Кажется, высокая ключевая ставка с нами надолго. Даже те эксперты, которые осторожно прогнозируют снижение ключевой ставки весной следующего года — говорят, что она в любом случае весь 2025 год останется двузначной.
Чтобы в этих условиях сохранить свои деньги, большинство людей выбирают один из двух традиционных путей: вклады или недвижимость. Какой из этих вариантов более правильный?
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). Делюсь здесь своими мыслями о рынке недвижимости ⏏️
На самом деле единственно правильного ответа здесь нет. Потому что смотреть надо не только на прибыльность — но и на риски, и на дополнительные затраты, которые есть в обоих случаях. В рамках статьи можно сделать только очень приблизительный расклад — просто дать информацию к размышлению.
Предположим, что у человека есть некая серьезная сумма денег — скажем, 5 миллионов. Что с ними сделать, чтобы их точно сохранить и по возможности приумножить?
Положить на вклад?
В целом доходность рублевых вкладов держится примерно на уровне ставки ЦБ: так, сейчас в большинстве банков есть вклады под ставку 19–21%.
Это значит: если у человека на вкладе лежит миллион — то за год при такой процентной ставке он получит 200 тысяч рублей. Если на вкладе 5 миллионов, то доход с процентов достигнет миллиона в год. Неплохо? Очень даже. Но с этих денег человеку надо будет заплатить налог.
Доходы по вкладам сейчас облагаются по стандартной ставке НДФЛ — 13%. Есть нюанс: если доходы человека, включая зарплату, проценты по вкладам, дивиденды, превысят 5 млн рублей за год — то с суммы превышения возьмут 15%.
Что надо иметь в виду. Существует необлагаемый минимум: если у человека вкладов и прочих инвестиций менее 1 млн рублей — налогов он не платит. И некоторые люди считают, что им достаточно «разбросать» по разным банкам по миллиону, чтобы не пришлось платить НДФЛ. Это не так. Налоговая видит все ваши источники доходов и суммирует их.
Давайте с примером для наглядности. Конечно, он будет очень упрощенный, это просто чтобы понимать общую картину. У человека на вкладах в разных банках лежит 5 млн рублей: допустим, продал квартиру, доставшуюся ему по наследству — и решил положить в банки под 16–20% процентов годовых. За год он заработал миллион. Понятно, что реальная сумма будет меньше: ставку в 20% начали предлагать совсем недавно — но для простоты расчетов пусть будет так.
Необлагаемая сумма годового дохода составит примерно 200 000 рублей. Примерно, потому что эта сумма зависит от максимальной ключевой ставки в текущем году на первое число месяца — будем оптимистами и предположим, что ключевая ставка в 2024 году не превысит 20%.
- Вычисляем сумму, с которой человеку надо заплатить НДФЛ: 1 000 000 – 200 000 = 800 000 рублей.
- Умножаем 800 000 рублей на 13% и получаем 104 000 рублей. Такой НДФЛ человеку надо будет заплатить до 1 декабря следующего года.
- У человека остается чуть меньше 900 000 рублей годовой прибыли.
Это, напомню, при условии стабильно высокой ключевой ставки в течение года и отсутствия шоковых сценариев типа заморозки вкладов.
Купить недвижимость?
Сразу скажу, что если свободных денег у человека меньше миллиона рублей, то однозначно стоит выбрать вклад в банке. Проценты хорошие, НДФЛ с этой суммы не платится — а для вложения в недвижку при нынешних ценах миллиона, увы, ни на что не хватит.
Еще пару лет назад любому человеку можно было использовать эти деньги как первоначальный взнос и купить, скажем, новую однокомнатную квартиру в ипотеку под 8% годовых. Сейчас ипотеки с господдержкой нет, семейную и ИТ-ипотеку ограничили по условиям, да и лимитами там все непросто. А базовые ипотечные ставки — сами знаете, запредельные.
А вот если у человека есть наличные деньги, те же 5–6 миллионов — то вложиться в недвижимость вполне даже можно. Но тут все зависит от того, какую именно недвижимость вы собираетесь купить, на какой срок и как хотите использовать.
Среди всех вариантов мне лично наиболее надежным кажется этот: купить квартиру под долговременную аренду. Если говорить о той сумме, которую мы обозначили выше — ее хватит на однушку в новостройке или компактную, сравнительно свежую двушку на вторичном рынке. При удачной локации, я уверена, недостатка в арендаторах не будет: на рынке аренды сейчас спрос превышает предложение. И цены, соответственно, растут.
Конечно, годовая доходность здесь несопоставима с нынешней доходностью по вкладам — она будет в районе 350–400 тысяч рублей, судя по средней стоимости аренды на рынке недвижимости. Поэтому имеет смысл покупать квартиру на несколько лет. Если учитывать, что в большинстве случаев продать квартиру без необходимости платить НДФЛ можно через 5 лет — то, очевидно, надо рассчитывать как минимум на этот срок.
Этот вариант менее доходный, но более стабильный: стоимость аренды не зависит от колебаний ключевой ставки — и в ближайшие годы вряд ли снизится. С другой стороны, такое вложение денег требует дополнительных затрат, в том числе на мебель и косметический ремонт.
Плюс ежегодный налог на имущество. В базовом варианте это 0,1% от кадастровой стоимости квартиры — но муниципалитеты могут поднимать ставки до 0,3%, поэтому тут возможны сюрпризы. Например, налог на жилой дом в черте Екатеринбурга составляет 0,1% от кадастровой стоимости, а жилой дом в Верхней Сысерти — уже 0,2%. Узнать ставки в разных муниципалитетах можно здесь. С кадастровой стоимостью тоже возможны проблемы: иногда она откровенно завышена, и с этим приходится разбираться вплоть до обращения в суд.
Есть люди, которым ближе вариант инвестирования в недвижимость — но они боятся, что стоимость квартиры упадет, и они потеряют в деньгах. Я всегда честно говорю: да, рынок недвижимости — это именно рынок, на нем бывает рост цен, бывает падение цен.
Сейчас, на фоне высоких ипотечных ставок, недвижимость может потерять в цене — но потом она опять вырастет, это неизбежно.
Я в недвижимости больше 15 лет. Все кризисы на этом рынке я прожила сполна и видела все процессы изнутри, и могу сказать со всей ответственностью: в перспективе недвижимость только дорожает. В моменте цена может падать, может даже случиться обвал — но потом все равно наступит момент, когда цена дорастет до прежней и перерастет ее.
Подведем итоги
Итак, вы решили положить свои деньги на вклад. В чем возможные плюсы и минусы этого варианта?
Плюсы вкладов:
- в нынешней ситуации — высокая доходность,
- такие инвестиции просты, не требуют специальных знаний,
- вклады застрахованы — до 1,4 млн рублей в одном банке.
Минусы вкладов:
- Доходы по вкладам зависят от ситуации в экономике: будет падать ключевая ставка — будут падать и проценты.
- Возможен отзыв лицензии у банка. Максимальная сумма, которую вам в этом случае вернут — 1,4 млн рублей.
- Заморозка и обесценивание вкладов. Этот вариант маловероятен — но все-таки возможен, в России это уже происходило, причем сравнительно недавно.
А если купить недвижимость под аренду?
Плюсы вложений в недвижимость:
- Квартира в собственности — материальный актив, который останется у человека, даже если произойдет обрушение экономики и заморозка вкладов.
- Доход с аренды можно получать долгие годы.
- Ликвидная квартира в перспективе вырастет в цене.
Минусы вложений в недвижимость:
- Меньшая годовая доходность по сравнению с текущими условиями по вкладам.
- Сдача квартиры в аренду требует сил, времени и финансовых вложений.
- Если рынок недвижимости обвалится («лопнет пузырь»), то квартира на некоторое время может значительно подешеветь.
Я согласна, что все эти расчеты и доводы очень приблизительны и схематичны. На самом деле, конечно, в каждой ситуации есть свои нюансы, и разбираться надо индивидуально. Но в целом расклад по вечному вопросу: «Вклад или недвижимость?» — вот такой. А решать уже вам.
🔔 Если вы считаете недвижимость одним из самых надежных вложений и хотите выгодно купить инвестиционную квартиру в Екатеринбурге, пишите мне на WhatsApp: +79089250595.
Тем, кто хочет купить квартиру:
👉 Покупка вторичной квартиры в 2024 году: пошаговая инструкция
👉 «Это у нас временно»: как продавцы скрывают серьезные дефекты квартир
👉 «Да нет у меня никакой жены!»: как проверить, не обманывает ли продавец квартиры
👉 Покупали квартиру с мебелью, а купили голые стены: что делать?
