Основатель и руководитель ГК «IDTER» в эксклюзивном интервью для журнала S.Недвижимость, входящего в крупнейшую за Уралом экосистему для застройщиков, рассказала как эффективно использовать механизмы КРТ.
Елена, расскажите о ключевые принципах работы КРТ? В чем преимущества такого способа развития городов и территорий?
КРТ — это философия «города для жизни», а не просто стройка. Это современный подход к развитию городских и пригородных территорий, основанный на нескольких фундаментальных принципах, отличающих его от точечной застройки:
- Комплексность и многофункциональность (создание не просто жилых домов, а полноценных микрорайонов с инфраструктурой
- Планирование "С нуля" (разработка единого детального мастер-плана для всей территории до начала строительства)
- Единый Застройщик
- Приоритет Инфраструктуры (одновременное создание инженерной и транспортной инфраструктуры относительно ввода жилья.
- Сбалансированность. Стремление к созданию самодостаточных и экологически устойчивых сообществ, где соблюдается социальный баланс, экологичность (использование «зеленых» технологий в строительстве) и экономическая устойчивость (наличие рабочих мест в самом квартале или в непосредственной близости.
Мастер-план - основа на которой строится проект КРТ. Несколько слов об этом подробнее.
Мастер-план действительно является основой проекта и представляет из себя детальный план всей территории еще до начала ее застройки. Представьте симфонию: если каждый музыкант играет свое, получится какофония. Мастер-план – это партитура для всех «музыкантов»: застройщиков, архитекторов, энергетиков. Он просчитывает все: от трамвайных путей до тени деревьев через 20 лет. Без него КРТ превращается в хаотичную точечную застройку.
Какие возможности КРТ дает девелоперам? Это новый этап эволюции крупных девелоперских компаний?
Абсолютно! Раньше девелопер строил «коробки», а инфраструктура была головной болью городских властей. КРТ же открывает для девелоперов принципиально новые возможности, трансформируя их в урбанистов. Превращает девелопера из исполнителя в соавтора города, создающего не здания, а экосистему с долгосрочной ценностью. Это требует новых компетенций (урбанистика, экология, коммуникация с жителями), но дает доступ к проектам уровня «национального значения».
Преимущества, которые получают жители проектов КРТ очевидны, но давайте еще раз их обсудим. В чем они?
Преимуществом для жителей проектов КРТ является не просто квартира, а качество жизни 24/7. Такой проект кардинально меняет повседневность горожан. Нет изматывающих перемещений, так как детсад, школа, поликлиника, магазины, парк, офисы – в пешей доступности. Экологичная и здоровая окружающая среда с парками и скверами, велодорожками, энергоэффективными домами, системами сбора дождевой воды, «умным» освещением. Гарантированная инфраструктура с современными сетями без перегрузок, камерами, дворами без машин и общими пространствами для жителей. КРТ создает среду, где безопасность, время, экология и социальные связи становятся базовыми правами жителей, а не роскошью. «Житель КРТ покупает не квадратные метры, а новый образ жизни».
Экологичность и «зеленые технологии» встроены в ДНК всех проектов комплексного развития? Это базовая составляющая?
Да, и это не просто солнечные батареи на крыше. КРТ предполагает применение «зеленых технологий» в строительстве и энергетике, сохранение и интеграцию природных ландшафтов, создание экопарков, развитие экологичного транспорта (велоинфраструктура, электро-заправки)
Комплексный подход позволяет эффективнее внедрять ресурсосберегающие технологии, управлять отходами, создавать и сохранять «зеленый каркас» территории.
При дальнейшей широкой реализации проектов КРТ концепции «спальных» районов приходит конец? Верно ли это?
Не конец, но трансформация. Во-первых, «спальные» районы как модель возникли в СССР из-за индустриальных методов домостроения – это экономически эффективно при дефиците времени и ресурсов. Но сегодня их недостатки (многофункциональность, транспортный коллапс) стали критичными. Во-вторых, КРТ предлагает не уничтожение таких районов, что экономически нецелесообразно, а эволюцию. Для новых территорий – проектирование изначально сбалансированных районов. Для существующих – точечные улучшения через реновацию (добавление функций, инфраструктуры).
КРТ меняет сам подход. «Спальный» район – это место для ночлега, КРТ – пространство для жизни. Оно задает новый стандарт – когда каждый район проектируется как мини-город со своим характером и возможностями.
Какой алгоритм реализации проекта КРТ? И кто может принять участие в его реализации?
Алгоритм реализации проекта КРТ будет выглядеть следующим образом:
- Предпроектный анализ (3-6 мес.). На этом этапе проводится обследование территории и экономическое моделирование (окупаемость и риски). Участниками данного этапа станут девелопер, муниципалитет, экологи и аналитики.
- Разработка мастер-плана (6-12 мес.) Разрабатывается градостроительная концепция и финансовая модель. Проводятся общественные слушания - сейчас это обязательное требование по ФЗ № 494. Участники данного этапа – архитекторы, урбанисты, социологи и жители.
- Выбор единого оператора (2-4 мес.). На данном этапе проводится выбор оператора проекта через конкурс по 44-ФЗ или 224-ФЗ. Участниками этапа становятся региональные власти, комиссия Минстроя.
- Проектирование и согласования (4-8 мес.). Разрабатывается ПСД (проектно-сметная документация) с BIM-моделью и получаются разрешения в «едином окне» (по ускоренной процедуре для КРТ). Участниками данного этапа станут проектировщики, экспертиза, надзорные органы.
- Синхронное строительство по принципу «инфраструктура →жилье» и контроль через цифровые двойники. В данном этапе участвуют Единый оператор, генподрядчики и субподрядчики.
- Ввод объектов. Поэтапная сдача очередей строительства в форме функционального кластера с готовой инфраструктурой.
- Эксплуатация. Управление всей средой района: парки, энергоцентры, IT-системы. Участники: УК, оператор КРТ, ТСЖ.
Успех КРТ зависит от строгого следования этапам, слаженной работы всех участников и прозрачности на каждом шаге.
Единый оператор КРТ - несколько слов об этом и какие функции он выполняет?
Единый оператор КРТ – это дирижер всего проекта, отвечающий за реализацию всего комплекса работ в рамках мастер-плана. Его роль выходит далеко за рамки функций обычного девелопера. Его основные функции заключаются в координации всех участников проекта, контроле качества (соблюдение стандартов мастер-плана), финансовый менеджмент и коммуникации (отчетность перед властями и диалог с жителями).
Масштабные проекты - это всегда повышенные риски выхода из графика вывода объектов. Как в проектах КРТ синхронизируются графики ввода жилья и инфраструктурных проектов? Какие механизмы здесь работают? Эффективны ли они?
Да, риски высоки. И для этого в КРТ на данный момент существуют следующие механизмы:
- Единый BIM-план: 3D-модель всего района с привязкой каждого объекта к графику. Представляет собой виртуальный контроль, позволяющий сразу увидеть отклонения.
- Поэтапный ввод: Очередь жилья блокируется, пока не сдана инфраструктура (не сдан энергоцентр, не проложены дороги к кварталу, не подписаны акты на школу/детсад)
- Банковские гарантии и штрафы за срыв
- Контрактные санкции
- Публичный мониторинг: Онлайн-карты с камерами и % готовности объектов.
Статистика эффективности по данным DOM.RF (2024) говорит о том, что 85% проектов КРТ вводят инфраструктуру в срок (+/- 30 дней от плана). В точечной застройке этот показатель – менее 40%.
Для проектов КРТ нужны большие инвестиции и одному девелоперу или застройщику, порой, сложно решится на такие вложения. Есть ли примеры совместных девелоперских проектов, реализуемых в рамках КРТ на одной площадке?
Да, практика совместной реализации крупных проектов КРТ на одной площадке существует и активно развивается в России. Преимущества совместной реализации заключаются в распределении рисков, объединении капитала и компетенций, а также ускорении реализации и повышении привлекательности проекта. Вот несколько примеров и моделей таких проектов:
- Консорциум нескольких частных девелоперов: ЖК «Южные ворота» (Казань).
Один из крупнейших проектов КРТ в России. Реализуется консорциумом трех крупных девелоперов: ГК «АИЖК», ГК «ПИК» и ГК «Самолет». Каждый отвечает за свой сегмент (разный класс жилья, коммерция, инфраструктура) в рамках единого мастер-плана территории. Это позволяет распределить риски, объединить компетенции и ускорить освоение огромной территории.
- Партнерство федерального и локального девелоперов: ЖК «Солнечная система» (Москва, Некрасовка).
Проект КРТ реализуется компанией Sminex при стратегическом партнерстве с ГК «ПИК». Sminex выступает как локальный девелопер с глубоким знанием территории и опытом в данном сегменте, а «ПИК» обеспечивает финансовую платформу, масштаб и экспертизу в строительстве социальной инфраструктуры.
- Государственно-частное партнерство (ГЧП) с несколькими частными партнерами: Территория бывшего ЗИЛ (Москва) – «ЗИЛАРТ». Хотя основным инвестором долгое время была ГК «Лидер», проект подразумевает привлечение множества специализированных девелоперов для реализации отдельных кварталов, объектов коммерческой недвижимости и инфраструктуры. Город (Москва) выступает как партнер, предоставляя землю и координируя развитие транспортной и социальной инфраструктуры.
Совместные девелоперские проект в рамках КРТ - не исключение, а растущая тенденция и часто необходимость для реализации масштабных и сложных территорий. Модели партнерства разнообразны: от консорциума крупных девелоперов до ГЧП с множеством специализированных игроков. Успех такого сотрудничества зависит от тщательного выбора партнера, детальной юридической проработки всех аспектов взаимодействия и наличия эффективных механизмов управления и разрешения споров.
Сейчас, в период охлаждения рынка недвижимости, ощущается ли спад интереса девелоперских компаний к КРТ?
Несмотря на охлаждение рынка недвижимости, интерес девелоперов к КРТ не только сохраняется, но и растет структурно.
Кризис показал уязвимость «коробочных» ЖК. По данным ЦИАН падение спроса на них составило до 40% в эконом-сегменте. В комплексной застройке этот показатель не превысил 15%. Помимо этого, проекты КРТ открывают доступ к «Длинным деньгам» (Госбанки предлагают кредиты под наиболее низкие %, чем для обычных ЖК). Пенсионные фонды и ESG- инвесторы активно финансируют комплексные проекты, а также государство предоставляет поддержку в виде упрощённой процедуры согласований (например, «единое окно» для инфраструктурных решений) и субсидии до 20% на инженерную подготовку территорий.
Регионы получили право самостоятельно инициировать проекты КРТ и выбирать единого оператора. Может ли это стать дополнительным драйвером для подобных проектов?
Определенно да, это мощный потенциальный драйвер для развития таких проектов.
Право регионов самим инициировать КРТ и назначать единого оператора способного значительно увеличить количество и географию проектов КРТ, привлечь новых инвесторов и ускорить развитие территорий.
Однако, этот драйвер сработает при наличии в регионах квалифицированных и финансово устойчивых «единых операторов», пользующихся доверием рынка, а также обеспечения финансовой поддержки как со стороны самого региона, так и федерального центра (субсидии, льготные кредиты). Помимо этого, необходимо создание эффективной и прозрачной системы управления проектами КРТ на региональном уровне и развитие региональных компетенций в комплексном территориальном планировании и управлении крупными девелоперскими проектами.
Если эти условия будут выполнены, то новая модель может стать основным двигателем развития КРТ в России в ближайшие годы, переведя ее из режима «пилотов» и «столичных проектов» в массовую практику региональных проектов.
Как оцениваете перспективу развития КРТ в стране и какой комплекс мер может повысить эффективность и привлекательность этих проектов?
КРТ в настоящее время является ключевым направлением в градостроительстве и девелопменте, призванное решать острые проблемы ветхого жилья, неэффективного использования земель и создания комфортно городской среды. Перспективы развития КРТ в России объективно велики из-за масштаба задач по обновлению городов. Однако реализация этих перспектив требует системной работы по преодолению серьезных административных, финансовых и инфраструктурных барьеров.
Успех будет зависеть от слаженных действий государства (создание условий), девелоперов (эффективная реализация) и общества (конструктивное участие). Если эти условия будут выполняться, КРТ может стать мощным двигателем развития городской среды России.
#крт #управлениепроектами #sнедвижимость #девелопмент #градостроительство #городскаясреда
