Сначала все было хорошо. Вечный Город во времена своей юности, не был велик, могуч и совершенно точно не претендовал на гордое звание центра Ойкумены. Поэтому земля, для постройки дома и даже настоящей виллы внутри римских стен не стоила каких то сумасшедших денег. Еще в IV веке до Рождества Христова любой приличный, уважаемый соседями патриций мог купить себе в черте города участок земли, называемый insula, и построить дом своей мечты. Как он его видел.
Но, конечно же, подобное кадастровое благополучие могло продолжаться долго. Несокрушимые римские легионы, превращенные Гаем Марием в совершенную военную машину, шли вперед, перемалывая врагов Вечного Города и превращая их тела, города и земли - в нескончаемый поток ценностей, полноводной рекой текущих к Палатинскому холму. Империя становилась сильнее, ее границы раздвигались на все четыре стороны света. И это было отлично.
Вот только к богатству и могуществу Рима, прилагалось совсем небольшое неудобство. Цены на землю в столице мира взлетели так, что никакой Дедал даже с помощью Икара не смог бы их догнать.
Конечно же, цены на недвижимость в Вечном Городе росли все время, но до самого конца IV века до нашей эры это был, в общем, не очень спешный и довольно планомерный процесс. Удобное расположение города, довольно приличная площадь по меркам того времени и сравнительно небольшое население, позволяло убрать под защиту стен не только все необходимые для жизни мастерские, но и большую часть их работников, жителей города и даже рабов. Не говоря уже о лучших людях - царской семье и заменившем царя на вершине власти Сенате.
Строительство в те далекие времена велось в Риме по принципу "имений" На принадлежащий римлянину земле, полученной им у города, строился дом, причем ни одна его часть не должна была выходить за пределы земельного участка и соприкасаться с другими окружающими здание домами. Таким образом, для жителей оставлялись не только удобные проходные переулки, но и осуществлялась нормальная логистика подвоза воды, продуктов и вывоза мусора и прочих неприятных субстанций.
Отдельно от жилья строили мастерские, рынки, лавки, бани и прочие необходимые элементы городской инфраструктуры, выделяя им целые районы и кварталы. И такая вот схема городской застройки работала до тех пор, пока не столкнулась с увеличивающимся с каждым годом потоком желающих переселиться в новую Столицу мира.
Уже к началу III века до Рождества Христова, когда кроме нормальных квиритов в Риме стали появляться самниты и прочие италики, места в городе стало не хватать. А самое неприятное было в том, что всех этих лишних людей было невозможно выгнать за стены. Растущее производство, на котором и держалась мощь молодого Рима, требовало десятки тысяч рабочих рук. И хозяев этих самых рук нужно было где-то селить.
Почти полвека казалось, что проблему можно было решить малой кровью. Например, взять и построить над теми самыми мастерскими, что крепили экономику и работоспособность Рима, еще этаж, или два, или даже три. И вот там, в непосредственной близости от рабочего места, и расселить городскую бедноту. Понятно, что в реальности никаких дополнительных этажей над уже имеющимися мастерскими никто не достраивал. Но идея совместить римскую промышленную зону и жилой фонд показалась всем отличной. И с первой половины III века до нашей эры такие многоэтажки, у которых первый этаж занимало разное производство, а верхние этажи сдавали тем, у кого не хватало денег на нормальное жилье, появились в Риме во множестве.
И почти моментально всем стало понятно, что кроме ткацких, кузнечных и прочих мастерских, на нижних этажах можно размещать также лавки, склады, разные конторы, как государственные, так и частные, и даже закусочные. Вот в этот самый момент и родился первый в мире человейник. Римская инсула.
В самом начале, это было именно что жилье для беднейших горожан. Тех самых, что неспособны были даже в складчину выкупить самый крошечный участок земли в самом захолустном районе и построить там нормальный, пускай даже и очень скромный domus - классический римский дом, который мы привыкли видеть в фильмах и на страницах книг, что рассказывают нам о Вечном Городе. И по причине того, что строилось все это изначально как дешевое жилье для плебса, инфраструктуру инсулы имели соответствующую. Вернее, не имели практически никакой.
Вода, приходящая в город по гигантским акведукам, попадала в них, только если производства и лавки предполагали ее обязательное присутствие. Впрочем, даже подведённый к мастерским водовод никаким образом не влиял на наличие воды в квартирах жильцов верхних этажей. Прокладка водопровода в Риме стоила серьезных денег, и раздавать ее налево и направо никто не был готов.
Канализация, которой славился Вечный Город, как-то тоже не добралась до первых римских многоэтажек. Нет, конечно, она была, стоило только спуститься по узкому лестничному пролету с четвертого этажа и выйти на улицу. Но все это было где-то там, снаружи. Внутри же инсулы были только крошечные комнаты, стены, двери и подслеповатые окошки, выходящие на узкие улицы Вечного Города.
Впрочем, жильем беднейших горожан инсулы были совсем недолго. Вдохновленные тем, сколько людей можно поселить внутри всего лишь одного дома, Сенат и землевладельцы решили, что это совершенно точно история успеха, и перенесли прогрессивный опыт из промышленных и беднейших районов города во все остальные. Ну а почему бы и нет, раз оно работает?
Со второй половины II века количество многоэтажек в Риме начинает расти. На окраинах сносятся старые добрые домусы (domus), а на их месте возводятся инсулы. И теперь это уже не жилье бедняков. К этому времени Рим вырос уже настолько сильно, что проблемы с жильем стали испытывать не только приезжие, но и богатые плебейские семьи. Да что там говорить, даже обедневшие патриции не всегда могли содержать особняк в центре Рима. И именно античные многоэтажки помогли всем этим людям найти себе крышу над головой.
Новые инсулы теперь, строились с оглядкой на богатство и знатность жильцов. Самые состоятельные, жили в больших комнатах или квартирах на втором этаже, а если в доме не предполагались лавки и прочие подобные заведения, то и на первом. Этим прекрасным и платежеспособным людям иногда полагался даже отдельный вход из внутреннего дворика - атриума или прямо с улицы. Тем, кому на такие излишества денег не хватало, селились на третьем, четвертом и даже пятом этажах этого человейника. в который нам пришла пора заглянуть.
И первое, что встречало человека, подошедшего к инсуле, это запах. Непередаваемая смесь запахов готовящейся еды, горящего дерева, угля, дешевого вина и сотни других, совершенно уже неопределимых носом обычного человека. Именно так пахли термополии - римские закусочные быстрого питания. В каждой инсуле их была как минимум пара, и именно они были главным местом и способом питания жителей этого большого дома.
В этих заведениях готовилась немудрёная еда, основой которой был хлеб, рыба и разные бобовые и соусы. И по мере приготовления, все это небывалое кулинарное разнообразие выдавалось оголодавшему горожанину. После чего он мог идти куда хочет, главное, чтобы побыстрее. Потому что никаких глупых излишеств вроде столов, стульев и даже лавок в термополии не было. Хотя, если идти было некуда или просто далеко, все купленное у лавочника можно было употребить прямо на месте, стоя у прилавка, столба или просто оперившись на стену.
По соседству, у мелких лавочников, арендующих помещения на первом этаже, можно было найти множество разных мелочей, необходимых для жизни, от новой одежды и инструментов, до вина и разнообразных продуктов. Вот только продукты в этих самых лавках покупали далеко не все. Ну просто потому, что большей части жителей инсулы их было негде приготовить.
Да, дорогой друг, с кухнями, очагами и прочими нагревательными устройствами, вокруг которых строится любая кухня, на всех этажах римского челвоейнека кроме первого, было тоже так себе. Почему? А все дело в размере квартир и комнат, в которых проживали горожане. Если на втором этаже, где селились приличные люди с деньгами и каким-то доходом, размер квартир позволял еще как-то разместить отдельную кухню, то выше....
Типичная римская или остийская квартира в инсуле, располагавшаяся на первом и втором этаже, состояла из двух, трех, очень редко из четырех комнат и общей площадью не превышала сорока квадратов. И это было шикарное предложение. На общем фоне. Жители третьего, четвёртого и пятого этажа, довольствовались крошечными восьми - десятиметровыми комнатами с единственным окном и выходом в общий коридор. Коридоры, в свою очередь, замыкались лестничными клетками, выходящими на улицу, в атриум или в сквозной проход первого этажа.
Хотя, если средства жильца позволяли, квартиру можно было расширить. Причем как за счет соседних на том же этаже, так и устроив себе двухэтажные апартаменты. Известны случаи, когда обедневшие граждане, или наоборот, разбогатевшие приезжие купцы выкупали целый этаж инсулы, проводили туда вводу, превращая ее в очень приличное даже с современной точки жилье. Чаще всего такое случалось, когда под застройку шли приличные районы города, находящиеся неподалёку от водных цистерн, больших улиц или важных городских объектов.
И вот такие "приличные" инсулы, отличались от своих простых собратьев чуть более чем полностью. В них с самого начала не предполагалось присутствие лавок и мастерских, высотность их редко превышала два этажа, а все квартиры, которых, как правило, было не то чтобы очень много, имели свои выходы во внутренний дворик с бассейном и прочими архитектурными красотами. Но такой красоты, даже в богатейшем Риме было совсем не великое количество. Большая часть жителей многоэтажек, ютилась на своих десяти квадратных метрах.
И вот за все эти немыслимые удобства в виде крыши над головой, древнеримского общепита, отсутствия кухни, воды, канализации и отличного солнечного освещения, граждане и гости Вечного Города платили, в общем-то, весьма приличные деньги. В I веке нашей эры, год аренды самой дешевой комнаты на четвертом этаже, а квартиры в инсуле никогда не продавали, только сдавали в аренду, стоил тысячу сестерциев. Большая, удобная квартира на втором этаже обходилась в три - четыре тысячи. И это могло пробить дыру в любом бюджете. А для сравнения и понимания масштабов финансовой трагедии, давайте пробежимся по тогдашним ценам на разное полезное имущество.
- Модий пшеницы (6,7 кг) – 4 сестерция.
Секстарий вина (3.2 литра) – 12 сестерциев.
Хлеб – 2 асса (половина сестерция).
Фунт мяса – 1 асс (четверть сестерция).
Большая свежая рыба – 1 асс.
Уличная еда – 1 асс.
Посещение бани – 1 асс.
Недельные траты для семьи из трех человек – 40-50 сестерциев.
Новая туника – 15 сестерциев.
Раб, не владеющий мастерством – от 250 до 500 сестерциев.
Раб ремесленник – от 1000 до 2500 сестерциев.
Заработок хорошего ремесленника в том же I веке составлял 200 - 250 ассов в неделю (50-55 сестерциев). Свободный разнорабочий или грузчик в доках, выполнявшие "рабскую работу" получали 120-150 ассов в неделю. Художники и мозаичники получали 200-220 ассов, юристы - от 100 до 1000 сестерциев за законченное, выигранное дело.
В общем, как ни крути, аренда даже крошечной клетушки на окраине Вечного Города была серьезным вложением денег. И один такой античный человейник приносил своему владельцу какие-то просто фантастические прибыли. В Остии, например, в домах вдоль Decumanus Maximus, жило по 280-340 человек в каждом. В зависимости от наполненности первого этажа лавками и мастерскими, такой дом вмещал в себя 50-80 квартир и комнат, превращая своего хозяина в более чем состоятельного человека буквально за год.
- Инсула, выстроенная Аррием Поллионом, принадлежащая Гн. Аллию Нигидию Маю, сдаётся с июльских календ: лавки со своими антресолями, прекрасные квартиры вверху (cenacula equestria) и дом. Съёмщик пусть обращается к Приму, рабу Гн. Аллия Нигидия Мая.
И конечно же, у всех приличных людей, что имели возможность строить такие полезные буквально всем окружающим дома, не было ни единой возможности отказаться от этого замечательного с любой точки зрения проекта. И нужно ли удивляться, что инсулы в Риме и крупнейших городах сначала Республики, а потом Империи стали строить как не в себя.
Уже ко II веку нашей эры, судя по дошедшим до нас документам, инсулы составляли от пятидесяти до семидесяти процентов всех жилых домов тогдашних "мегополисов" в зависимости от "удаленности от центра", ценника на землю, ну и, понятно, временного периода. В том или ином виде мы находим их в Риме, Остии, Александрии, Антиохии, Эфесе. И даже в глубоко провинциальных Помпеях и Геркулануме найдены руины античных многоэтажек. Хотя, казалось бы, зачем они там были вообще были нужны?
Примерно к этому же времени, многоэтажки, ранее считавшиеся непрестижным жильем, существовать в котором могло разве что всякое опустившееся быдло, как-то незаметно переходят в статус просто места проживания, которое ничуть не лучше и не хуже любого другого. Все равно на нормальный домус, а тем более виллу в центре Рима денег практически не у кого нет. А тут хоть и маленькая комнатка, зато приличная закусочная на первом этаже, и пятнадцать минут пешком до Колизея.
Как ты понимаешь, дорогой читатель, мысль о том, что из инсулы, что была сама по себе отличным источником дохода, можно выжать еще немного серебряных сестерциев, не могла, как бы сама собой не появится в головах самых эффективных управленцев того времени. И для начала к и так высоченному зданию попробовали пристроить пятый этаж. А если повезет, то и шестой.
Ну а почему бы и нет? Римские архитекторы были невероятными профессионалами, и дело свое знали отлично. Нужно было просто взять нормальные материалы, нанять на работу хорошую бригаду профессиональных строителей и контролировать это силами самих архитекторов и их помощников непрерывно. Дорого? Да, недешево, но результат совершенно точно будет того стоить.
А вот скажи, дорогой друг. Тебя удивит, если я скажу, что никто не слушал что там дальше говорят архитекторы, после слов "можно пристроить пятый этаж"? Ну, разве что на фразе "качественные материалы" у будущих счастливых хозяев многоквартирных домов, появлялась одна и та же гениальная мысль, - о, точно, на материалах тоже можно сэкономить. Откуда мне это известно? Да просто строили инсулы в массе своей, из такого хлама, что ни в сказке сказать....
Мелкий камень, кирпич, необожжённый кирпич, бутовая кладка, туф иногда попадался даже тростниковый фахверк. И все это в самых неожиданных и причудливых сочетаниях. Например, в инсулах из Остии некоторые несущие стены на протяжении всей своей длины возводили из кирпича, кирпича, сырца и туфа поочередно, что, конечно же, наилучшим образом сказывалось на прочности и долговечности конструкции.
- ...мы населяем столицу,
Всю среди тонких подпор, которыми держит обвалы
Домоправитель: прикрыв зияние трещин давнишних,
Нам предлагают спокойно спать в нависших руинах.
Жить-то надо бы там, где нет ни пожаров, ни страхов.
Укалегон уже просит воды и выносит пожитки.
Уж задымился и третий этаж, — а ты и не знаешь:
Если с самых низов поднялась тревога у лестниц,
После всех погорит живущий под самою крышей,
Где черепицы одни, где мирно несутся голубки. (Ювенал)
И человейники рушились. Причем происходило это с настолько завидным постоянством, что Авл Гелий заявляет, что не было такого года, чтобы в Риме не обрушилось и ли не сгорело две-три инсулы. И ты, конечно же, спросишь, да чему там гореть, там же камень? И будешь неправ чуть более чем полностью. Дерева в конструкции инсулы было более чем достаточно. Стропила, обрешетка, двери, ставни окон, собственно элементы фахверка. И, конечно же, стены.
Очень быстро стало понятно, что если делать внутренние стены не из камня, кирпича или бутовки, а деревянными, то можно на ровном месте сэкономить немного площади и впихать еще по одной - две комнаты на каждом этаже. Понимаешь, да? Увеличить количество комнат путем удешевления строительства. Это же просто мечта какая-то. И да, известны случаи, когда вместо каменных или кирпичных опорных столбов, строители использовали деревянные бревна нужной высоты, обложенные снаружи бутом. Такое вот римское качество.
И ты, конечно же, спросишь, — но подожди, какой смысл строить плохо, если строишь для себя? Понятно, если бы комнаты и квартиры в инсуле продавались, тогда все было бы хоть насколько-то логично, построил, продал, а дальше хоть трава не расти. Но ты же собираешься сдавать их в аренду. В чем смысл то?
А все дело в сверхприбыльности проекта. Сама инсула, как постройка, не стоила и десятой части стоимости земли, на которой стояла. И приносила при этом какие-то совершенно безумные прибыли. За год - полтора максимум, многоэтажка окупала себя и начинала работать в плюс. После чего можно было получать деньги, не вкладываясь в нормальные сезонные ремонты, которые далее, во времена Римской империи, были штукой дорогой, долгой и чертовски раздражительной.
А через пять - шесть лет, когда построенная на живую нитку инсула начнет понемногу рассыпаться, можно.... Просто не обращать на это внимание и продолжать сдавать комнаты в ней до победного конца. А потом, расчистить землю от руин и повторить все вышеперечисленное еще раз.
Конечно же, со всем этим пытались бороться. Но, судя по той регулярности, с которой римские многоэтажки рушились, эффективность указов о строгом соответствии при строительстве была такая себе. Шесть эдилов с их немногочисленными помощниками просто физически не успевали контролировать все стройки Вечного Города и поставки на них качественных материалов. Ну, по крайней мере, именно так звучала официальная версия. Чувствуете, как приятно в воздухе запахло коррупционной составляющей? Я тоже чувствую.
Одним словом, сколько-нибудь действенные меры, хотя бы отчасти решившие проблемы обрушения доходных домов, были приняты только при императоре Траяне, ограничившим высоту инсул восемнадцатью метрами от уровня тротуара. И ты, конечно же, спросишь, - да при чем тут вообще высота? А дело в том, что в эти самые восемнадцать метров четырёхэтажная инсула еще кое-как попадала, а вот все, что выше - уже нет.
А это значит, что снижалась до приемлемого уровня нагрузка на несущие стены, даже если они делались из не самых качественных материалов, уменьшалось общее количество жильцов, а значит, снижалась вероятность пожара. А главное, выполнение этого указа легко можно было проверить. Ведь внутрь стены, для того чтобы проверить качество кирпича и бетона не залезешь, А высота - вот она, легко определяется даже на глаз.
Впрочем, если говорить совершенно честно, ничего с этим указом не изменилось. Инсулы, до самого падения Вечного Города остававшиеся главным жилым фондом римской столицы, продолжали гореть и рушится. Хотя, может быть, и не столь часто, как во времена поздней Республики и первых лет Империи. Но это, нужно сказать, не то чтобы очень сильно пугало их потенциальных жильцов. Ну а какой смысл бояться, если поселиться где-то еще, девять из десяти граждан и гостей Рима не могли даже теоретически.
Начав свою историю во времена еще царского Рима, инсула, этот первый известный нам многоэтажный челвоейник, прошел вместе с Вечным Городом по всем дорогам, которыми вела его прихотливая судьба, сделавшая его центром Ойкумены. Но и после гибели его инсула не исчезла, переместившись в новый центр мира. Византию. Ведь ромейские легионы шли вперед, перемалывая врагов Императора и превращая их тела, города и земли в нескончаемый поток ценностей, полноводной рекой текущих в главный город Империи. А это, как мы уже знаем, здорово повышает цену на землю в столице мира.
И тут наверняка кто-то из самых внимательных читателей заметит, что римская инсула была далеко не первой. Что многоэтажные жилые дома известны нам еще со времен Вавилонского царства. Ну что тут сказать. На самом деле нет, неизвестны.
Всю информацию о подобных многоквартирных домах ранней Античности мы черпаем из немногих письменных источников, из которых вообще непонятно не только, насколько большими они были, неясно даже, что имел в виду автор, когда говорил "много". Так что именно Римская инсула - первый доказанный случай, когда несколько сотен человек собрали вместе, поселив в огромном доме с крошечными квартирками. Такие дела. А на сегодня все. Мне больше нечего рассказать вам про римскую инсулу.