Прекращение права пользования жилым помещением

Право на жилище предусмотрено статьей 40 Конституции Российской Федерации, в пункте 1 которой сказано нижеследующее:

“Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища”.

Однако данная норма не гарантирует безусловного сохранения права пользования жилым помещением за всеми без исключения гражданами, поскольку российским законодательством предусмотрен ряд случаев, когда граждане могут утратить право пользования жильем и быть снятыми с регистрационного учета по месту жительства и даже выселены из него без предоставления им другого жилья.

Сразу хочу пояснить, что в данной статье не будет содержаться ссылок на нормы материального права, поскольку, во-первых, размер статьи в этом случае превысил бы все разумные пределы, и, во-вторых, ряд оснований для прекращения права пользования жильем регламентируется не федеральным, а региональным законодательством, которое в каждом субъекте РФ (а иногда и в каждом отдельно взятом городе) своё.

Условно основания для прекращения права пользования жильем можно разделить на две группы – основания для прекращения права пользования в силу закона и в силу договора. Давайте рассмотрим подробнее эти основания, а заодно исключения из правил, при которых за гражданами может быть сохранено их право пользования жилым помещением.

Прекращение права пользования в силу закона

Как Жилищный, так и Гражданский кодекс РФ предусматривают ряд оснований для прекращения права пользования жилым помещением граждан, являющихся собственниками/нанимателями жилого помещения или просто зарегистрированных в этом жилом помещении по месту жительства.

1. Предоставление другого жилья в порядке улучшения жилищных условий, переселения в связи со сносом дома или переселения из аварийного жилья.

В случае предоставления жильцам квартиры нового жилья в порядке улучшения жилищных условий, граждане подписывают письменное согласие на предоставленное им жилье и переселение в него. Если данное обязательство гражданами не будет исполнено (фактическое переселение в новую квартиру состоится, но от формальной перерегистрации по новому месту жительства граждане уклонятся), то местная администрация подаст в суд иск о прекращении права пользования граждан их прежним жильем и выселении из него в связи предоставлением им нового жилья.

Исключением из этого правила является вариант, при котором на жилищном учете стояли не все жильцы квартиры, и, соответственно, не все из них были указаны в распоряжении о предоставлении нового жилья в порядке улучшения жилищных условий. В этом случае суд сохранит право пользования квартирой за теми, кому новое жилье в порядке улучшения жилищных условий предоставлено не было.

Несколько иным образом обстоит дело при переселении в связи с предстоящим сносом дома и переселением из аварийного жилья. В этом случае местной администрацией жильцам квартиры предлагается несколько вариантов переселения. В случае их отказа подается иск в суд о принудительном переселении из ветхого или аварийного жилья по последнему предложенному (и отвергнутому жильцами квартиры) варианту переселения.

Поскольку дом, в котором расположена переселяемая квартира, является ветхим или аварийным, то шансы на сохранение за кем-либо из жильцов права пользования изымаемого жилья практически отсутствуют. Такие иски судами удовлетворяются автоматически, после чего происходит принудительное выселение жильцов ветхого и аварийного жилья.

2. Ненадлежащее использование жилого помещения, систематическое нарушение законных прав и интересов соседей, бесхозяйственное обращение с жилым помещением.

Весьма часто собственники и наниматели жилых помещений допускают злоупотребление своими жилищными правами, чем нарушают права соседей, а иногда и создают угрозу для их жизни и здоровья.

К таким нарушениям, в частности, относятся:

• Незаконная перепланировка жилого помещения, которая привела к нарушению целостности несущих конструкций многоквартирного дома;
• Использование жилого помещения в производственных или складских целях;
• Использование жилья в качестве гостиницы;
• Регулярное нарушение режима тишины;
• Бесхозяйственное обращение с жильем (захламление жилого помещения, нарушение санитарных норм, использование жилья в качестве приюта для животных).

Во всех вышеуказанных случаях прекращение права пользования жилым помещением осуществляется на основании решения суда, принятого по иску местной администрации. Причем по вышеуказанным основаниям допускается выселение как нанимателей, так и собственников жилья вместе с членами их семей. Разница лишь в том, что нанимателей выселяют без выплаты какой-либо компенсации, тогда как собственникам по решению суда выплачивается денежная компенсация в размере рыночной стоимости их квартиры (в случае выселения в связи с незаконной перепланировкой – за вычетом стоимости работ по приведению помещения в первоначальное состояние).

3. Выселение бывших членов семьи собственника жилого помещения.

В этом случае основанием для выселения является прекращение признаков родства или свойства с собственником квартиры. Собственник вправе подать в суд иск о прекращении права пользования и выселении бывших членов семьи собственника жилого помещения.

Основанием для прекращения права пользования жилым помещением в связи с прекращением признаков родства является удовлетворение судом заявления об оспаривании отцовства, когда суд установит, что заявитель (собственник квартиры) не является отцом (дочерью, сыном) других зарегистрированных в этой квартире граждан.

Основанием для прекращения права пользования жилым помещением в связи с прекращением признаков свойства является расторжение брака между собственником квартиры и лицом, зарегистрированным в этой квартире в качестве супруга собственника жилого помещения.

Однако в обоих указанных выше случаях допускаются исключения из правил, которые позволяют ответчику (бывшему члену семьи собственника квартиры) сохранить за собой право пользования жилым помещением истца.

Первое исключение из правил – это отказ ответчика от участия в приватизации квартиры. В этом случае достаточно одного лишь факта не включения ответчика в состав участников приватизации квартиры (если сам ответчик имел право на участие в приватизации этой квартиры). Причем отказ может быть оформлен как лично ответчиком (путем подачи соответствующего заявления об отказе от участия в приватизации квартиры), так и путем не включения ответчика в состав собственников квартиры его родителями (если на момент оформления приватизации ответчик был несовершеннолетним).

Второе исключение из правил – наличие у ответчика несовершеннолетних детей, зарегистрированных в этой квартире, а также отсутствие у ответчика права собственности (или доли в праве собственности) на другое жилье на территории Российской Федерации. В этом случае, по заявлению ответчика, суд может предоставить отсрочку выселения до достижения детьми 18-летнего возраста.

Однако стоит помнить, что оба исключения действуют из правила при одном условии: Ответчик не должен сам перерегистрироваться по другому месту жительства. Если ответчик совершит такое действие, то будет считаться, что он добровольно отказался от своего права пользования спорным жилым помещением.

4. Длительное не проживание в жилом помещении и фактический отказ от исполнения своих обязанностей по содержанию жилого помещения.

Данное основание применяется уже в отношении нанимателей жилого помещения и членов их семей.

Истцами по таким искам могут выступать:

1. Наймодатель (местная администрация, или учреждение, являющееся собственником данного жилья), если иск подается в отношении всех жильцов квартиры;
2. Наниматель жилого помещения, если иск подается только в отношении членов семьи нанимателя квартиры;
3. Члены семьи нанимателя жилого помещения, если иск подается только в отношении нанимателя квартиры.

Условиями для подачи в суд такого иска являются:

• Фактическое отсутствие ответчика по данному адресу длительное время (как правило – от трех и более лет);
• Неучастие ответчика в содержании и ремонте данного жилого помещения несколько лет подряд;
• Длительное проживание ответчика по другому адресу, где он фактически несет расходы по ремонту и содержанию жилого помещения;
• Добровольный выезд ответчика из спорного жилого помещения.

При соблюдении всех вышеуказанных условий суд может удовлетворить иск о признании ответчика утратившим право пользования жилым помещением и снятии его с регистрационного учета по месту жительства в этом жилом помещении. Это возможно даже в том случае, если у ответчика отсутствует самостоятельное право пользования другим жильем на территории Российской Федерации.

Однако у ответчика есть несколько способов, как избежать признания его утратившим право пользования жилым помещением в связи с выездом на другое место жительства.

Во-первых, он может изредка (раз в несколько месяцев) вносить платежи за спорное жилье и жилищно-коммунальные услуги, чтобы подтвердить сохранение своего интереса в пользовании квартирой.

Во-вторых, он может предоставить суду доказательства того, что истец чинил ему препятствия в пользовании спорным жильем, в связи с чем отъезд ответчика носил вынужденных характер.

В-третьих, он может предоставить суду документы, подтверждающие предоставление спорной квартиры ему, как очереднику (если это муниципальное жилье), или работнику предприятия, которому ранее принадлежала эта квартира (если это служебное жилье).

Все три способа отстоять в суде своё право пользования спорным жилым помещением можно применять как совместно, так и по отдельности.

5. Самоуправное занятие жилого помещения.

Часто в судебной практике бывают случаи, когда собственники жилых помещений (местная администрация, государственное учреждение или покупатель квартиры) подают в суды иски о выселении жильцов, самоуправно занявших это жилье.

Такие иски суды удовлетворяют при соблюдении следующих условий:

1. Истец является собственником спорного жилого помещения;
2. Ответчики вселились и проживают в спорном жилье без письменного согласия истца;
3. У ответчиков отсутствуют документы о праве занятия спорного жилья.

Таким образом, ключевым моментом в этой ситуации является отсутствие у ответчиков официальных документов о вселении и пользовании спорным жильем.

Будьте всегда в курсе новых статей и видео на моем канале. Делитесь статьями в социальных сетях и ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА КАНАЛ.

Соответственно, если ответчики предъявят в суде официальные документы о предоставлении им спорного жилья (например, решение местного Исполкома о предоставлении этой квартиры в 1967 году, или решение администрации предприятия от 1956 года о предоставлении им спорной комнаты в служебной коммунальной квартире), то есть шанс, что суд заявленный иск оставит без удовлетворения.

Однако ответчикам в указанной ситуации придется занять активную позицию, подав встречный иск о признании за ними права пользования спорным жилым помещением.

Простыми возражениями на иск добиться сохранения права пользования спорным жильем не получится.

Прекращение права пользования в силу договора

В случае, если собственник жилого помещения произведет его отчуждение в пользу третьих лиц (продаст, подарит, обменяет его на другое жилье), то он утратит право пользования этим жилым помещением. То же самое относится и к членам семьи бывшего собственника жилого помещения, которые так же утратят право проживания в нем.

Из этого правила существует ряд исключений:

1. Бывший собственник жилого помещения и члены его семьи могут быть указаны в договоре, как лица сохраняющие право пользования этим жильем;
2. В договоре может быть напрямую не сказано, что члены семьи бывшего собственника жилого помещения сохраняют право пользования жилым помещением, но в отдельном пункте договора может содержаться указание на то, что в квартире зарегистрированы по месту жительства (и, соответственно, квартира обременена их правом пользования) определенные лица, с указанием их фамилии, имени и отчества. В этом случае считается, что приобретатель квартиры был поставлен в известность о том, что квартира обременена правом пользования другими лицами, и согласился на это при подписании договора;
3. Если кто-то из членов семьи бывшего собственника квартиры имел право, но не участвовал в приватизации этой квартиры, то этот жилец сохраняет право пользования квартирой до тех пор, пока он сам (добровольно) не перерегистрируется по новому месту жительства;
4. Квартира может быть отчуждена собственником по договору ренты (пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением). В этом случае бывший собственник квартиры сохраняет право пожизненного проживания в отчуждаемой им квартире и не может быть выселен ни по одному из оснований, предусмотренных Гражданским или Жилищным кодексом РФ (за исключением варианта переселения его в другое жилое помещение в связи со сносом дома или признания дома аварийным);
5. Если отчуждение квартиры было осуществлено до 01 января 2005 года (введения в действие пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ в его нынешней редакции), то бывшие собственники квартиры и члены их семьи сохраняют право пользования квартирой после её отчуждения, если договором прямо не предусмотрено прекращение их права пользования жилым помещением;
6. В случае сохранения права пользования квартирой за кем-то из жильцов и проживания в этой квартире несовершеннолетних детей этого жильца, дети сохраняют право пользования квартирой наравне с их родителем;
7. Если речь идет о договоре социального найма или договоре найма жилого помещения специализированного использования (например, общежития), то переход права собственности на такое жилье не влечет за собой прекращения право пользования этим жилым помещением.

Таким образом, существует множество оснований для прекращения права пользования жилым помещением как собственником/нанимателем жилого помещения, так и членами его семьи. Однако почти по каждому из оснований имеются исключения из правил, которыми можно воспользоваться для сохранения своего права проживания в спорном жилом помещении.

Записаться на консультацию можно по телефону: 8 (495) 740-55-17

Ещё больше статьей, новостей и он-лайн консультации ждут вас на моём сайте: https://kmcon.ru

Моя страница ВКонтакте

Электронная почта: veter2016rus@yandex.ru