.
Каждый участок может быть отнесен только к одной из семи перечисленных категорий. И уже от присвоенного ему статуса зависит вид разрешенного использования земли (ВРИ) и его назначение: для отдыха, ведения хозяйства, постоянного проживания и т.п.
Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка – это юридически установленный способ, которым можно пользоваться землей. Он определяется Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) и указывается в кадастре. Посмотреть его можно в документах на землю, в выписке из ЕГРН или онлайн на портале «Публичная кадастровая карта». Также можно обратиться в администрацию поселения: там уточнят, какие есть виды разрешенного использования земельного участка на конкретной территории.
Простой пример: если вы купили землю, на которой разрешено только «садоводство», построить на ней большой жилой дом и оформить прописку будет непросто. Для этого нужно, чтобы здание соответствовало ряду критериев и было пригодным для постоянного проживания. Если же вид разрешенного использования земли подходит «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС), то сделать прописку можно официально и в сжатые сроки.
Важно: если использовать земли не по назначению, можно получить штраф – это считается административным правонарушением. Для физлиц его размер составляет 0,5-1% от кадастровой стоимости участка, но не менее 10 тыс. руб. Если продолжить использовать землю нецелевым образом, то дело может дойти и до изъятия земли у собственника.
Виды разрешенного использования
В Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков указаны более 150 вариантов. Однако в жилой и дачной практике чаще всего встречаются следующие:
- ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
- СНТ (садовое/садоводческое некоммерческое товарищество);
- ДНП/ДНТ (дачное некоммерческое партнерство/товарищество).
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
ИЖС – самый удобный и гибкий статус земли для тех, кто хочет построить дом и жить в нем круглый год. Для этого во ВРИ должно быть однозначное указание на возможность размещения на участке жилого дома.
Например, в выписке из ЕГРН может быть написано:
- для частного домовладения;
- для жилищных нужд;
- индивидуальные жилые дома;
- малоэтажная жилая застройка и т.п.
Собственники участков ИЖС получают индивидуальный почтовый адрес и доступ к развитой инфраструктуре, так как такая земля всегда располагается в черте населенного пункта. Также это дает им возможность сделать постоянную регистрацию, взять ипотеку (льготную в том числе) и использовать материнский капитал.
На землях ИЖС можно строить капитальные жилые дома высотой не более 20 м и не более 3 надземных этажей и официально подключать к ним все коммуникации. При этом дом должен соответствовать градостроительным нормам, с соблюдением отступов, плотности застройки, а само строительство должно начаться не позднее, чем через 3 года после покупки участка. Разрешено ведение приусадебного хозяйства и возведение хозпостроек и гаражей.
Из относительных минусов земель ИЖС можно отметить их высокую стоимость и немаленькие налоги относительно других ВРИ.
Принципиальное отличие ИЖС от других видов:
- официально разрешена прописка;
- легче подключить газ, воду, электричество;
- однозначно подходит для постоянного проживания;
- по стоимости выходит дороже, чем земли в СНТ или ЛПХ;
Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)
ЛПХ – участок, изначально предназначенный для ведения приусадебного хозяйства: выращивания овощей, фруктов, содержания скота и т.д. Бывает двух принципиально разных видов:
- ЛПХ в границах населенного пункта, так называемый «приусадебный участок» (можно строить дом);
- ЛПХ на сельхозземлях вне населенного пункта, так называемые «полевые участки» (строительство дома запрещено или ограничено).
Что можно делать на земле со статусом «ЛПХ», когда он находится в границах населенного пункта:
- получить в нем прописку;
- заниматься мини-фермерством (без регистрации бизнеса);
- возводить различные хозпостройки.
Если в планах нет объекта капитального строительства, то дом можно строить без специальных разрешений и без согласованного проекта.
В некоторых случаях приусадебный участок можно перевести в иной статус – ИЖС, увеличив тем самым его стоимость и получив дополнительные «бонусы».
На землях со статусом «ЛПХ», находящихся вне границ какого-либо населенного пункта, запрещено возведение капитальных объектов. То есть жилой дом построить нельзя. Допускается строительство сарая или иного сооружения вспомогательного типа – для того, чтобы хранить там садовые инструменты, урожай, технику.
Принципиальное отличие ЛПХ от ИЖС:
- земли ЛПХ более «гибкие» по хозяйственной части, но к ним сложнее подключать коммуникации;
- на земли ЛПХ налоговая ставка значительно ниже, чем на земли ИЖС (чуть ли не в 3 раза).
Садовое/садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ)
СНТ – это исторически всем известные «дачи» и «сады». СНТ представляет собой объединение владельцев земельных участков, занимающихся садоводством на специально выделенных и предназначенных для этого землях. Акцент здесь делается не на отдыхе, а на огородничестве, поэтому на участке допускается отсутствие жилого или садового дома.
Такие земли могут иметь следующие ВРИ:
- садовый земельный участок;
- участок для ведения садоводства;
- для садоводства.
Что можно делать на участке в границах СНТ:
- выращивать растения, овощи, фруктовые деревья и т.п.;
- строить дома (с 2019 года можно признать их жилыми);
- оформить постоянную регистрацию при наличии жилого дома, если СНТ находится в границах населенного пункта.
При покупке земли в СНТ под постоянное проживание нужно внимательно смотреть, какой ВРИ там указан. Если это «садоводство», то любое строительство будет под запретом: участок подходит только для ведения хозяйственной деятельности, выращивания овощей-фруктов и т.п.
Из плюсов СНТ стоит отметить более низкую стоимость земли и небольшие налоги. В СНТ обычно плодородные земли. Строить дом не входит в обязанности собственника. Из минусов: земельные участки редко бывают более 15 соток, подведение любых коммуникаций осуществляется за счет его владельца, а с регистрацией могут быть сложности.
Принципиальное отличие СНТ от ИЖС:
- земли СНТ изначально имеют сельскохозяйственное назначение, а ИЖС – это земли населенных пунктов;
- в СНТ сложнее провести газ, центральную воду и иные коммуникации;
- стандарты строительства жилых домов в СНТ менее жесткие;
То есть ИЖС предназначены для комфортной жизни практически со всеми городскими удобствами, а СНТ больше ориентированы на сезонное проживание собственников в дачных домах. Тем не менее, допускается адаптация таких домов под постоянное проживание.
Дачное некоммерческое партнерство/товарищество (ДНП/ДНТ)
ДНП – это форма объединения собственников, которая появилась после СНТ. С 2019 года она больше не регистрируется, но участки с этим статусом до сих пор есть.
Особенность ДНП/ДНТ в том, что в обязанности владельцев входит возведение хотя бы небольшого садового или жилого дома, а вот сад-огород – необязательная опция. Все дома с пометкой «жилое строение», расположенные на землях со статусом ДНП/ДНТ и внесенные в ЕГРН до 2019 года, официально считаются жилыми.
ДНП/ДНТ отличается от СНТ еще и правовым устройством. Так, в СНТ дороги общего пользования принадлежат членам товарищества, а в ДНП – юрлицу, в которое объединились собственники земельных участков.
ВРИ для ДНП/ДНТ:
- дачный земельный участок;
- для ведения дачного хозяйства;
- для дачного строительства.
Принципиальное отличие ДНП/ДНТ от ИЖС:
- земли ДНП/ДНТ могут быть расположены как в границах населенного пункта, так и за его пределами;
- в ДНП/ДНТ можно и нужно строить дом и жить в нем, но получить прописку не всегда возможно, это зависит от категории земли;
- как и СНТ, требуется принимать участие в общих делах Товарищества и различных сборах, в том числе, для подключения коммуникаций.
Если в двух словах, то ИЖС – это официальный жилой формат с городскими удобствами, а ДНП/ДНТ – более «дачный» вариант, часто с не самой лучше инфраструктурой.
Какой вид разрешенного использования выбрать?
Выбор вида разрешенного использования земельного участка зависит от цели покупателя.
Если планируется постоянное проживание с официальной пропиской, то нужно приобретать ИЖС или ЛПХ в границах поселка или любого другого населенного пункта. Если основная задача – поездки на дачу на выходных или сезонный летний отдых, то подойдут СНТ или ДНП. Для фермерства и хозяйства лучшим выбором станет ЛПХ.
Если нужен комфортный загородный дом с «городскими» условиями, имеет смысл поискать участок ИЖС в коттеджном поселке.
Определиться до покупки
Самое главное – до момента покупки разобраться, какие категории земель существуют и какие есть виды их разрешенного использования. Ошибка может обойтись очень дорого, вплоть до невозможности строительства жилого дома, подключения газа и иных коммуникаций, отказ в получения прописки.
При выборе участка нужно стоит уточнить:
- категорию земли;
- ВРИ по кадастру;
- возможность постоянной регистрации;
- возможность подключения к коммуникациям;
- имеющиеся строительные ограничения.
Читайте также:
Купить дом в коттеджном поселке: что важно знать
Участок с подрядом и без: в чем разница, как выбрать и на что обратить внимание при покупке
Автор: Евгения Рекшан
