Эскроу-счет: что это и как он защищает покупателей от потери денег?

Покупка квартиры в новостройке всегда связана с определёнными рисками. На фоне ростущего числа обанкротившихся застройщиков и многочисленных задержек с вводом в эксплуатацию жилых комплексов, многие покупатели начинают задаваться вопросом: как защитить свои деньги и избежать финансовых потерь? Один из эффективных инструментов, который помогает минимизировать эти риски, — эскроу-счёт. Этот инструмент был введён в России с 2019 года и уже зарекомендовал себя как важное новшество для рынка недвижимости.

Что такое эскроу-счёт?

Эскроу-счёт — это специальный банковский счёт, на который покупатель перечисляет деньги при заключении договора с застройщиком на покупку квартиры в строящемся доме. Однако средства не поступают к застройщику сразу. Банк замораживает деньги до тех пор, пока не будут выполнены все условия договора — дом не будет сдан в эксплуатацию и передан покупателю.

В отличие от традиционной схемы, когда покупатель сразу переводит деньги застройщику, эскроу-счёт создаёт механизмы защиты для обеих сторон. Застройщик получает средства только после того, как выполнит свои обязательства перед покупателем, а покупатель — гарантии, что его деньги не пропадут, если стройка не будет завершена.

Как работает эскроу-счёт?

Процесс работы эскроу-счёта можно разделить на несколько этапов:

1. Открытие счёта и внесение средств. Покупатель переводит деньги на эскроу-счёт в банке. Эти средства замораживаются на счёте и не могут быть переданы застройщику.
2. Контроль за выполнением условий договора. Застройщик обязан соблюдать сроки сдачи дома и другие условия договора, указанные в проектной декларации. При этом проектная декларация и сам договор регламентируют сроки и обязательства сторон.
3. Передача денег застройщику. Только после того, как объект сдан в эксплуатацию и покупатель принимает квартиру, средства, находящиеся на эскроу-счёте, могут быть переданы застройщику. В случае, если сроки не соблюдены, покупатель имеет право требовать возврата средств.
4. Возврат средств покупателю. Если застройщик не выполняет свои обязательства — например, дом не сдаётся в срок, или если строительная компания обанкротилась — средства на эскроу-счёте возвращаются покупателю. Это предотвращает потерю денег в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств, таких как банкротство или мошенничество.

Защита покупателя и застройщика

Эскроу-счёт значительно повышает степень доверия между покупателем и застройщиком. Для покупателя это реальная гарантия, что его деньги будут возвращены в случае, если застройщик не выполнит обязательства. С другой стороны, застройщик получает возможность гарантированного финансирования на завершение строительства, так как деньги будут переведены ему только после выполнения всех обязательств.

Кроме того, механизм эскроу-счётов позволяет застройщикам быть более конкурентоспособными на рынке. Наличие такого счёта повышает доверие со стороны покупателей, что немаловажно в условиях рынка недвижимости, где есть опасения по поводу недобросовестных застройщиков.

Что будет, если банк обанкротится?

Одним из важных аспектов эскроу-счётов является то, что средства на таком счёте застрахованы на сумму до 10 миллионов рублей. Это означает, что даже если банк, в котором открыт счёт, окажется на грани банкротства, деньги покупателя будут защищены.

В случае ликвидации банка, средства на счёте автоматически переводятся в другую кредитную организацию, а все обязательства, взятые на себя по договору, продолжают действовать. Это даёт покупателям дополнительную уверенность в безопасности их вложений, даже если банк временно утратит свою деятельность.

Риски и преимущества для покупателей

Преимущества:

1. Защита от потери денег. Если застройщик не сдаёт объект в срок или банкротится, покупатель получает свои средства обратно.
2. Гарантированное выполнение обязательств застройщика. Застройщик не получает деньги, пока не выполнит условия договора и не сдаст дом в эксплуатацию.
3. Страхование средств до 10 миллионов рублей. Это минимизирует риски в случае банкротства банка.

Риски:

1. Задержки в строительстве. Несмотря на наличие эскроу-счёта, застройщики могут столкнуться с проблемами в строительстве, что приведёт к задержке сдачи объекта.
2. Процесс может быть длительным. Для покупателей, которые хотят купить квартиру в максимально короткие сроки, процесс работы с эскроу-счётом может быть более длительным, поскольку деньги замораживаются на определённый период.

Преимущества для застройщиков

Застройщики, которые работают с эскроу-счётами, получают несколько преимуществ. Во-первых, это возможность привлекать больше покупателей, которые ищут безопасность при сделках. Во-вторых, это улучшение имиджа на рынке, так как клиенты видят, что застройщик готов работать по новым, более надёжным схемам.

Кроме того, для застройщиков важно, что деньги от продажи квартир поступают поэтапно. Это помогает планировать строительный процесс и избегать финансовых трудностей. Застройщик получает средства только после того, как дом сдан, что значительно снижает риск нецелевого расходования средств.

Эскроу-счёт в российской практике

Механизм эскроу-счётов был введён в России с 1 июля 2019 года. Изначально он был обязательным для застройщиков, работающих по договорам долевого участия. Однако позже он был расширен и стал доступен для всех новых жилых объектов. Законодательные инициативы, направленные на введение эскроу-счётов, были частью программы по улучшению безопасности для дольщиков и повышения прозрачности на рынке недвижимости.

По данным Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства России, за два года с момента введения механизма эскроу-счётов количество договоров, заключённых с использованием этого механизма, значительно возросло. Например, в 2021 году более 60% сделок с новостройками в России было оформлено через эскроу-счёты.

Заключение: эскроу-счёт как гарантия безопасности

Эскроу-счёт стал важным инструментом для обеспечения прозрачности и безопасности сделок на рынке недвижимости. Он даёт покупателям уверенность в том, что их деньги не будут потеряны в случае проблем с застройщиком, а также помогает застройщикам работать в условиях большей финансовой стабильности. Этот механизм способствует созданию доверительных отношений между покупателями и строительными компаниями и является необходимым шагом к повышению прозрачности на рынке недвижимости.

С каждым годом количество сделок, оформленных через эскроу-счёты, растёт, и это свидетельствует о том, что покупатели начинают всё больше доверять этому инструменту, а рынок недвижимости становится более защищённым для всех участников.