Жилая или коммерческая недвижимость: что приносит большую доходность в 2025 году?

В 2025 году рынок недвижимости продолжает оставаться одним из ключевых направлений для инвестиций, несмотря на неопределённость экономической ситуации. В таких условиях многие инвесторы сталкиваются с важным вопросом: что выбрать — жилую или коммерческую недвижимость? Каждый сегмент имеет свои особенности, преимущества и риски, а также разный потенциал доходности и ликвидности.

В этой статье мы подробно рассмотрим актуальные тренды 2025 года, сравним доходность и ключевые показатели жилого и коммерческого сегментов, а также дадим рекомендации, которые помогут инвесторам с разным уровнем капитала принять взвешенное решение и сформировать эффективный инвестиционный портфель.

Доходность: коммерческая недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость демонстрируют в среднем 12% годовых доходности со сроком окупаемости 10-12 лет. Что касается аренды, то средняя ставка офисов класса “A” составляет около 175.000 рублей в месяц.

Что делает коммерческую недвижимость более доходной:

• Долгосрочные договоры аренды — чаще всего на 3–7 лет, что обеспечивает стабильный денежный поток. При этом арендаторы — это, как правило, компании с устоявшейся репутацией, которые с меньшей вероятностью задержат платежи или съедут через полгода, как это нередко бывает на рынке жилой аренды.
• Привлекательность центральных деловых районов остаётся высокой даже в условиях гибридных форматов работы. Москва-Сити, Пресненский район, Белорусский кластер сохраняют высокий уровень загрузки, а цены на качественные офисы здесь практически не снижаются.
• Рост арендных ставок при низкой вакантности. В 2025 году в Москве доходность офисов продолжает расти: в ключевых деловых локациях ставки за год увеличились на 39%, а вакантность офисов класса «А» снизилась до 5–6%, что говорит о дефиците качественных предложений. Для сравнения, в 2024 году этот показатель составлял около 5,9%, и прогнозы предполагали его рост, но он, напротив, снизился, укрепив позиции сегмента.

Жилая недвижимость: надежность и доступность

Вложения в жилую недвижимость приносят в среднем около 6,8% годовых, а срок их окупаемости составляет порядка 15–17 лет. Средняя арендная ставка на квартиры в Москве сегодня держится на уровне 120.000 рублей в месяц.

Несмотря на более низкую доходность по сравнению с коммерческим сегментом, жилой рынок остаётся самым доступным и понятным для большинства инвесторов. Его преимущества заключаются в следующем:

• Низкий порог входа: квартиру можно приобрести в ипотеку, рассрочку или по льготным государственным и корпоративным программам — с минимальным первоначальным взносом и без высокой кредитной нагрузки, что снижает финансовый риск для инвестора.
• Стабильный спрос на аренду: особенно в локациях с развитой инфраструктурой — возле метро, парков, университетов или деловых центров, что обеспечивает регулярный денежный поток.
• Высокая ликвидность: жилые объекты проще продать, чем коммерческие, особенно вне крупных деловых кластеров. Квартиры в бизнес-сегменте сохраняют высокий уровень сделок даже в период снижения покупательской активности.
• Выгодные предложения от застройщиков: покупка «на старте» строительства позволяет сэкономить до 30% от стоимости готового жилья. Многие девелоперы предлагают беспроцентную рассрочку, ипотеку от 3,5%.

Вложения и затраты

При выборе между жилой и коммерческой недвижимостью важно учитывать не только доходность, но и стартовые затраты на приобретение и последующее вложение в ремонт. Квартира площадью около 50 м² в жилом комплексе бизнес-класса в Москве обойдется примерно 25 млн ₽, в то время как коммерческое помещение аналогичного метража в той же локации обойдётся чуть дешевле — около 23 млн ₽.

Что касается подготовки объектов к использованию, коммерческая недвижимость чаще всего сдаётся в состоянии «бетон» или с базовой чистовой отделкой, что подразумевает дополнительные инвестиции арендаторов в отделочные работы и оборудование. В отличие от этого, современные арендаторы жилых квартир ожидают не только качественную отделку, но и полную меблировку, что увеличивает первоначальные затраты собственника, но одновременно повышает привлекательность объекта и позволяет быстрее заключать договора аренды.

Рекомендации инвесторам

Частным инвесторам с капиталом до 10 млн ₽ целесообразно ориентироваться на жилой сегмент, который отличается высокой стабильностью, низким порогом входа и простотой управления. Жилая недвижимость позволяет быстро находить арендаторов благодаря постоянному спросу. Кроме того, управление жилыми объектами довольно понятно, что особенно важно при ограниченных ресурсах и отсутствии опыта.

Средним инвесторам с капиталом от 10 до 50 млн ₽ рекомендуется рассматривать диверсифицированный подход — сочетание небольших коммерческих объектов (retail, офисные помещения) с жилыми студиями. Это позволяет повысить доходность портфеля за счет более высокой ставки аренды коммерческой недвижимости, сохраняя при этом ликвидность и стабильность жилых объектов. Такая стратегия снижает зависимость от специфики одного сегмента и дает возможность гибко реагировать на изменения рынка.

Крупным инвесторам с капиталом свыше 50 млн ₽ стоит формировать смешанный портфель, включающий складскую недвижимость, офисные комплексы, а также жилые объекты. Управление таким портфелем требует профессионального подхода, поэтому оптимальным решением становится сотрудничество с опытными управляющими компаниями, специализирующимися на разных типах недвижимости. Такой подход обеспечивает баланс между доходностью, рисками и ликвидностью, позволяет использовать налоговые и финансовые инструменты, а также открывает доступ к масштабным инвестиционным проектам с перспективой роста стоимости активов в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Что выбрать инвестору в 2025 году — жилую или коммерческую недвижимость?

В 2025 году выбор между жилой и коммерческой недвижимостью зависит прежде всего от целей инвестора, размера капитала и готовности принимать риски. Коммерческая недвижимость предлагает более высокую доходность и стабильный денежный поток благодаря долгосрочным договорам аренды и дефициту качественных офисных площадей, особенно в ключевых деловых районах Москвы. Однако она требует более значительных вложений.

Жилая недвижимость остаётся более доступным и понятным инструментом с довольно низким порогом входа и высокой ликвидностью. Это оптимальный вариант для частных инвесторов и тех, кто ценит стабильность и простоту управления. Кроме того, покупка на этапе строительства позволяет значительно сэкономить и повысить будущую доходность.

Отличная стратегия для многих инвесторов — диверсификация: сочетание жилых и коммерческих активов, что позволяет сбалансировать доходность и риски, адаптироваться к изменчивой экономической ситуации и использовать преимущества каждого сегмента. При грамотном подходе недвижимость в любом виде остаётся одним из наиболее надёжных и привлекательных инструментов инвестирования в 2025 году. Чтобы подобрать недвижимость для инвестиций — напишите в чат для бесплатной консультации!